Si ansyen konjwen w lan refize vann kay nou posede ansanm nan, ou ka mande tribinal la pou l bay lòd pou divize kay la. Sa ka vle di yon vant bay yon twazyèm pati, yon vann piblik oswa yon alokasyon kay la bay youn nan nou kont peman. Dapre Atik 3:178 Kòd Sivil Olandè a (BW), yo pa ka fòse okenn kopwopriyetè rete nan kopwopriyete endefiniman; prensipal eksepsyon an se ke tribinal la ka bloke divizyon an pou yon maksimòm twa zan nan yon moman kote yon divizyon imedya ta gravman nuizib pou enterè youn nan pati yo.
Lè ko-pwopriyetè yo pa ka dakò, Atik 3:185 BW pèmèt tribinal la deside divizyon an li menm: lè li bay youn nan nou kay la kont peman pòsyon lòt la, lè li bay lòd pou vann kay la epi divize pwofi nèt la, oubyen pa yon lòt metòd. Anba Atik 3:300 BW, tribinal la kapab deside tou ke jijman li an ranplase koperasyon ansyen konjwen w lan refize bay la.
De pwoblèm pratik mache ansanm ak kesyon legal la. Premye a se ipotèk la: yon ko-pwopriyetè ki vle libere anba responsablite solidè bezwen konsantman kreditè a, epi kreditè a sèlman bay li si patnè ki rete a ka pote ipotèk la sou pwòp revni li. Dezyèm lan se peryòd pwovizwa a: enterè ipotèk, taks minisipal yo e petèt yon konpansasyon pou itilizasyon eksklizif kontinye akimile, epi yo regle nan divizyon an.
Poukisa yon ansyen mennaj refize kolabore ak vant lan?
Anjeneral, akoz atachman emosyonèl, enkyetid finansye oswa taktik nan separasyon an ki pi laj. Konprann rezon an ede ou chwazi apwòch ki gen plis chans pou mache a.
Blokaj la se plis pase yon tansyon emosyonèl. Toutotan ipotèk ki la deja a konte kont kapasite ou pou prete lajan, yon bank anjeneral pap ba ou yon nouvo ipotèk, kidonk ou pa ka achte yon nouvo kay. Nan pratik nou an, yon refi anjeneral soti nan youn nan pwoblèm sa yo:
- Atachman emosyonèl: Kite kay la ale santi l tankou yon dènye admisyon ke relasyon an fini.
- Enkyetid finansye: Ansyen mennaj ou a pè ke li pa kapab peye yon nouvo kay poukont li epi li ranvwaye pou l fè fas ak sa.
- Dezakò estratejik: diskisyon sou pri yo mande a, ajan imobilye a oswa moman yo itilize kòm avantaj nan divòs la oswa divizyon lòt byen yo.
- Konfli sou antretyen: refize kontribye nan reparasyon ki nesesè anvan vant lan, sa afekte valè a.
Ki dwa legal ou genyen antanke ko-pwopriyetè?
Nan tout ka, ou ka mande divizyon anba Atik 3:178 BW. Fason yo divize kay la depann de kijan ou te posede li: atravè yon kominote byen nan maryaj oswa patenarya anrejistre, anba yon akò prenupsyal oswa koabitasyon, oswa tou senpleman kòm kopwopriyetè sou tit pwopriyete a.
Dwa pou mande divizyon an ka sèlman eskli pa yon akò pou yon maksimòm senk ane alafwa (Atik 3:178(5) BW). Se poutèt sa, yon enpas pa janm solisyon final la: si ou pa ka dakò, tribinal la deside. Pou plis enfòmasyon, li atik nou an sou divizyon byen nan ak apre maryaj.
Ki jan sitiyasyon amoure w la detèmine dwa w yo?
Maryaj ki fèt apati 1ye janvye 2018 san yon akò prenupsyal tonbe anba kominote limite byen yo; maryaj ki pi ansyen yo an prensip anba kominote konplè byen yo. Tablo a montre kijan sa afekte kay la tipikman.
| Estati relasyon | Pozisyon pwopriyete pa defo | Pwen legal kle pou vant lan |
|---|---|---|
| Marye an kominote konplè byen yo (an prensip maryaj anvan 1ye janvye 2018 san yon akò prenupsyal) | An prensip, kay la fè pati kominote a, li posede egalman, menm si se yon sèl non ki sou tit pwopriyete a. | Kay la divize kòm yon pati nan kominote a. Tribinal la ka deside sou divizyon an, ki gen ladan yon vant, pandan oswa apre pwosedi divòs la. |
| Marye nan kominote byen limite (an prensip maryaj apati 1ye janvye 2018) | Yon kay ki achte pandan maryaj la an prensip se yon kay konjwen; yon kay ki te pou youn nan mari oswa madanm yo anvan maryaj la an prensip rete prive, menmsi yon reklamasyon pou konpansasyon ka leve. | Premyèman, detèmine si kay la se yon pwopriyete komen oswa prive; apre sa, menm règ divizyon yo aplike. |
| Marye avèk yon akò prenupsyal | Pwopriyetè a swiv tit pwopriyete a ak kondisyon akò prenupsyal la (avantaj nòmal yo). | Akò a se pwen depa a, ki gen ladan nenpòt kloz règleman. Si nou toulede posede kay la, nou ka mande divizyon an. |
| Anrejistre patenarya | Menm règ yo tankou pou maryaj la aplike. | Pwosedi a sanble ak yon divòs. |
| Koabite avèk yon akò koabitasyon | Akò koabitasyon ou an (kontra samenlevings) epi tit pwopriyete a detèmine pòsyon pwopriyete yo. | Tribinal la aplike akò a, pa egzanp yon kloz ki bay youn nan patnè yo dwa pou pran kay la. |
| Viv ansanm san yon akò | Pwopriyetè a swiv aksyon ki endike nan tit pwopriyete a (pwòp zak). | Chak ko-pwopriyetè ka mande divizyon anba Atik 3:178 BW; tribinal la ap deside si nou pa ka dakò. |
Kijan negosyasyon ak medyasyon ka soti nan enpas la?
Kòmanse avèk yon pwopozisyon ekri konkrè epi, si sa pa mache, medyasyon. Toulede pi rapid e mwens chè pase pwosedi ki ka pran plizyè mwa, epi yon akò ka vin obligatwa nan yon akò règleman ( vaststellingsovereenkomst , Atik 7:900 BW).
Voye pwopozisyon ou a pa lèt rekòmande ( aangetekende brief ) oswa pa imèl, pou ou ka pita montre tribinal la ke ou te fè tantativ rezonab. Di avèk kalm ke ou vle mete fen nan ko-pwopriyete a epi mete ladan l:
- yon ajan imobilye yo pwopoze, oubyen yon metòd jis pou chwazi youn ansanm;
- yon pri yo mande ki baze sou yon evalyasyon ki fèt pa yon evalyatè endepandan ki anrejistre;
- yon delè pou mete kay la sou mache a, pa egzanp nan kat semèn;
- yon altènatif: ansyen mennaj ou reprann kay la, avèk yon dat limit pou yon deklarasyon finansman nan men yon bank.
Si negosyasyon dirèk la echwe, yon medyatè ka gide nou toulede pou jwenn yon solisyon. Medyasyon an konfidansyèl epi li pèmèt yon konvèsasyon ki pi ouvè sou obstak reyèl yo, tankou enkyetid finansye. Pote deklarasyon ipotèk yo, evalyasyon yo ak prèv depans ou te peye tèt ou. Li plis bagay sou sèvis medyasyon pwofesyonèl nou yo . Si w ap divòse, akò yo kapab enkli tou nan akò divòs la ( echtscheidingsconvenant ), ke tribinal la ka tache ak desizyon li an.
Ki mezi legal ou ka pran si ansyen mennaj ou pa vle kolabore?
Ou ka mande tribinal la pou l bay lòd pou divize kay la dapre Atik 3:185 BW epi pou l deside ke jijman an ranplase koperasyon ansyen konjwen w lan. Nan ka ijan, pwosedi rezime ( kort geding ) pafwa posib.
Kijan pwosedi divizyon yo fonksyone?
Ou mande tribinal la pou l detèmine kijan pou divize kay la: yon alokasyon bay youn nan nou kont peman pòsyon lòt la, yon vant ak divizyon pwofi nèt la, oubyen yon lòt metòd (Atik 3:185(2) BW). Tribinal la peze enterè tou de pati yo ak enterè piblik la.
Si w ap divòse, ou ka mande tribinal la pou deside sou divizyon an nan pwosedi divòs la oswa nan pwosedi separe apre sa. Si ou pa t marye, ou kòmanse pwosedi separe nan tribinal distri a ( rechtbank ), avèk yon avoka. Si youn nan nou vle pran kay la, tribinal la ap gade si moun sa a ka finanse li epi peye lòt la; si non, anjeneral se yon vant ki rezilta a.
Èske jijman tribinal la ka ranplase siyati ansyen mennaj ou a?
Wi. Dapre Atik 3:300 BW, tribinal la ka deside ke jijman li an ranplase siyati ansyen konjwen w lan sou akò vant lan oswa sou akte transfè a, epi li ka otorize w pou w bay ajan imobilye a enstriksyon epi siyen dokiman yo tèt ou.
Yon jij pa akòde sa alalejè. Ou dwe montre ke ou te fè tantativ rezonab pou rive nan yon akò, pa egzanp avèk pwopozisyon ekri ou yo ak yon rapò evalyasyon, epi ke refi a pa jistifye.
Kilè pwosedi rezime yo se yon opsyon?
Sèlman lè gen yon ijans reyèl. Jij preliminè a ( voorzieningenrechter ) ka bay lòd pou ansyen konjwen w lan kolabore ak yon vant nan kèk semèn, men li pridan, paske yon vant pa ka anile.
Ijans egziste, pa egzanp, lè peman ipotèk la pa ka fèt ankò epi bank la pral vann kay la nan vann piblik, oubyen lè ansyen konjwen w lan refize siyen yon akò lavant ak yon achtè ou deja jwenn. San ijans sa a, jij la ap refere w nan pwosedi divizyon òdinè.
Èske tribinal la ka fikse kondisyon vant lan?
Wi. Pou anpeche ansyen ou bloke chak etap, ou ka mande tribinal la pou detèmine:
- ajan imobilye a oswa evalyatè a ki moun ki okipe vant lan;
- pri yo mande a ak pri minimòm nan, anjeneral ki baze sou yon evalyasyon endepandan;
- yon orè pou mete kay la sou mache a epi aksepte òf;
- koperasyon avèk vizitè yo, avèk yon peman penalite (dwangsom) pou chak vyolasyon si ansyen ou an ap viv nan kay la.
Kisa ou ta dwe verifye si ou vle vann kay la?
Pozisyon ou nan tribinal la depann de yon dosye byen dokimante. Tcheke si ou genyen:
- akte pwopriyete a ak nenpòt akò prenupsyal oswa koabitasyon ki montre pòsyon pwopriyete yo;
- yon evalyasyon resan pa yon evalyatè endepandan, oubyen plizyè estimasyon pa ajan imobilye;
- deklarasyon ipotèk ak prèv ki moun ki te peye ipotèk la, taks minisipal yo ak asirans lan;
- kopi pwopozisyon ekri ou yo ak repons ansyen mennaj ou a;
- si ou ka reklame yon konpansasyon pou itilizasyon si ansyen konjwen w lan ap viv pou kont li nan kay la.
Kisa ou ta dwe verifye si ou vle kenbe kay la?
Yon "takeover" sèlman fonksyone si ou ka peye ansyen konjwen ou epi bank la aksepte ou kòm sèl prete lajan. Tcheke:
- si yon bank ap ba ou yon deklarasyon finansman pou ipotèk la sou revni ou sèlman;
- valè kay la ak kantite lajan ou dwe peye ansyen konjwen w lan pou pòsyon pa l la;
- si kreditè a ap libere ansyen konjwen ou anba responsablite konjwen ak plizyè;
- si akò prenupsyal ou a oswa akò koabitasyon ou an gen yon kloz pou pran kontwòl oswa yon fòmil pri;
- si ou dwe ansyen mennaj ou yon konpansasyon pou itilizasyon eksklizif pandan peryòd pwovizwa a.
Ki konsekans finansye ki genyen pandan w ap tann ak apre yon vant?
Ipotèk la ak depans pou posede kay la kontinye pandan diskisyon an, epi valè kay la ka monte oswa desann. Ki moun ki te peye sa, se sa ki regle nan divizyon an.
Anba Atik 3:172 BW, an prensip, depans pou posede kay la peye an pwopòsyon ak pòsyon tè ou yo; patnè ki rete nan kay la peye depans pou itilizasyon kay la, tankou enèji ak dlo. Anjeneral, nou toulede rete responsab ansanm ak solidè anvè bank lan: si youn nan nou sispann peye, bank lan ka reklame tout montan an nan men lòt la, epi ou ka anrejistre aryè yo nan biwo anrejistreman kredi Olandè a (BKR).
- Enterè ak peman ipotèk: an prensip pataje; peman youn nan nou fè poukont li mennen nan yon reklamasyon règleman.
- Taks sou pwopriyete minisipal (OZB) ak asirans: depans pou posede, pataje ant moun ki rete nan kay la.
- Reparasyon nesesè yo: Pa egzanp, yon twati ki gen flit ap prezève valè a pou nou tou de, kidonk an prensip, depans yo pataje.
Si youn nan patnè yo gen dwa eksklizif sou kay la, lòt la ka nan sèten ka reklame yon konpansasyon pou itilizasyon an ( gebruiksvergoeding ). Si sa reyisi depann de sikonstans yo ak ki lè ou te mande l la, kidonk pale de li byen bonè epi alekri.
Ki jan yo divize lajan yo?
Notè sivil la ( notaris ) k ap okipe transfè a premye remèt ipotèk la, answit li peye komisyon ajan imobilye a ak lòt depans lavant lan, epi li distribye rès la dapre enstriksyon ou oswa desizyon tribinal la.
Yo divize balans lan dapre pòsyon tè nou yo ak nenpòt reklamasyon règleman pou depans youn nan nou te peye poukont li. Si lajan an pi ba pase dèt ipotèk la, yon dèt rezidyèl ( restschuld ) rete, pou ki nou toulede anjeneral rete responsab anvè bank la.
Kisa nou ka fè pou ou ak yon kay pataje ansyen ou pa vle vann?
Avoka fanmi nou yo ede ansyen mari oswa madanm ak patnè depi premye pwopozisyon an rive nan desizyon tribinal la. Nou kapab:
- revize tit pwopriyete w la, akò prenupsyal ou oswa akò koabitasyon w epi detèmine pòsyon pwopriyete w la;
- ekri pwopozisyon an pou ansyen konjwen w lan, avèk yon evalyasyon, yon ajan imobilye ak yon delè;
- anrejistre akò yo nan yon akò règleman oswa nan akò règleman divòs ou a;
- kalkile reklamasyon règleman yo pou peman ipotèk, depans ak nenpòt konpansasyon pou itilizasyon;
- kòmanse pwosedi divizyon anba Atik 3:185 BW epi mande yon jijman ki ranplase siyati ansyen konjwen ou an;
- evalye si pwosedi somè yo posib lè bank la ap fè yon vant fòse iminan.
Rezime
- Yo pa ka fòse pèsonn rete an kopwopriyete: chak kopwopriyetè ka mande divizyon dapre Atik 3:178 BW.
- Kòmanse avèk yon pwopozisyon alekri ak medyasyon; yon akò ka anrejistre nan yon akò règleman obligatwa.
- Si sa echwe, tribinal la ka bay lòd pou yon vant oswa yon alokasyon anba Atik 3:185 BW epi deside ke jijman li an ranplase koperasyon ansyen mari oswa madanm ou an (Atik 3:300 BW).
- Yon pran kontwòl egzije pou patnè ki rete a ka pote ipotèk la poukont li epi pou kreditè a libere lòt la.
- Kenbe dosye tout peman yo: depans, ipotèk ak nenpòt konpansasyon pou itilizasyon regle nan divizyon an.
Kesyon yo poze souvan
E si ansyen mennaj mwen an ap viv nan kay la epi li bloke m pou m vizite l?
Ou ka mande tribinal la pou l bay ansyen konjwen w lan lòd pou l kolabore ak vant lan, tankou pèmèt vizit sou yon orè fiks. Tribinal la ka mete yon peman penalite (dwingsom) pou chak vyolasyon. Nan ka ijan, pafwa yo ka mande sa nan pwosedi rezime.
Èske m ka rachte ansyen mari m nan si nou pa ka dakò sou yon pri?
Wi, si ou kapab finanse li. Tribinal la ka fè yon evalyatè endepandan evalye kay la epi ba ou li kont peman pòsyon ansyen konjwen ou an dapre Atik 3:185 Kòd Sivil Olandè a. Ou dwe kapab pote ipotèk la poukont ou, epi moun ki pral prete w lajan an dwe libere ansyen konjwen ou an.
Konbyen tan li pran pou fòse yon vant nan tribinal la?
Yon pwosedi konsènan kay la sèlman anjeneral pran plizyè mwa; ak diskisyon sou valè a, dèt oswa lòt byen, li ka pran yon ane oswa plis. Pwosedi rezime yo pran plizyè semèn men yo posib sèlman nan ka ijan.
Ki moun ki peye frè legal yo pou yon vant fòse?
Ant ansyen mari oswa madanm ak patnè, tribinal la anjeneral bay lòd pou chak pati peye pwòp depans legal li yo. Depans lavant yo, tankou evalyasyon an ak komisyon ajan imobilye a, an prensip yo pataje epi peye ak lajan an.
