Avoka nan Imobilye
nan Netherlands

Èske acha kay ou a pral echwe, èske ou te dekouvri yon gwo defo apre transfè a, oswa èske kontraktè w la ap fè yon move travay? Yon avoka byen imobilye nan Peyi Ba yo ede w anvan ou siyen ak lè yon dispit rive. Nan paj sa a, ou ka li ki règ Olandè yo aplike pou achte, lwe, konstwi ak posede pwopriyete, ki dat limit ki aplike ak kijan nou ede w.

Kliyan yo evalye Law & More 9.6 sou 10 sou Istwa Kliyan yo, platfòm revizyon neyelandè a (81 revizyon, jiska oktòb 2026).

Kilè ou bezwen yon avoka byen imobilye nan Peyi Ba yo?

Ou bezwen yon avoka byen imobilye lè yon kontra sou yon pwopriyete dwe verifye anvan li siyen, oubyen lè yon dispit sou yon pwopriyete rive. Nan yon acha kay estanda, lalwa pa egzije yon avoka, men konsèy bonè souvan anpeche erè ki koute chè.

Kliyan yo vin jwenn nou nan sitiyasyon tankou sa yo:

• achtè a oswa vandè a vle soti nan akò acha a, oubyen yo reklame yon penalite 10 pousan nan pri a;
• apre transfè a ou jwenn domaj vandè a te sipoze rapòte, tankou imidite, pwoblèm fondasyon oswa amyant;
• kontraktè ou a fini an reta, li delivre yon move travay oswa li fè ou peye travay anplis ou pa t kòmande;
• ou gen yon diskisyon ak lokatè w la oswa pwopriyetè w la konsènan lwaye, antretyen, revokasyon oswa ekspilsyon;
• asosyasyon pwopriyetè yo pran yon desizyon ou vle anile;
• ou gen yon konfli ak vwazen ou yo konsènan yon limit, yon dwa pasaj oswa pyebwa;
• Ou envesti nan pwopriyete Olandè atravè yon konpayi epi ou bezwen èd pou ekri epi revize dokiman tranzaksyon yo.

Gen kèk dat limit nan lalwa byen imobilye ki kout, tankou yon mwa pou konteste yon desizyon yon asosyasyon pwopriyetè. Apre transfè a oswa livrezon an, pozisyon negosyasyon ou souvan pi fèb, kidonk aji byen bonè.

Ki sèvis ki gen rapò nou ka ede w avèk yo?

Pou kesyon espesifik nan domèn lalwa sa a, paj sa yo antre nan plis detay.

• Avoka lokasyon
• Avoka konstriksyon

Kisa ou ta dwe veye lè w ap achte oswa vann yon pwopriyete?

Acha yon kay pa yon achtè prive dwe fèt alekri (Atik 7:2 Kòd Sivil Olandè a). Dapre Atik 3:89 Kòd Sivil Olandè a, ou vin pwopriyetè a sèlman lè akte transfè notè a anrejistre. Enskripsyon an fèt nan rejis piblik Rejis Fon an (Kadaster).

Èske gen yon peryòd pou refwadi?

Yon achtè prive ki achte yon kay gen yon peryòd refleksyon twa jou apre li fin resevwa kontra acha a ki siyen. Apre sa, acha a vin obligatwa, sof si yon kondisyon aplike, tankou yon kondisyon finansman. Yon kondisyon konsa sèlman fonksyone si ou envoke li alè epi nan bon fason. Tcheke dat ki nan kontra a ak anpil atansyon.

Ki wòl notè a?

Transfè byen imobilye toujou mande yon notè sivil (notaris), ki ekri akte a epi ki anrejistre li. Notè a enpasyal epi li aji pou tou de pati yo. Yon avoka byen imobilye, okontrè, aji sèlman pou ou epi li ka negosye kondisyon kontra a pou ou.

E si yon fèt pa fè pèfòmans?

Si yon pati pa respekte kontra a, lòt pati a ka bay yon avi pou mank kontra a epi answit reklame pèfòmans, revokasyon oswa domaj. Anpil akò acha estanda gen yon penalite 10 pousan nan pri acha a. Tribinal la ka diminye yon penalite si aplikasyon konplè a ta klèman pa akseptab (Atik 6:94 Kòd Sivil Olandè a). Yon avoka byen imobilye nan Oland verifye kloz sa yo. Li plis bagay sou akò preliminè acha a ak risk li yo.

Kisa ou ka fè ak domaj kache yo?

Yon pwopriyete dwe gen kalite ou ta ka espere sou baz kontra acha a (Atik 7:17 Kòd Sivil Olandè a). Si li pa genyen, gen yon vyolasyon epi ou ka rann vandè a responsab.

Chans ou yo depann de devwa vandè a pou divilge ak devwa achtè a pou mennen ankèt. Yon vandè dwe rapòte domaj li konnen yo. Yon achtè dwe mennen ankèt sou sa li te ka dekouvri yon fason rezonab, pa egzanp avèk yon sondaj sou bilding lan. Yon kloz sou laj oswa yon kloz sou amyant nan kontra a ka limite dwa ou yo.

Ou dwe notifye vandè a nan yon tan rezonab apre dekouvèt la (Atik 7:23 Kòd Sivil Olandè a). Pou yon konsomatè k ap achte nan men yon vandè pwofesyonèl, yon avi nan de mwa se yon avi ki alè de tout fason. An prensip, yon reklamasyon preskri dezan apre avi sa a. Yon avoka byen imobilye nan Oland evalye, avèk yon ekspè nan konstriksyon si sa nesesè, si defo a te vizib pou ou.

Ki règ ki aplike pou kontra lokasyon rezidansyèl ak komèsyal?

Lwa lokasyon Olandè a, nan Liv 7 Kòd Sivil la, trase yon liy byen file ant pwopriyete rezidansyèl ak komèsyal. Lokatè rezidansyèl yo jwi yon pwoteksyon vaste: lokasyon an fini sèlman si lokatè a dakò oswa si tribinal soudistri a deside sa (Atik 7:272 ak 7:274).

Depi 1ye jiyè 2024, kontra lokasyon rezidansyèl yo an prensip pou yon peryòd endefini, dapre Lwa sou kontra lokasyon tèm fiks (Wet vaste huurcontracten). Apati menm dat la, Lwa sou Lwaye Abòdab la te pwolonje règleman lwaye a pou yon gwo pati nan segman lokasyon mwayen an. Pwopriyetè yo dwe swiv tou Lwa sou Bon Konduit Pwopriyetè a, ki an vigè depi 1ye jiyè 2023, ki limite yon depo a de mwa lwaye debaz.

Espas komèsyal oswa espas biwo?

Pou pwopriyete komèsyal, gen de rejim:

• Lokal komèsyal, otèl ak atizanal tonbe anba Atik 7:290 Kòd Sivil Olandè a. An prensip, dire kontra lokasyon an se senk plis senk ane, epi pwopriyetè a ka sèlman mete fen nan kontra a pou rezon legal.
• Biwo ak lòt lokal komèsyal yo tonbe anba Atik 7:230a Kòd Sivil Olandè a. Lokatè a gen sèlman yon pwoteksyon limite kont eviksyon apre kontra lokasyon an fini.

Diferans lan gen gwo konsekans finansye pou tou de pwopriyetè a ak lokatè a. Yon avoka byen imobilye nan Peyi Ba yo premye tcheke ki rejim ki aplike. Anpil kontra lokasyon komèsyal itilize modèl ROZ la, ki gen dispozisyon jeneral ki diferan de lalwa nan kèk kote. Avoka nou yo revize kontra lokasyon anvan ou siyen epi yo jere dispit sou lwaye, domaj ak ekspilsyon. Règ lokasyon legal yo sou wetten.overheid.nl (Liv 7, an Olandè).

Ki dwa ou genyen nan konstriksyon ak renovasyon?

Anba yon kontra konstriksyon, antreprenè a angaje l pou konstwi epi delivre yon travay (Atik 7:750 Kòd Sivil Olandè a). Depi 1ye janvye 2024, Lwa sou Asirans Kalite pou Konstriksyon an (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) aplike. Antreprenè a kounye a responsab tou apre livrezon pou domaj ki pa dekouvri nan livrezon an, sof si yo pa ka atribiye yo a li.

Yon kontraktè k ap travay pou yon kliyan prive dwe bay yon dosye fini (Atik 7:757a). Yon kliyan prive ka depoze yon maksimòm 5 pousan nan pri kontra a bay yon notè (Atik 7:768). Depo sa a garanti reparasyon domaj yo jwenn nan livrezon an. Yon reklamasyon pou yon domaj konstriksyon preskri pa plis pase ventan apre livrezon an (Atik 7:761).

Travay siplemantè se travay ki pa nan lòd orijinal la. An prensip, kontraktè a ka sèlman fè w peye plis si li te avèti w alè (Atik 7:755). Eksepsyon an se pri siplemantè ou ta dwe konprann tèt ou. Toujou ekri chanjman yo ak pri yo alekri.

Pwojè biznis yo souvan itilize tèm estanda UAV 2012 oswa UAV-GC 2005 yo. Sa yo anjeneral refere dispit yo bay abitraj pa Komisyon Abitraj Netherlands pou Endistri Konstriksyon an (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Yon avoka byen imobilye nan Netherlands evalye si abitraj oswa tribinal la se pi bon wout la.

Kisa asosyasyon pwopriyetè yo, lwa sou kontra lokasyon ak lalwa vwazen vle di pou ou?

Si ou achte yon apatman, ou vin gen dwa sou yon apatman epi ou otomatikman vin yon manm asosyasyon pwopriyetè yo (Vereniging van Eigenaars, VvE). Akte divizyon an ak règleman li yo detèmine ki pati ki prive ak kijan depans yo pataje.

Yon asosyasyon pwopriyetè dwe mete lajan sou kote chak ane pou gwo antretyen (Atik 5:126 Kòd Sivil Olandè a). Rezèv la swiv yon plan antretyen alontèm, oubyen li egal omwen 0.5 pousan nan valè rekonstriksyon an. Si ou pa dakò ak yon desizyon reyinyon an, ou ka mande tribinal soudistri a pou anile li nan yon mwa (Atik 5:130). Anvan ou achte, mande yon avoka pou revize dokiman asosyasyon an, pwose vèbal yo ak rezèv yo.

Ki dwa lòt moun ki ka limite pwopriyete w la?

Pwopriyete a ka limite pa dwa lòt moun, ki anrejistre nan rejis piblik yo epi ki pase bay nouvo pwopriyetè a lè gen yon vant. Règ yo nan Liv 5 Kòd Sivil Olandè a.

• Kontra lokasyon (erfpacht) bay dwa pou itilize tè yon lòt moun, anjeneral kont yon lwaye tè anyèl (Atik 5:85). Tcheke tèm nan ak dat revizyon yo, sitou nan Amsterdam, kote yo lwe anpil tè sou kontra lokasyon. Yon avoka byen imobilye nan Peyi Ba yo li kondisyon lokasyon an anvan transfè a.
• Yon dwa sifas (opstalrecht) bay dwa pou posede bilding oswa travay sou, nan oswa anlè tè yon lòt moun (Atik 5:101), tankou panno solè sou yon lòt do kay.
• Yon sèvitwit (erfdienstbaarheid) se yon chay sou yon teren pou benefis yon lòt, tankou yon dwa pasaj (Atik 5:70).

Lwa vwazen an nan Liv 5 tou. Ou pa gen dwa deranje vwazen ou yo ilegalman, pa egzanp bri oswa odè (Atik 5:37). An prensip, pyebwa yo dwe kanpe omwen de mèt lwen limit la, kloti ak ti pyebwa yo mwatye mèt (Atik 5:42).

Kisa envestisè ak konpayi yo ta dwe mande yon avoka byen imobilye Olandè?

Envestisè ak konpayi etranje yo souvan kenbe pwopriyete Olandè yo atravè yon sosyete prive limite (BV). Estrikti tranzaksyon an, yon tranzaksyon aksyon oswa yon tranzaksyon byen, gen konsekans anba lalwa antrepriz ak lalwa fiskal. Lalwa byen imobilye ak lalwa antrepriz Lè sa a, rankontre nan yon sèl tranzaksyon, avèk dilijans sou tit, kontra lokasyon, pèmi ak responsablite.

Pati dwa sosyete a kouvri estrikti konpayi an, akò acha aksyon an ak garanti yo. Achtè a anjeneral peye taks transfè (overdrachtsbelasting), ke notè a kolekte. To yo diferan pou kay ki okipe pa pwopriyetè a, kay ki achte pa envestisè ak pwopriyete ki pa rezidansyèl, epi yo chanje regilyèman. Jèn achtè pou premye fwa yo ka kalifye pou yon egzanpsyon, sijè a yon limit valè. Nou travay ansanm ak konseye taks ou sou pwen sa yo.

Planifikasyon ak pèmi tonbe anba lalwa administratif, pa anba lalwa sivil. Yon avoka byen imobilye nan Peyi Ba yo enstwi devlopè yo kidonk konbine lalwa byen imobilye ak lalwa administratif. Depi 1ye janvye 2024, Lwa sou Anviwònman ak Planifikasyon (Omgevingswet) gouvène zonaj ak pèmi yo, epi lalwa anviwònman an fikse kondisyon pou tè, bri ak enèji. Kont yon desizyon pèmi, ou ka anjeneral depoze yon objeksyon nan sis semèn. Yon minisipalite k ap vann tè dwe an prensip bay tout pati ki enterese yo yon chans egal. Sa a soti nan desizyon Didam nan Tribinal Siprèm nan dat 26 novanm 2021.

Ki jan travay ak Law & More travay?

Yon avoka byen imobilye nan Peyi Ba yo nan kabinè avoka nou an travay an kat faz. Nan chak faz, nou diskite davans sou sa n ap fè ak apeprè konbyen sa koute.

1. Admisyon. Nan yon reyinyon entwodiksyon gratis, nou pral diskite sou sitiyasyon w lan ak dat limit ki genyen yo. Nou pral mande dokiman enpòtan yo, tankou akò acha a, kontra lokasyon an oswa akte divizyon an.
2. Konsèy. Nou evalye dwa ak obligasyon ou yo epi nou eksplike risk ak chans ou yo, an Angle oswa an Neyèlandè.
3. Negosyasyon. Nou bay avi pou move akò a oubyen nou rann lòt pati a responsab, epi nou dirije negosyasyon yo. Anpil dispit sou pwopriyete fini nan yon akò règleman (vaststellingsovereenkomst), yon kontra obligatwa ki rezoud dispit la.
4. Pwosedi yo. Si pa gen okenn akò ki rive, nou pral mennen ka a devan tribinal sou-distri a, tribinal distri a oswa nan abitraj, ki gen ladan pwosedi rezime ak apèl.

Ka lokasyon yo toujou ale nan tribinal soudistri a. Lòt reklamasyon pwopriyete yo ale nan tribinal soudistri a jiska 25,000 ero epi plis pase sa nan tribinal distri a, kote yon avoka obligatwa. Ou ka fè apèl kont yon jijman nan tribinal dapèl nan twa mwa.

Konbyen yon avoka byen imobilye koute nan Peyi Ba yo? Law & More?

Yon avoka nan Law & More li chaje ant 250 ak 350 ero pa èdtan san TVA; yon patnè chaje ant 300 ak 400 ero san TVA. Nou toujou diskite sou pri a ak yon estimasyon pri yo davans.

Reyinyon entwodiksyon an gratis. Yon reyinyon konsèy inik san plis asistans koute 300 ero TVA enkli. Law & More pa travay sou èd legal finanse pa leta. Kabinè avoka nou an baze nan Marconilaan 13 in Eindhoven, gen yon kote pou vizite nan Amsterdam epi li travay pou kliyan nan tout Peyi Ba yo.

Ki moun k ap okipe ka w la?

Se Ruby van Kersbergen k ap okipe ka w la. Ou ka li plis enfòmasyon sou eksperyans yo sou paj ekip nou an.

Ki atik ki ka ede w plis toujou?

• Lwa byen imobilye
• Lwa sou byen imobilye Olandè a: kijan pou evite pyèj komen yo
• Lwa konstriksyon Olandè a
• Eksplikasyon sou lwa lokasyon Olandè a
• Kontra lokasyon komèsyal ak modèl kontra lokasyon ROZ la
• Kijan chanjman taks transfè afekte envestisè yo

Kesyon yo poze souvan

Kilè mwen ta dwe anboche yon avoka byen imobilye nan Peyi Ba yo?

Anplwaye yon avoka byen imobilye anvan ou siyen, oubyen kou yon dispit leve sou yon acha, yon lokasyon, yon konstriksyon oubyen yon pwopriyetè. Konsèy bonè anpeche ou rate ti delè, tankou yon mwa pou konteste yon desizyon yon asosyasyon pwopriyetè.

Èske mwen ka toujou retire lajan nan yon acha kay?

Antanke achtè prive, ou gen twa jou pou reflechi apre ou fin resevwa akò a ki siyen. Apre sa, ou ka sèlman retire kò w atravè yon kondisyon, tankou yon kondisyon finansman, oubyen si vandè a pa respekte kontra a. Retire kò w san yon rezon valab ka koute w yon penalite, souvan 10 pousan nan pri acha a.

Èske vandè a responsab pou domaj yo jwenn apre transfè a?

Sa posib si pwopriyete a pa gen kalite ou te ka espere yo epi vandè a te konnen defo a san li pa rapòte li. Ou te gen yon devwa tou pou mennen ankèt sou tèt ou. Rapòte defo a bay vandè a alekri pi vit posib apre ou fin dekouvri li.

Èske mwen bezwen yon avoka oswa yon notè pou achte yon pwopriyete?

Yon notè sivil obligatwa pou transfè a, paske se sèlman yon notè ki ka ekri epi anrejistre akte a. Ou pa bezwen yon avoka, men yon avoka byen imobilye nan Peyi Ba yo ke achtè yo enstwi ka revize kontra a epi aji pou ou poukont ou nan yon dispit.

Èske kontraktè mwen an ka fè m peye pou travay anplis san konsantman m?

An prensip non. Kontraktè a dwe avèti w alè ke yon chanjman ap ogmante pri a, sof si ou te dwe konprann sa tèt ou. Anrejistre chak chanjman ak pri li alekri anvan travay la kòmanse.

Èske Law & More travay sou asistans legal?

Non, Law & More pa travay sou èd legal finanse pa leta. Nou travay ak yon to èdtan ke nou dakò avèk ou davans, epi reyinyon entwodiksyon an gratis.

Ou gen dout sou pozisyon w? Di nou kijan sitiyasyon w ye. N ap fè w konnen nan yon jou ouvrab ki opsyon ou genyen. Kontakte Nou, rele +31 40 369 06 80 oubyen voye yon imèl info@lawandmore.nl.

Paj sa a bay enfòmasyon jeneral epi li pa ranplase konsèy sou sitiyasyon patikilye ou a.