Ou jwenn yon jijman. Tribinal la akòde reklamasyon w lan epi yo bay lòd pou pati advès la peye. Men, debitè a pa peye. Si yo posede yon pwopriyete, yon vant fòse pwopriyete sa a kapab yon fason pou toujou kolekte reklamasyon w lan. Yo rele sa yon vant ekzekitwa (executoriale verkoop). Sepandan, wout pou yon aplikasyon ki reyisi a long, li koute chè epi li pa sèten. Nan atik sa a, nou eksplike kijan pwosesis la fonksyone epi ki risk ou menm, antanke kreditè, ou fè fas sou wout la.
Tit ki ka aplike a: pwen depa a
Egzekisyon kont yon pwopriyete toujou kòmanse avèk yon tit egzekitif (executoriale titre). Sa a se yon dokiman sou baz ki lalwa pèmèt egzekisyon an. Tit ki pi komen an se yon jijman tribinal, men yon akte notè oswa yon lòd tribinal kapab sèvi tou kòm yon tit. Jijman an dwe deklare egzekitif pwovizwaman, oswa peryòd pou fè apèl la dwe ekspire. San yon tit egzekitif valab, egzekisyon an pa ka kòmanse.
Sèvis ak lòd pou peye
Anvan yo ka fè nenpòt sezi, jij la dwe notifye jijman an ofisyèlman bay debitè a — sa vle di, remèt li ofisyèlman. Apre sa, jij la bay yon lòd pou peye. Dapre Atik 439 nan Kòd Pwosedi Sivil Olandè a (Rv), yo bay debitè a omwen de jou pou l peye volontèman. Se sèlman lè peryòd sa a ekspire san peman an ka kòmanse egzekisyon aktyèl la.
Etap sa a se pa yon senp fòmalite. Si sèvis la pa bon oswa si lòd la pa bay kòrèkteman, debitè a ka konteste egzekisyon an. Se poutèt sa, li esansyèl pou jij la fè travay la ak anpil atansyon.
Sezi egzekitif sou pwopriyete a
Apre peryòd peman an fini, jij la fè yon sezi egzekitwa sou pwopriyete a. Sezi sa a anrejistre nan rejis piblik Rejis Fon an (Kadaster) (Atik 505 Rv). Apati moman sa a, sezi a vizib pou twazyèm pati yo epi pwopriyete a legalman antrave. An prensip, debitè a pa ka vann pwopriyete a ankò oswa mete nouvo dwa sou li. Si yo fè sa kanmenm, achtè a oswa nouvo detantè dwa limite a pa ka konte sou tranzaksyon sa a anvè kreditè sezis la.
Jij la avize debitè a ak nenpòt kreditè ipotèk sou sezi a. Kreditè ipotèk yo gen dwa pou yo pran pwòp desizyon yo pou fè ekzekisyon an — n ap pale plis sou sa pita.
Vann piblik la
Règ prensipal la se ke yon vant ekzekitwa fèt atravè yon vann piblik (Atik 514 Rv et seq.). Vann piblik la òganize pa yon notè sivil, ki ekri tou kondisyon vann piblik la. Pwopriyete a anonse davans atravè rejis piblik yo epi anjeneral atravè platfòm vann piblik espesyalize. Notè a okipe piblisite a, konpile dokiman enfòmasyon yo epi li menm dirije vann piblik la.
Jou vann piblik la, moun ki enterese yo ka fè òf. Yo bay pwopriyete a bay moun ki fè pi gwo òf la, apre sa notè a ap ekri kontra acha a. Anjeneral, yo dwe peye pri acha a nan kèk semèn. Apre peman an, transfè a fèt pa mwayen yon akte vant notè, ki anrejistre tou nan Rejis Fon an.
Vann prive kòm yon altènatif
Anplis vann piblik la, Atik 3:268(2) nan Kòd Sivil Olandè a (BW) ofri posiblite pou yon vant prive. Sa mande pèmisyon jij preliminè a, ki mande pa debitè a oswa kreditè ipotèk la — pa kreditè sezisè a li menm. Jij la bay pèmisyon sa a si li posib pou yon vant prive bay yon pi gwo pwofi pase yon vann piblik.
An pratik, moun yo pran wout sa a de pli zan pli, sitou lè tout kreditè ki enplike yo dakò avèk li. Yon vant prive jeneralman dewoule pi byen, li jwenn yon pri ki pi wo epi li ekonomize sou depans vann piblik. Pou kreditè a, nan anpil ka li saj pou l reflechi aktivman sou opsyon sa a.
E si debitè a pa sèl pwopriyetè a?
An pratik, souvan debitè a pa sèl pwopriyetè pwopriyete a. Yon sitiyasyon komen se de ko-pwopriyetè ki chak kenbe yon mwatye pati egal, san divize — pa egzanp patnè ki te achte yon kay ansanm. Sa gen konsekans enpòtan pou ekzekisyon an.
An prensip, yon kreditè ki sezi yon kopwopriyetè ka sèlman sezi epi vann pati endivize debitè a nan pwopriyete a, men li pa ka fè pwopriyete a an antye (Atik 3:175 nan Kòd Sivil Olandè a, BW). Pati lòt kopwopriyetè a pa antre nan kad ekzekisyon an, paske moun sa a pa responsab dèt la. Se poutèt sa, kreditè a pa ka tou senpleman fè vann tout kay la nan yon vann piblik.
Difikilte a se ke yon mwatye aksyon ki pa divize trè difisil pou vann. Prèske pa gen okenn achtè ki vle akeri yon fraksyon nan enterè a epi vin ko-pwopriyetè ansanm ak yon etranje, ak tout konplikasyon pratik sa genyen. Nan yon vann piblik, yon aksyon konsa, si li vann ditou, ap sèlman vann yon fraksyon nan valè pwopòsyonèl li.
Se poutèt sa, yon kreditè anjeneral vle divize kominote a. Dapre Atik 3:180 BW, yon kreditè ki sezi yon pati nan yon ko-pwopriyetè ka mande pou divize kominote a (verdeling), menm kont volonte lòt ko-pwopriyetè a. Atravè divizyon, yo ka vann tout pwopriyete a epi divize pwofi nèt la ant ko-pwopriyetè yo selon pati yo. Kreditè a ka rekipere pòsyon debitè a nan pwofi a, pandan y ap peye pati lòt ko-pwopriyetè a bay moun sa a epi li rete deyò rive kreditè a.
Yon lòt sitiyasyon rive lè ko-pwopriyetè yo marye nan yon kominote byen (gemeenschap van goederen) epi dèt la se yon dèt kominote. Nan ka sa a, tout kominote a — ki gen ladan tout byen an — ka an prensip sèvi kòm rekous, paske tou de mari oswa madanm yo responsab. Menm bagay la tou aplike pou lòt dèt kote tou de pwopriyetè yo responsab ansanm, tankou yon prè ansanm. Sepandan, lè se sèlman youn nan pwopriyetè yo ki debitè yon dèt prive, limitasyon sou pòsyon moun sa a aplike.
Pou kreditè a, li esansyèl pou verifye, anvan yo mete yon sezi, kiyès ki pwopriyetè anrejistre sou pwopriyete a ak sou ki baz yo kenbe li. Rejis Fon an (Kadaster) montre pozisyon pwopriyetè a. Kit se tout pwopriyete a oswa sèlman yon pati ki pa divize ki ka egzekite detèmine anpil chans pou rekipere byen an — osi byen ke depans yo ak tan pwosesis la ap pran.
Distribisyon lajan an: aranjman klasman an
Yon fwa yo fin vann pwopriyete a epi yo fin resevwa pri acha a, yo dwe distribye lajan an. Si gen plizyè kreditè — ki se anjeneral ka a ak ekzekisyon pwopriyete — yon aranjman klasman (rangregeling) fèt (Atik 551 Rv et seq.). Notè a oswa jij sipèvizè a detèmine ki kreditè ki pral peye ak nan ki lòd.
Kreditè ipotèk la klase an premye. Apre sa vini nenpòt kreditè preferansyèl tankou Otorite Taks yo. Apre sa, yo peye depans ekzekisyon an menm. Sa ki rete a distribye pami kreditè sezisè yo dapre ran dat sezi yo a: moun ki te sezi pi bonè a gen yon ran ki pi wo. Sa ki rete apre distribisyon konplè a ale bay debitè a.
Risk 1: moun ki pral prete lajan an gen priyorite
Risk ki pi fondamantal pou kreditè a se lòd klasman an. Yon bank oswa yon lòt kreditè ipotèk gen yon dwa ipotèk sou pwopriyete a e pakonsekan estriktirèlman klase devan kreditè ki sezi a. Sa vle di ke dèt ipotèk la — ki gen ladan aryè enterè ak depans oksilyè — peye an premye ak lajan vant lan. Se sèlman sa ki rete apre sa ki disponib pou kreditè a.
Pou yon pwopriyete ki gen yon dèt ipotèk ki wo parapò ak valè sou mache a, pa gen prèske anyen ki rete pou kreditè ki sezi a apre yo fin peye ipotèk la — menm si pwopriyete a vann nan yon pri rezonab.
Risk 2: montan aplikasyon an pi ba pase sa yo te prevwa a
Pwopriyete ki vann nan yon vann piblik estriktirèlman vann mwens pase pwopriyete ki ofri priveman sou mache ouvè a. Moun k ap fè òf yo konnen y ap achte yon pwopriyete ki vann fòse: yo gen opòtinite limite pou enspekte, kondisyon pwopriyete a pa toujou byen konnen, epi gen yon chans pou ansyen lokatè a pa pral kite volontèman. Tout bagay sa a reflete nan yon pri òf ki pi ba.
An pratik, lajan ki soti nan aplikasyon lalwa a regilyèman 15 a 30 pousan anba valè mache ouvè a, pafwa plis toujou. Yon kreditè ki baze kalkil li yo sou valè taks ofisyèl la (WOZ) oswa yon rapò evalyasyon ka gen yon sipriz dezagreyab apre vann piblik la.
Risk 3: kreditè sezisè konpetitif
Se raman kreditè a sèl ki gen je sou byen debitè a. Gen lòt kreditè ki ka te fè yon sezi tou, epi ran yo detèmine pa dat sezi a te anrejistre nan Rejis Fon an. Nenpòt moun ki te pi bonè a gen priyorite.
Yon kreditè ki antre an reta riske fini dèyè nan aranjman ranplasman an, epi lajan ki disponib la fini lè sa a. Se poutèt sa, li rekòmande pou kontinye ak sezi a pi vit posib apre ou fin jwenn yon tit egzekitif.
Risk 4: depans yo diminye pwofi yo
Egzekisyon kont yon pwopriyete enplike depans konsiderab: frè bayif pou sèvis ak sezi, frè notè pou vann piblik la oswa vant prive a, depans Rejis Fon pou anrejistreman, e petèt depans pou mete deyò si debitè a pa kite pwopriyete a volontèman. Tout depans sa yo dedwi nan lajan vant lan anvan yo peye kreditè yo.
Malgre ke depans pou fè respekte lalwa yo pi wo pase reklamasyon òdinè yo, yo diminye pwofi nèt ki disponib pou kreditè a. Pou pwopriyete ki gen yon valè relativman ba oswa ki gen yon dèt ipotèk ki wo, depans sa yo ka vale yon pati enpòtan nan nenpòt sipli ki disponib.
Risk 5: pwosedi pou enjonksyon pou fè respekte lalwa
Debitè a gen dwa konteste egzekisyon an atravè pwosedi pou enjonksyon egzekisyon (executiekortgeding) devan jij preliminè a (Atik 438 Rv). Yo ka mande pou yo sispann egzekisyon an, pa egzanp paske yo diskite ke yo deja peye (an pati) lajan an, ke gen abi pouvwa egzekisyon an, oswa ke nouvo sikonstans rive ki anpeche egzekisyon an.
An prensip, senp enkapasite pou peye pa sifi pou rezon sispansyon. Men, pwosedi pou enjonksyon yo koute tan ak lajan, menm si finalman yo pwouve kreditè a gen rezon. Pwosesis la ka retade pandan plizyè semèn, pandan ke depans yo ap monte.
Risk 6: aplikasyon rapid pa kreditè ipotèk la
Atik 3:268 BW bay kreditè ipotèk la dwa pou fè yon ekzekisyon rapid (parate executie): yo ka vann pwopriyete a san yo pa bezwen yon tit tribinal epi san kreditè sezistè a pa bezwen bay pèmisyon. Si debitè a pa rive satisfè obligasyon ipotèk li yo tou, bank la anjeneral deside pou l kontinye ak ekzekisyon an li menm.
Nan ka sa a, kreditè ki sezi a pèdi kontwòl nèt. Se bank la ki detèmine lè a, metòd vant lan ak notè a. Kreditè a ka sèlman tann pou wè si gen yon bagay ki rete pou li apre yo fin peye dèt ipotèk la ak depans oksilyè yo.
Risk 7: fayit debitè a
Si yo deklare debitè a fayit pandan pwosesis ekzekisyon an, administratè fayit la pran kontwòl dwa debitè a. Lè sa a, sezi pwopriyete a vin fè pati mas fayit la epi an prensip ekzekisyon endividyèl la sispann. Apati de lè sa a, pwoblèm nan rezoud atravè pwosedi fayit la.
Administratè a deside sou vant pwopriyete a epi yo distribye lajan an dapre Lwa sou Fayit la. Pou yon kreditè ki pa garanti — san yon ipotèk oswa yon angajman — sa vle di nan pifò ka yo ke yo pral resevwa sèlman yon pousantaj limite nan reklamasyon yo a, si yo pral resevwa anyen ditou.
Risk 8: dèt ki rete a pa rezoud anyen
Menm yon aplikasyon ki reyisi pa vle di ke reklamasyon an konplètman satisfè. Si lajan lavant lan, apre dediksyon dèt ipotèk la, depans ak lòt reklamasyon yo, pa ase pou kouvri tout reklamasyon an, yon dèt rezidyèl rete. Debitè a pèsonèlman responsab pou li.
Men, yon debitè ki pèdi kay li epi ki ka nan difikilte finansyè jeneralman pa gen anpil byen ki rete pou rekipere. Kreditè a lè sa a fòmèlman kenbe yon reklamasyon rezidyèl, men chans pou li reyèlman kolekte li limite nan pratik.
Risk 9: fè respekte yon jijman premye enstans pandan w ap pèdi apèl la
Yon jijman ki pwononse nan premye enstans lan souvan deklare li ka egzekite pwovizwaman. Sa vle di ou gen dwa kontinye ak egzekisyon an pandan apèl la toujou ap tann e jijman an poko vin final. Sa ka sanble atiran paske ou pa oblije tann, men li gen yon risk konsiderab: si yo deside apèl la kont ou epi yo anile jijman an, baz legal ki te sèvi kòm baz pou egzekite byen an disparèt avèk efè retroaktif.
Konsekans sa yo ka gen gwo konsekans. Lè sa a, ou pral fè ekzekisyon san yon tit valab epi, an prensip, ou responsab pèt debitè a te sibi kòm rezilta. Paske pwopriyete a te vann epi transfere bay yon twazyèm pati pandan tan sa a, jeneralman ou pa ka anile vant sa a ankò: yon achtè ki te akeri pwopriyete a de bon lafwa nan yon vann piblik pou ekzekisyon pwoteje. Lè sa a, ou pral oblije remèt lajan ou te resevwa a epi, anplis de sa, konpanse pèt adisyonèl la, tankou diferans ki genyen ant valè ekzekisyon an ak valè reyèl pwopriyete a, depans demenajman ak nenpòt domaj ki vin apre.
Anplis, responsablite sa a se yon responsablite strik, ki baze sou risk: nenpòt moun ki fè respekte yon jijman ki anile pita aji sou pwòp risk li, menm si li te totalman de bon lafwa. Pèdi apèl la ka fini koute w plis pase reklamasyon orijinal la. Pou rezon sa a, toujou peze kijan ka w la solid, si lòt pati a ofri yon rekous pou nenpòt ranbousman, epi si li saj pou tann rezilta apèl la olye pou w fè respekte l touswit.
Ki pi bon aksyon pou ou fè antanke kreditè?
Anvan ou kòmanse fè ekzekisyon kont yon pwopriyete, li nesesè pou fè yon evalyasyon atantif. Poze tèt ou kesyon sa yo: ki valè pwopriyete a sou mache a kounye a epi ki kantite dèt ipotèk la ye? Èske gen lòt kreditè ki sezi epi ki ran yo? Èske gen byen oswa revni debitè a ke ekzekisyon an pi senp epi mwens chè? Epi èske yon règleman amikal — kit se anba menas ekzekisyon oswa non — se yon opsyon reyalis?
Menas pou fè respekte lalwa a pafwa pi efikas nan pratik pase aplikasyon an li menm. Debitè ki konnen kay yo an danje souvan dispoze aksepte yon aranjman peman oswa yon règleman ke yo te refize anvan. Yon lèt demann oswa yon avi aplikasyon ki rive nan bon moman ka bay rezilta yo vle a san yo pa bezwen konplete pwosesis aplikasyon ki long e ki koute chè a nèt.
konklizyon
Yon vant ekzekitwa yon pwopriyete se yon enstriman pwisan nan men kreditè a, men li pa garanti pou koleksyon konplè reklamasyon an. Pwosesis la enplike plizyè risk legal, finansye ak pwosediral ki mande bon preparasyon ak chwa estratejik. Priyorite kreditè ipotèk la, pi ba montan aplikasyon an, depans litij yo, posibilite pou pwosedi enjonksyon ak risk fayit fè wout sa a yon wout ki pa ta dwe pran alalejè.
Antanke kreditè, èske ou ta renmen gen plan pou opsyon ou genyen pou rekiperasyon, oubyen èske ou bezwen konsèy sou si aplikasyon an se bon etap la nan sitiyasyon ou an? Avoka yo nan Law & More yo kontan ede ou.
Kesyon yo poze souvan
Kisa mwen bezwen pou mwen ka fè yon sezi egzekitif sou yon pwopriyete?
Ou bezwen yon tit ekzekitif: anjeneral yon jijman tribinal ki te deklare pwovizwaman egzekitif, oubyen ki gen peryòd apèl li a ekspire. Sou baz sa a, yon jij ka remèt jijman an, bay yon lòd pou peye, epi answit mete yon sezi egzekitif sou byen debitè a.
Konbyen tan pwosesis la pran depi lè yo tache kontra a rive nan vant lan vre?
Sa varye, men ou ta dwe konte sou yon minimòm twa a sis mwa. Peryòd anons legal pou yon vann piblik pou ekzekisyon, posiblite pou pwosedi enjonksyon pa debitè a ak nenpòt diskisyon sou aranjman klasman an ka pwolonje pwosesis la plis toujou. Yon vant prive atravè jij soulajman preliminè a ka nan kèk ka dewoule pi vit.
Èske debitè a ka bloke ekzekisyon an?
Debitè a ka mennen yon pwosedi pou yon enjonksyon devan jij preliminè a epi mande pou sispansyon egzekisyon an. Sa pa reyisi fasilman: senp enkapasite pou peye a pa sifi. Jij la entèveni lè gen abi pouvwa, nouvo reyalite ki bloke egzekisyon an, oswa yon erè evidan nan jijman an. Sepandan, pwosedi pou enjonksyon yo toujou retade pwosesis la, menm si debitè a pa reyisi finalman.
Kisa k ap pase si lajan lavant lan pi ba pase dèt la?
Si lajan yo ranmase pou fè respekte lalwa a pa ase pou satisfè tout reklamasyon an, yon dèt rete. Debitè a rete pèsonèlman responsab pou li. Sepandan, an pratik, li difisil pou kolekte dèt sa a: yon debitè ki pèdi kay li jeneralman pa gen anpil byen ki rete pou rekipere. Ou ka anrejistre reklamasyon ki rete a epi pita deplwaye mezi aplikasyon ankò si debitè a akeri nouvo byen.
Èske bank la gen priyorite sou mwen kòm kreditè?
Wi. Yon kreditè ipotèk — anjeneral bank ki te bay ipotèk la — gen yon pozisyon preferansyèl epi li resevwa peman an premye nan lajan vant lan. Se sèlman sa ki rete apre yo fin peye dèt ipotèk la ki ale nan men kreditè sezisè yo, distribye selon ran dat sezisman yo a.
Èske mwen menm, antanke kreditè, èske mwen ka fè yon vant prive tou?
Pa dirèkteman. Se debitè a oswa kreditè ipotèk la ki dwe soumèt demann pou yon vant prive anba Atik 3:268(2) BW a, pa kreditè ki sezi a. Sepandan, ou ka reflechi aktivman epi bay konsantman ou, sa ki ogmante chans pou jij soulajman preliminè a akòde demann lan. Yon vant prive jeneralman bay yon pi gwo pwofi pase yon vann piblik, ki se nan enterè ou tou.
E si debitè a posede byen an ansanm ak yon lòt moun?
Lè sa a, an prensip, ou ka sèlman fè respekte kont pwòp pati debitè a ki pa divize a, pa kont pati lòt pwopriyetè a, ki pa responsab dèt la. Paske yon fraksyon pati diman ka vann, yon kreditè sezistè ka mande divizyon kominote a dapre Atik 3:180 BW, pou tout pwopriyete a vann epi ou rekipere pòsyon debitè a nan lajan an. Sa diferan lè tou de pwopriyetè yo responsab, pa egzanp mari oswa madanm ki marye nan yon kominote byen ki gen yon dèt kominote; nan ka sa a, tout pwopriyete a ka sèvi kòm rekous.
Kisa k ap pase si debitè a fè fayit pandan ekzekisyon an?
Lè debitè a deklare fayit, sendik la pran mezi kont dwa li yo epi an prensip, egzekisyon endividyèl la sispann. Pwopriyete a vin fè pati mas fayit la. Sendik la vann pwopriyete a epi distribye lajan an dapre Lwa sou Fayit la. Antanke yon kreditè ki pa garanti — san yon dwa garanti — ou klase nan dènye pozisyon nan fil la epi chans pou ou jwenn tout lajan an vin piti.
Èske aplike règleman kont yon pwopriyete se toujou pi bon chwa a?
Se pa definisyon. Egzekisyon kont yon pwopriyete se yon mezi lou epi ki koute chè. Nan kèk ka, gen lòt mwayen pou rekipere byen - tankou sezi sou balans labank oswa saisie sou salè - ki pi rapid epi mwens chè. Anplis, menas pou fè egzekisyon an ka ase pou fè yon debitè avanse nan direksyon yon aranjman amikal. Li saj pou konsilte yon avoka davans ki ka evalye opsyon rekiperasyon yo nan sitiyasyon espesifik ou a.
