Ekspilsyon nan Peyi Ba yo: pwosedi a depi nan sitasyon bay jij la

Nan Peyi Ba yo, yon pwosesis pou yon moun mete deyò se yon tribinal. Yon pwopriyetè pa ka mete fen nan li menm, epi yo raman mete yon lokatè deyò nan yon sèl nwit. Ant premye peman ki rate a ak kamyon demenajman an, gen yon lèt demann, yon somasyon, yon odyans, yon jijman ak yon anons nan men yon huisye. Atik sa a detaye sekans sa a, delè a, depans yo ak kote chak bò gen espas pou aji.

Règ fondamantal la: pa gen okenn ekspilsyon san yon lòd tribinal.

Yon pwopriyetè pa janm ka mete yon moun deyò poukont li. Mete fen nan lokasyon an ak debarase pwopriyete a se desizyon separe, epi tou de se desizyon tribinal la ki pou deside. Jiskaske yon jij bay yon lòd pou mete moun deyò epi yon jijye fè respekte l, lokatè a ka rete, kèlkeswa sa ki anreta yo ak kèlkeswa sa kontra a di.

Li ka pa:

• chanje kadna yo oubyen mete yon chèn;
• koupe dlo, gaz, elektrisite oswa chofaj pou fòse lokatè a soti;
• retire, sere oswa debarase m de byen lokatè a;
• antre nan kay la san konsantman, kit se pwopriyetè li kit se pa pwopriyetè li.

Lalwa neyèlandè a rele sa oto-èd eigenrichting , epi li ilegal. Lokatè a ka kòmanse yon enjonksyon pwovizwa ( kort geding ) epi anjeneral li retounen nan kèk jou, epi pwopriyetè a oblije retabli aksè a sou pèn yon peman amann chak jou epi li responsab an deli pou pèt ki soti nan li. Antre nan yon lojman kont volonte lokatè a kapab tou ekivalan a ofans kriminèl huisvredebreuk (atik 138 Sr). Yon pwopriyetè ki chanje kadna yo transfòme yon ka li ta pwobableman genyen an yon ka li pral sètènman pèdi.

De wout: opzegging ak ontbinding

Revokasyon pa avi (opzegging)

Opzegging se revokasyon yon lokasyon lojman pa avi alekri, voye pa lapòs rekòmande, pou youn nan yon lis fèmen de rezon legal. Yo parèt nan atik ki pale sou fen yon lokasyon nan Liv 7, Tit 4, Seksyon 5 BW (atik 271 a 282 BW): ke lokatè a pa te konpòte li tankou yon bon lokatè, ke pwopriyetè a bezwen pwopriyete a ijan pou pwòp itilizasyon li ( dringend eigen gebruik ), ke lokatè a refize yon òf rezonab pou yon nouvo kontra, epi ke pwopriyete a bezwen demolisyon oswa redevlopman.

Peryòd avi yo kòmanse apati twa mwa pou yon lokasyon ki mwens pase yon ane, epi yo ogmante pa yon mwa pou chak ane anplis jiska yon maksimòm de sis mwa. Avi a poukont li pa fini anyen: sof si lokatè a bay konsantman li alekri, lokasyon an kontinye an aplikasyon lalwa jiskaske yon tribinal deside otreman, epi pwopriyetè a dwe pouswiv an jistis. Kontra tèm fiks pou lojman yo te limite tou pa Wet vaste huurcontraten, ki an vigè depi 1ye jiyè 2024, ki te retabli lokasyon endefini an kòm règ prensipal la, kidonk yon pwopriyetè ki te sipoze kontra li a t ap ekspire ka gen yon lokasyon endefini.

Disolisyon pou vyolasyon (ontbounding)

Atik 6:265 BW a prevwa ke chak echèk nan pèfòmans bay lòt pati a pouvwa pou l kraze kontra a, sof si echèk la, akòz nati espesyal li oswa enpòtans minè li, pa jistifye divòs. Pou lojman yo pa egzèse pouvwa sa a pa lèt: atik 7:231 BW rezève divòs yon lokasyon lokal ki bati pou tribinal la. Eksepsyon an se fèmti administratif pwopriyete a, anba atik 13b nan Lwa sou Opyòm nan oswa atik 174a nan Lwa sou Minisipalite yo, kote pwopriyetè a ka kraze kontra a san l pa ale nan tribinal.

Nan ka anreta yo, prèske toujou gen yon avi anplis. Pa gen okenn peryòd avi ki kouri anvan, reyalite yo pa bezwen anfòm nan yon lis fèmen, epi pwopriyetè a ka konbine reklamasyon lajan an, dizolsyon ak ekspilsyon nan yon sèl somasyon. Menm apwòch la valab pou nwizans, sou-lokasyon san otorizasyon ak kiltivasyon kanabis.

Konbyen ki sifi? Papòt tolerans lan

Pawòl "sof si echèk la, akòz nati espesyal li oswa enpòtans minè li, pa jistifye dizolvasyon" se prensipal defans lokatè a. Nan desizyon prejidisyè li a nan dat 28 septanm 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), Hoge Raad la te konfime kijan tès la fonksyone. Li se yon règ prensipal ak yon eksepsyon: nenpòt vyolasyon an prensip bay pouvwa pou dizolve pwopriyete a; pwopriyetè a pwouve vyolasyon an epi lokatè a dwe etabli eksepsyon an. Eksepsyon an pa limite a faktè yo nonmen nan lwa a - tout sikonstans yo ka peze, tankou enterè lokatè a pou kenbe kay li, epi tribinal la dwe peze yo menm nan ka defo.

Kidonk, yon sèl peman an reta, oswa yon ti balans ki rete, pa pral pwodui yon lòd pou mete deyò. Men, pa gen okenn limit an mwa kote yap fè yap retire kay la: pa gen okenn lwa, ni okenn direktiv nasyonal nan tribinal yo, ki fikse youn. An pratik, aryeraj ki dire plizyè mwa yo se pwen kote pwopriyetè yo pote plent epi kote yon reklamasyon gen yon chans reyèl, men chif la pa deside anyen poukont li - tribinal la toujou oblije peze vyolasyon an kont tout sa Hoge Raad la egzije pou li peze, epi li ka refize yap retire kay la sou pi gwo aryeraj oswa pèmèt li sou pi piti aryeraj.

Ka limit yo baze sou konpòtman otan ke sou aritmetik: si lokatè a te reponn lèt demann lan, si yo te ofri yon aranjman epi li te kase, epi si yo te chèche èd pou dèt.

Pwosedi òdinè a, etap pa etap

Konfli lokasyon yo ale nan tribinal sou-distri a ( kantonrechter ), kèlkeswa sòm lajan an, epi yo kòmanse ak yon sitasyon bay yon huissier ( dagvaarding ). Yon avoka pa obligatwa, byenke li nòmal pou pwopriyetè a epi souvan desizif pou lokatè a.

Anjeneral, yon ka aryere san defans dire twa a senk mwa. Konsidere sa, ak tout entèval nan tablo a, kòm yon pratik olye de yon dwa: apa de peryòd avi minimòm pou eviksyon an li menm, okenn nan peryòd sa yo pa fiks pa lalwa. Tribinal la fikse dat pou anile travay la nan jijman li a, epi tan pou yon odyans ak pou jijman an swiv règ pwosedi pou ka soudistri yo ak kantite travay tribinal patikilye a, ke Rechtspraak la rapòte nan chif debi li yo pibliye yo. Yon ka defann, oubyen youn kote lokatè a kenbe yon aranjman, pran plis tan epi souvan fini san eviksyon ditou.

Egzekisyon pwovizwa ak apèl

Nòmalman, yo deklare yon jijman pou mete deyò kay la ka egzekite pwovizwaman ( uitvoerbaar bij voorraad ) anba atik 233 Rv. Se pwen sa a lokatè yo souvan mal konprann: yon apèl, ki reji pa atik sou hoger beroep yo ki gen ladan atik 350 Rv, pa sispann egzekisyon an poukont li. Pwopriyetè a ka mete deyò kay la pandan l ap tann jijman an.

Yon lokatè ka mande tribinal apèl la pou sispann aplikasyon an, sou yon tès restriksyon ki jeneralman mande yon erè legal oswa faktyèl oswa yon ijans premye jij la pa t 'kapab evalye. Altènativman, li ka pote yon dispit aplikasyon ( executiegeschil ) devan jij soulajman pwovizwa a anba atik 438 Rv, diskite ke aplike jijman an kounye a se yon abi dwa. Ni youn ni lòt pa yon repwodiksyon ka a. Tou de sipoze yon apèl te fèt alè, epi peryòd la kout: twa mwa apati jou jijman an nan yon ka òdinè, men sèlman kat semèn apati yon jijman nan kort geding (atik 339 Rv).

Wout enjonksyon pwovizwa a (kort geding)

Yon kort geding se yon pwosedi rezime devan jij soulajman pwovizwa a ( voorzieningenrechter ) anba atik ki kòmanse nan atik 254 Rv. Li bay yon desizyon pwovizwa, anjeneral nan kèk semèn, men li pa ka anile yon kontra. Sa a se limit prensipal la: yon pwopriyetè pa ka jwenn yon lòd pou kite kay la nan yon kort geding, sèlman yon lòd pou kite kay la.

Li ouvè pou yon pwopriyetè sèlman lè reklamasyon an ijan epi rezilta pwosedi òdinè yo pa seryezman an dout — gwo nwizans, itilizasyon kriminèl pwopriyete a, okipasyon ki kontinye apre lokasyon an fini klèman, oswa okipasyon san tit. Yon ka aryeral senp raman kalifye: enterè lokatè a nan kay li depase enterè pwopriyetè a pou rapidite.

Pou lokatè yo, li omwen osi itil: li se enstriman kont yon pwopriyetè ki chanje kadna yo, epi pou bloke yon ekspilsyon ki te anonse kote sikonstans yo te chanje nèt.

Okipan ilegal, lokal biznis ak okipan san tit

Squatters

Okipasyon ilegal se yon ofans kriminèl, epi gen de chemen: yon reklamasyon sivil pa pwopriyetè a, oswa otorizasyon pa pwokirè piblik la. Nan jijman li nan dat 28 oktòb 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), Hoge Raad la te deside ke yon ekspilsyon sou chemen kriminèl la se yon entèferans tèlman grav ak dwa pou respè kay la anba atik 8 CEDH ke li mande yon revizyon jidisyè alavans: otorite yo dwe anonse li alekri, bay omwen sèt jou pou yon kort geding, epi tann desizyon jij la, sof nan sikonstans eksepsyonèl tankou yon menas pou sekirite piblik la.

Lokal biznis

Lokatè lokal komèsyal ak otèl anba atik 290 ak atik ki vin apre BW yo gen pwòp rejim tèm ak rezon revokasyon kontra a. Lokatè lòt lokal biznis — sitou biwo ak espas endistriyèl — tonbe anba atik 7:230a BW: yon fwa lokasyon an fini epi yo bay avi pou kite lokasyon an, lokatè a ka mande tribinal soudistri a pou pwolonje peryòd pou kite lokasyon an, epi yo sispann mete deyò a pandan aplikasyon an ap tann tretman. Aplikasyon an dwe fèt nan de mwa apati dat yo anonse pou kite lokasyon an, epi tribinal la ka akòde yon maksimòm twa pwolongasyon yon ane chak.

Okipan san tit

Yon moun ki nan pwopriyete a san kontra — yon ansyen patnè lokatè ki rete dèyè, yon envite ki pa vle ale, yon lokatè anba yon akò anti-squat ki ekspire — pa gen okenn sekirite pou l rete, e sa yo se ka ki pi klè nan ka kort geding. Avètisman an se ke yon aranjman ki rele anti-squat pafwa konsidere kòm yon lokasyon, sou baz reyalite yo, avèk pwoteksyon sa pote.

Jij la, anons la ak bagay yo

Se sèlman yon huissye tribinal ( gerechtsdeurwaarder ) ki ka aplike yon lòd pou mete moun deyò, epi li se yon fonksyonè piblik, pa yon anplwaye pwopriyetè a. Li remèt jijman an, li bay lokatè a lòd pou l kite kay la, epi li anonse mete moun deyò a pa yon lòt eksplwatasyon. Mete moun deyò fòse a gouvène pa atik sou gedwongen ontruiming yo, atik 555 a 562 Rv. Atik 555 Rv fikse yon peryòd minimòm twa jou ant lòd sa a ak mete moun deyò a; ti peryòd legal sa a pa peryòd volontè ki pi long ki bay nan jijman an.

Jou sa a, jij la ka rele lapolis pou antre epi kenbe lòd, ansanm ak yon sèjan. Pwopriyetè a fè aranjman epi peye moun k ap demenaje yo an premye, epi yo retire bagay ki rete yo. Sa k rive yo pa yon kesyon de pratik lokal ankò. Minisipalite a dwe pran byen yo epi estoke yo, sou kont pati k ap aplike jijman an, epi règ sou aplikasyon administratif yo aplike pou depo sa a (atik 556 Rv, ki refere a atik 5:29 ak 5:30 Awb). Depo a dire jiska trèz semèn, apre sa byen yo ka vann oswa detwi; lè yo vann, ansyen pwopriyetè a kenbe yon dwa sou lajan an pandan twa zan. Byen ki pa gen okenn valè rezonab pou pwopriyetè yo, ak nenpòt bagay danjere oswa ki ka gate, ka ale dirèkteman. Depans yo rive jwenn lokatè a atravè pwopriyetè a, pa atravè yon bòdwo nan men minisipalite a.

Yo ka anile yon eviksyon jiska dènye moman. Ofisye tribinal yo abityèlman kanpe yon eviksyon lè yo fin peye tout dèt ak depans yo, oubyen lè yo rive nan yon akò epi pwopriyetè a bay lòd pou yo sispann kay la. Men, fleksibilite a diminye anpil yon fwa yo fin rezerve moun k ap demenaje yo.

Pri yo, ak ki moun ki fini peye

Frè tribinal ( griffierecht ) nan ka soudistri an 2026 depann de valè reklamasyon an epi si moun k ap fè reklamasyon an se yon konpayi oswa yon moun. Yo varye ant €139 ak €93 respektivman pou reklamasyon jiska €500, rive nan €350 ak €233 jiska €1,500, rive nan €1,504 ak €753 pi wo pase €12,500. Pati ki gen mwayen limite yo peye €93 nan pifò tranch yo, epi pa gen TVA ki aplike.

Ajoute frè boniman an, ke Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders yo fikse epi yo endekse chak janvye: an 2026, €136.71 pou yon jijman ki ka egzekite epi €322.59 pou ekspilsyon fòse a li menm. Frè demenajman, depo ak frè legal pwopriyetè a anplis tarif sa yo epi yo pa fikse pa anyen, kidonk total la depann de gwosè pwopriyete a ak eta kote li ye a.

Pati ki pèdi a peye depans gayan an, men lòd depans Olandè a se yon kontribisyon ak yon nivo fiks, se pa yon endemnite konplè, epi nòmalman byen anba depans legal reyèl yo. Pou pwopriyetè a, yon ekspilsyon ki reyisi souvan se yon pèt finansye, paske lòd la ak aryer yo aplike kont yon lokatè ki pa definisyon pa gen lajan. Pou lokatè a, pèdi vle di aryer, enterè, frè tribinal ak huissier, demenajman ak depo anplis jwenn yon kote pou l rete - epi dèt la kontinye apre ekspilsyon an.

Lokatè ki nan yon pozisyon vilnerab

Lefèt ke lokatè a gen timoun pa bay dwa pou l rete, men se yon sikonstans ki evalye anba eksepsyon ki nan atik 6:265 BW a, epi yon bon rezon pou jij la fè presyon sou tou de bò yo pou yo rive nan yon aranjman. Souvan, tribinal yo bay yon jijman "dènye chans": yo bay lòd pou yo divòse kay la epi mete deyò kay la, men yo pa aplike yo toutotan lokatè a respekte yon delè yo te dakò sou li.

Yon lokatè ki admèt nan yon aranjman legal pou restriktirasyon dèt pi fò toujou, paske moratwa a limite sa kreditè endividyèl yo ka fè respekte. Dapre atik 305 Lwa sou Fayit la, pwopriyetè a pa ka kraze kontra lokasyon an oswa mete moun deyò sou baz aryè lwaye ki te leve anvan aranjman restriktirasyon dèt la te antre an vigè, epi yon ekspilsyon ki deja an kou sou ansyen dèt sa a sispann pa aksyon lalwa. Pwoteksyon an se kondisyonèl: lokatè a dwe peye chak vèsman lwaye ki tonbe a lè apati lè sa a, epi yon nouvo aryè relouvri pouvwa pwopriyetè a pou kraze kontra lokasyon an epi mete moun deyò. Yon lokatè k ap fè fas ak ekspilsyon ta dwe aplike pou asistans dèt minisipal touswit; yon pwopriyetè ta dwe tcheke si yon aplikasyon deja an kou.

Depi 1ye janvye 2021, Peyi Ba yo gen yon sistèm avètisman bonè nasyonal. Pwopriyetè kay, founisè enèji, konpayi dlo ak konpayi asirans sante yo dwe rapòte reta peman yo bay minisipalite a, san konsantman lokatè a, yon fwa pwòp efò koleksyon yo echwe. Dapre Wet gemeentelijke schuldhulpverlening lan, minisipalite a dwe reponn a chak siyal avèk yon òf pou yon premye konvèsasyon; atik 3 ak 4 nan lwa sa a egzije sa nan kat semèn, oswa twa jou ouvrab lè sitiyasyon an ijan - yon ekspilsyon iminan se egzanp estanda a. Kòporasyon lojman yo konsidere kontak kòm yon prekondisyon pou pwosedi yo.

Pratik konsèy

Pou pwopriyetè:

• Pa janm pran bagay yo nan pwòp men ou.
• Dokimante tout bagay: rejis lwaye, rapèl, lèt demann lan, òf pou yon aranjman, plent ki date nan men vwazen yo.
• Anvan ou pote plent, voye yon avi alekri ki di ou pa peye dèt ou yo, epi kite aryer yo depase limit tolerans lan olye pou w pote plent bonè epi pèdi sou eksepsyon an.
• Rapòte aryerasyon yo bay minisipalite a kote sa nesesè, epi kapab pwouve sa.

Pou lokatè yo:

• Pa inyore somasyon an; yon ka defann se yon bagay ki trè diferan de yon ka ki pa prezante devan tribinal.
• Ale nan odyans lan oubyen depoze yon defans alekri davans; li gratis epi ou pa bezwen avoka.
• Aplike pou asistans dèt minisipal touswit, pote prèv nan odyans lan, epi peye yon bagay regilyèman menm si ou pa ka peye tout bagay.
• Si pwopriyetè a chanje kadna yo oswa koupe sèvis piblik yo, al chache konsèy menm jou a.
• Konprann ke yon apèl poukont li pa pral anpeche ekspilsyon an.