Si w ap achte yon kay nan Peyi Ba yo , ou pa ka evite notè a . Lalwa Olandè a pa pèmèt moun chanje men sou yon pwopriyete an prive: transfè a dwe fèt pa yon notè lalwa sivil Olandè epi anrejistre nan rejis piblik yo. Pou achtè ki soti nan peyi dwa komen yo, sa a se pati ki mwens familye nan pwosesis la, epi se la malantandi ki pi koute chè yo rive.
Ki sa yon notè lalwa sivil Olandè ye
Yon notaris neyelandè se pa yon avoka ansyen ki gen yon so. Biwo a se yon biwo piblik: yon notè nonmen pa yon dekrè wayal, ki fikse tou kote etablisman an (atik 3 Wna, Wet op het notarisambt), epi li gen pouvwa pou egzekite akte otantik lè lalwa egzije sa oswa yon pati mande sa (atik 2 Wna). Yon akte konsa gen yon estati prèv espesyal epi souvan yo ka fè respekte li san yon jijman tribinal.
De konsekans enpòtan:
- Notè a gen devwa pou l aji. Yon notè dwe fè travay lalwa ba li oswa yon pati mande, sof si gen kèk eksepsyon (atik 21 Wna).
- Notè a pa bò kote pèsonn. Notè a egzèse ofis la poukont li epi li sèvi enterè yo. tout pati ki enplike nan zak legal la, avèk patipri epi avèk pi gwo swen posib (atik 17 Wna).
Ki jan yon notè diferan de yon avoka oswa yon avoka
Nan Angletè, Ilann, Etazini ak pifò lòt jiridiksyon dwa komen yo, chak bò nan yon transfè bay pwòp avoka patizan li enstriksyon. Yon notè neyèlandè se opoze a: yon sèl ofisye piblik net ki sèvi tranzaksyon an olye de yon pati. Yon "notè piblik" dwa komen, ki souvan sèlman temwen siyati, se yon ofisye ki pi limite epi li pa yon konparezon itil.
Notè a mennen ankèt sou tit pwopriyete a, prepare epi eksplike akte yo, kenbe lajan an epi anrejistre transfè a — men li p ap negosye pri a, ba ou konsèy si kontra a bon, oswa aji pou ou nan yon diskisyon.
Devwa pou enfòme a, ak limit li yo
Enpasyalite anba atik 17 Wna a vini ak yon devwa pou enfòme: notè a dwe asire ke chak pati konprann sa akte a fè ak ki risk ki genyen anvan li siyen — devwa ke yo rekonèt nan tradisyon alman-neyèlandè a kòm Belehrungspflicht . Lè yon pati pi fèb, mwens eksperyans oswa pa pale lang lan, devwa sa a vin pi difisil, epi yon notè ki siyen lè li konnen yon achtè pa konprann yon pwen enpòtan riske disiplin ak responsablite.
Men, enfòme tou de bò yo pa yon defans dwa moun. Lè achtè ak vandè vrèman an konfli — sou domaj yo jwenn anvan yo fini kontra a, presyon pou chanje dat la, oswa siyifikasyon yon kondisyon — notè a rete nan mitan an. Se egzakteman lè sa a yon achtè bezwen yon moun ki gen sèl devwa li anvè achtè a.
Kilè pou ou bay pwòp avoka w enstriksyon tou
- Kontra a pa estanda, oubyen vandè a se yon pwomotè oubyen yon envestisè ki itilize pwòp kondisyon li yo.
- W ap achte nan yon vann piblik, nan men yon byen imobilye oswa yon konpayi, oubyen nan men yon vandè ki gen difikilte finansyè.
- Pwopriyete a gen yon kontra lokasyon tè (erfpacht), enskri nan lis moniman oswa yon sèvitòd dwòl.
- Gen yon diskisyon sou domaj, depo, penalite oswa dat, oubyen yon posiblite pou genyen youn.
- Acha a gen rapò ak sitiyasyon rezidans ou, yon divòs, yon rejim byen matrimonyal oswa yon eritaj transfwontyè.
De la se konplemantè: notè a egzekite transfè a, avoka w la asire w ke negosyasyon an se youn ou ta dwe fè.
De etap yo: obligasyon ak transfè
Sa a se pwen estriktirèl ki pi enpòtan nan lalwa pwopriyete Olandè a : li separe obligasyon pou transfere ak transfè a li menm. Yon transfè valab mande yon tit valab, yon moun ki gen dwa pou jere pwopriyete a, ak yon ak livrezon valab (atik 3:84 BW). Pou byen imobilye, livrezon sa a se yon akte ki siyen devan yon notè lalwa sivil Olandè, ki te swiv pa anrejistreman akte sa a nan rejis piblik yo (atik 3:89 BW).
Koopovereenkomst la , souvan yo rele li yon kontra achte "pwovizwa", kidonk kreye yon obligasyon pou achte ak vann. Li pa fè ou pwopriyetè a. "Pwovizwa" se twonpe: yon fwa peryòd refleksyon an fini, li lye ou nèt. Pwopriyetè a transmèt sèlman lè yo anrejistre akte transfè a.
Soti nan òf rive nan enskripsyon
| Etap | Kisa k ap pase | Efè sou pwopriyetè |
|---|---|---|
| Ofri ak akseptasyon | Kondisyon yo te dakò atravè ajan yo | Okenn; dwe fèt alekri |
| Kontra acha | Siyen alekri (atik 7:2 BW) | Obligasyon obligatwa sèlman |
| Peryòd refleksyon | Twa jou pou yon achtè konsomatè | Achtè a ka retire kò l |
| Kondisyon ak sekirite | Kondisyon finansman ak sondaj; depo oswa garanti | Pa gen okenn |
| Ankèt notè a | Tit, rechèch Kadaster, verifikasyon idantite | Pa gen okenn |
| Deklarasyon kont | Achtè a transfere lajan bay notè a | Pa gen okenn |
| konplete | Ak transfè ak ak ipotèk siyen | Toujou pa genyen |
| Enskripsyon | Akte prezante bay Kadaster la | Pas pwopriyetè |
| Dènye rechèch la | Rejis yo verifye ankò; vandè a peye | Transfè garanti |
Egzijans pou ekri a ak peryòd refleksyon an
Lè achtè a se yon moun fizik ki pa aji nan kad yon pwofesyon oswa yon biznis, epi pwopriyete a gen entansyon pou itilizasyon rezidansyèl, acha a dwe fèt alekri (atik 7:2 BW). Yon pon lanmen, yon imèl oswa yon echanj WhatsApp pa angaje yon konsomatè achtè.
Menm dispozisyon an bay yon konsomatè ki achte yon lojman yon peryòd twa jou pou l reflechi. Li kòmanse jou apre ou fin resevwa kontra a, ou pa bezwen bay okenn rezon, epi ou pa bezwen peye okenn konpansasyon. Li dwe gen ladan omwen de jou ki pa yon samdi, yon dimanch oswa yon jou ferye; si se pa sa, li pwolonje. Dwa a se pou achtè a sèlman, epi revèy la kòmanse apati dat ou resevwa kontra a — kidonk kenbe prèv ki montre kilè kontra a te rive lakay ou.
Depo oswa garanti labank
Kontra acha modèl estanda a egzije pou achtè a bay yon garanti: swa yon depo lajan kach ( waarborgsom ) ki depoze nan kont twazyèm pati notè a, oswa yon garanti labank ( bankgarantie ) ki soti nan yon bank ki etabli nan Peyi Ba yo. Nan kontra acha modèl NVM, VBO, VastgoedPRO ak Vereniging Eigen Huis la, montan an fiks a 10% nan pri acha a, ki dwe peye kèk semèn anvan tranzaksyon an fini. Modèl la gen yon kloz penalite tou: yon achtè ki pa fini anjeneral dwe yon montan ki egal a depo a. Fè nenpòt kondisyon finansman matche ak kalandriye ipotèk ou a.
Ankèt sou tit la ak rechèch Kadaster yo
Kadaster a kenbe rejis piblik ki anrejistre enfòmasyon ki enpòtan pou sitiyasyon legal pwopriyete anrejistre a (atik 3:16 BW), epi zak ki afekte sitiyasyon sa a ka anrejistre (atik 3:17 BW). Se sa ki fè transfè pwopriyete Olandè a an sekirite: yon enfòmasyon ka anrejistre ki pa anrejistre lè akizisyon w lan anrejistre jeneralman pa ka kenbe kont ou sof si ou te konnen li (atik 3:24 BW).
Nòt la ap tipikman verifye:
- tit vandè a ak chèn akte anvan yo;
- ipotèk ki deja egziste, ki dwe rachte epi libere lè yo fini;
- atachman ak kriz (beslagen) kont vandè a oswa pwopriyete a;
- sèvitid, lòt dwa reyèl, ak obligasyon kalitatif oswa an chèn;
- lokasyon tè (erfpacht): lwaye tè a, dat revizyon ak fen tèm nan;
- restriksyon lalwa piblik, tankou estati moniman oswa desizyon minisipal ki gouvène aplikasyon an;
- akte divizyon an ak asosyasyon pwopriyetè yo, si pwopriyete a se yon apatman;
- idantite, kapasite ak sitiyasyon matrimonyal tou de pati yo.
Sa notè a pa verifye a enpòtan tou: ni kondisyon bilding lan, ni sifas planche a, ni imidite, ni amyant oswa fondasyon yo, ni si yo te pèmèt yon ekstansyon sof si li parèt nan rejis yo, ni valè a. Kondisyon an ak konfòmite planifikasyon an se responsablite w, ki dwe regle anvan yo siyen kontra a oswa anvan yo kouvri l pa yon kondisyon.
Kont twazyèm pati a ak kijan lajan an ap deplase
Yon notè dwe kenbe youn oubyen plizyè kont espesyal nan non pa li, avèk yon mansyon de kapasite sa a, ki destine sèlman pou lajan ki pou lòt moun (atik 25 Wna). Sa a se derdengeldenrekening lan . Lajan an pwoteje: li pa pou notè a epi li pa nan rive kreditè notè a. Se poutèt sa yon konklizyon Olandè an sekirite san ajan eskro oubyen angajman ant avoka opoze.
- Notè a bay yon deklarasyon kont (pa gen okenn rapò sou sa) ki kouvri pri a, taks transfè a, frè yo, depans enskripsyon yo, repatisyon chaj sèvis yo ak taks lokal yo, epi depo garanti a.
- Ou transfere balans lan an lajan ki otorize soti nan yon kont ki nan non pa w, anjeneral nan jou ouvrab anvan tranzaksyon an fini; moun k ap prete w lajan an peye prè a nan menm kont lan. San lajan ki otorize, akte a pa siyen.
- Apre siyen an, anrejistreman an ak yon dènye rechèch, notè a rachte ipotèk vandè a, peye vandè a epi remèt taks transfè a.
Vandè a pa resevwa peman li lè l siyen, men yon fwa notè a konfime transfè a anrejistre epi pa gen okenn sezisman oswa nouvo ipotèk ki fèt. Se espas sa a ki pwoteje w.
Akt yo, siyati a ak lang lan
Lè ou fini, nòmalman ou siyen de akte notaryal: akte transfè a ( akte van levering oubyen transportakte ), akte livrezon an jan atik 3:89 BW egzije a, epi, si w ap prete lajan, akte ipotèk la ( hypotheekakte ) ki kreye dwa garanti kreditè w la, ki etabli tou pa akte notaryal (artikole 3:260 BW) epi ki vin an vigè lè yo anrejistre l nan rejis piblik yo (artikole 3:89 BW). Randevou a pran jiska inèdtan. Anvan siyati a, notè a egzamine akte yo, li eksplike sa ki ladan yo ak konsekans yo, epi li reponn kesyon yo. Pote dokiman idantite orijinal yo; yo pa aksepte kopi.
Yon akte notè neyèlandè ekri an neyèlandè: atik 42 Wna ak atik 43 Wna egzije pou akte a fèt nan lang sa a. Lè yon pati ki parèt pa gen ase konesans nan lang neyèlandè a, asistans yon entèprèt sèmante ki soti nan rejis entèprèt ak tradiktè sèmante yo (Rbtv) ansanm ak yon tradiksyon akte a obligatwa, epi akte a anrejistre ke sa te fèt. An pratik, biwo ki gen eksperyans ak achtè entènasyonal yo bay yon tradiksyon angle pou bouyon yo davans epi yo fè aranjman pou yon entèprèt. Mande bouyon yo plizyè jou alavans. Tèks neyèlandè a se tèks ki an vigè a.
Siyati pa pouvwa avoka
Ou pa bezwen nan Peyi Ba yo. Li nòmal pou bay yon pouvwa avoka ( volmacht ) ki otorize yon anplwaye nan biwo notè a pou siyen pou ou. Anjeneral, pouvwa avoka a li menm dwe siyen devan yon notè — nan Peyi Ba yo, oswa aletranje avèk legalizasyon oswa yon apostiy, souvan avèk yon tradiksyon sètifye. Fè aranjman pou li plizyè semèn alavans; idantifikasyon anba règleman blanchiman lajan yo toujou aplike.
Enskripsyon, ak moman transfè pwopriyetè a
Apre siyati a, notè a prezante akte a bay rejis piblik yo ke Kadaster la kenbe, nòmalman elektwonikman menm jou a; apre sa, li trete nan Basisregistratie Kadaster la, ki pran an mwayèn twa a sis jou ouvrab. Enskripsyon an koute €88 pou chak akte transfè oswa akte ipotèk ki soumèt dijitalman.
Pwopriyete a pase lè yo anrejistre l, pa lè yo siyen l (atik 3:89 BW). Anrejistreman an pran efè depi lè yo prezante akte a bay Kadaster a (atik 3:19 BW), se poutèt sa yo kenbe entèval ki genyen ant siyen an ak anrejistreman an kout. Apre sa, notè a fè yon dènye rechèch anvan li lage lajan an.
Frè yo, ak ki moun ki chwazi notè a
Kay ki deja egziste yo prèske toujou vann kosten koper — “pri pou achtè a”: achtè a peye taks transfè a ak pri akte transfè a. Piske achtè a peye, achtè a nòmalman chwazi notè a. Pa sèlman aksepte sijesyon ajan vandè a.
Lalwa pa fikse frè notè yo epi yo varye selon biwo yo, kidonk jwenn yon estimasyon pri epi konpare byen ki sanble. Yon estimasyon pri ta dwe endike separeman frè pou akte transfè a ak akte ipotèk la, frè anrejistreman Kadaster, frè rechèch, ak nenpòt frè pou tradiksyon, yon entèprèt oswa yon pouvwa avoka. Taks transfè a separe epi li peyab bay otorite fiskal yo: 2% pou yon achtè ki pral viv nan pwopriyete a kòm rezidans prensipal li, yon egzanpsyon inik pou achtè kalifye ki gen laj 18 a 34 an ki fè sa nan limit valè pwopriyete endekse chak ane a, 8% pou yon lojman achtè a pap okipe tèt li, ak 10.4% pou pwopriyete ki pa rezidansyèl.
Lè vandè a nan difikilte finansye
Si vandè a gen twòp dèt oswa li pral fè fayit, entèval ki genyen ant kontra a ak transfè a vin danjere: yon kreditè ka anrejistre yon sezi, oswa yo ka deklare vandè a fayit, anvan yo anrejistre akte pwopriyete w la — sa ki kite w ak yon reklamasyon kont yon vandè ki pa gen mwayen pou l peye pwopriyete a olye de yon kay.
Lalwa neyèlandè a bay yon pwoteksyon espesifik: acha a li menm ka anrejistre nan rejis piblik yo (atik 7:3 BW), yon etap yo rele Vormerkung . Yon fwa li anrejistre, sèten evènman pita — tankou sezi ak fayit vandè a — pa ka envoke kont ou pou yon peryòd legal limite, depi transfè a fèt nan peryòd sa a. Li pa otomatik: yon notè dwe fè aranjman pou li, dapre kondisyon ak limit tan. Si rechèch yo revele yon sezi oswa yon ipotèk ki depase pri a, pran konsèy separe touswit.
Règ blanchiman lajan, idantifikasyon ak rapò
Sa a se sitou achtè etranje yo ki sipriz yo. Notè yo tonbe anba lejislasyon Olandè kont blanchiman lajan an, Wwft (atik 1a Wwft), epi yo dwe fè dilijans kliyan (atik 3 Wwft): etabli epi verifye idantite w, idantifye benefisyè final la lè yon konpayi enplike, etabli objektif ak nati relasyon an, epi siveye tranzaksyon yo sou yon baz kontinyèl.
An pratik, notè a ap ensiste sou dokiman idantite orijinal yo epi poze kesyon ki ka sanble anmèdan: ki kote lajan an soti, kijan ou te akimile li, poukisa lajan yo soti nan yon peyi oswa yon kont an patikilye, epi kiyès ki kontwole yon konpayi k ap achte. Atann pou bay deklarasyon labank, prèv yon lòt vant pwopriyete, yon akte kado oswa yon dosye travay. Lajan ki soti nan yon twazyèm pati, ki soti andeyò Inyon Ewopeyen an, oswa nan yon modèl san eksplikasyon atire atansyon epi retade fini.
Notè a gen obligasyon legal tou pou rapòte tranzaksyon dwòl bay FIU-Nederland, Inite Entèlijans Finansye Olandè a (atik 16 Wwft). Notè a pa ka di w ke yo fè yon rapò. Pa gen anyen nan sa ki pèsonèl oswa negosyab: bay notè a yon kont dokimante sou lajan w depi nan kòmansman an epi pwosesis la ap mache byen.
Èske mwen bezwen yon notè olandè pou achte yon kay nan Peyi Ba yo?
Wi. Pwopriyete yon byen imobilye Olandè ka sèlman transfere pa yon akte ki siyen devan yon notè lalwa sivil Olandè epi ki anrejistre nan rejis piblik yo (atik 3:89 BW). Pa gen okenn transfè pwopriyete prive. Yon notè etranje pa ka egzekite transfè a, byenke souvan yon moun ka sètifye yon pouvwa avoka ki pèmèt yon moun nan Oland siyen pou ou.
Èske notè a aji pou mwen kòm achtè a?
Non. Notè a egzèse yon fonksyon piblik poukont li epi li sèvi enterè tout pati yo san patipri epi avèk pi gwo swen posib (atik 17 Wna). Notè a dwe eksplike akte yo ak konsekans yo, men li p ap negosye pou ou oswa pran pati pou ou. Lè enterè ou ak enterè vandè a an konfli, enstwi pwòp avoka ou.
Kilè m ap vin pwopriyetè a tout bon vre?
Lè w anrejistre akte transfè a nan rejis piblik yo — pa lè w siyen kontra acha a, epi pa lè w siyen akte a nan biwo notè a. Kontra a kreye sèlman yon obligasyon. Notè a prezante akte a bay Kadaster a, anjeneral elektwonikman nan jou siyati a, epi li peye vandè a sèlman apre yon dènye rechèch.
Èske m ka chanje lide apre m fin siyen kontra acha a?
Si ou se yon moun fizik k ap achte yon lojman apa de yon pwofesyon oswa yon biznis, ou gen yon peryòd legal twa jou pou reflechi (atik 7:2 BW). Li kòmanse jou apre ou fin resevwa kontra a, ou pa bezwen bay okenn rezon, epi ou pa dwe okenn konpansasyon. Yon fwa li ekspire, ou angaje, sèlman dapre kondisyon ki nan kontra a.
Akte a an Olandè epi mwen pa pale Olandè. Kisa k ap pase?
Yon akte notè Olandè ekri nan lang Olandè, epi Lwa sou Notè yo prevwa yon entèprèt ki sèmante si yon pati pa konprann li. An pratik, biwo ki gen eksperyans ak achtè entènasyonal yo bay yon tradiksyon angle pou bouyon yo davans epi yo fè aranjman pou yon entèprèt. Mande bouyon yo plizyè jou alavans epi poze kesyon ou yo davans.
Poukisa notè a poze tout kesyon sa yo sou lajan mwen an?
Paske notè a legalman oblije fè sa. Notè yo tonbe anba lejislasyon Olandè kont blanchiman lajan an (atik 1a Wwft) epi yo dwe fè dilijans kliyan an, tankou verifye idantite w ak sous lajan w yo (atik 3 Wwft). Yo dwe rapòte tranzaksyon dwòl bay FIU-Nederland tou, epi yo ka pa di w si yo te fè sa. Dokimantasyon klè bonè se fason ki pi rapid la.
