Aryè lwaye nan Peyi Ba yo: sa pwopriyetè yo ka fè ak sa yo pa ka fè

Nan Peyi Ba yo, reta lwaye yo bay yon pwopriyetè yon dwa pou l peye, epi, yon fwa reta yo pèsiste, yon rezon pou l fè yo revoke kontra-lwaye a. Sa yo pa janm bay se dwa pou l aji poukont li. Pou byen imobilye ki bati, atik 7:231 nan Kòd Sivil Peyi Ba a (Burgerlijk Wetboek, BW) rezève tribinal la pou l deside revoke kontra-lwaye a, epi yo ka sèlman retire yon lokatè sou baz yon jijman ki aplike pa yon huissier. An pratik, reta anviwon twa mwa lwaye se pwen kote tribinal soudistri a (kantonrechter) dispoze revoke kontra-lwaye a epi bay lòd pou yo mete l deyò.

Sa kite yon pwopriyetè ak yon wout etwat men efikas: etabli move aksyon an byen, voye yon lèt demann ki satisfè egzijans legal yo, konfòme li avèk devwa rapò ki aplike pou lokasyon rezidansyèl, epi answit pote yon reklamasyon pou peman, yap divòse ak ekspilsyon devan tribinal soudistri a. Tout bagay ki pa nan wout sa a, soti nan chanje kadna yo rive nan koupe chofaj la, transfòme yon pwopriyetè ki gen yon reklamasyon valab an yon defandè.

Atik sa a detaye kilè yon lokatè legalman an defò, sa yon lèt demann dwe genyen, kijan tribinal soudistri a aplike eksepsyon ki nan atik 6:265 BW a, konbyen tan pwosedi a pran, epi kijan yo rekipere lajan an apre sa. Li kouvri tou defans yon lokatè ka leve ak aksyon ki entèdi kèlkeswa gwosè aryer yo.

Lè yon lokatè an defò

Lokatè a oblije peye lwaye a nan moman ki te dakò a dapre atik 7:212 BW. Lè kontra-lwaye a fikse yon dat peman, e prèske tout kontra-lwaye Olandè yo fè sa, ekspirasyon dat sa a mete lokatè a an mora dapre lalwa dapre atik 6:83 BW, san okenn rapèl pa nesesè. Defayans se moman kote enterè legal la kòmanse koule e kote lokatè a responsab pou domaj ki koze pa reta a.

Premye bagay pou fè se etabli aryeraj yo avèk presizyon, paske se montan yo reklame a tribinal la pral teste. Detèmine chak mwa sa ki te dwe, sa ki te resevwa ak nan ki dat, epi rekonsilye sa ak deklarasyon labank yo. Fè distenksyon ant lwaye debaz la ak peman davans pou chaj sèvis ak sèvis piblik yo, paske yon deklarasyon chaj sèvis anyèl ki pa regle se yon sous souvan diskisyon epi li pa menm bagay ak lwaye ki pa peye. Lè pati yo dakò sou yon aranjman peman oswa yon rediksyon tanporè, anrejistre li alekri epi siyen li; yon konsesyon san dokiman regilyèman konte sou li pa lokatè kòm prèv ke yo te aksepte aryeraj yo. Menm bagay la tou aplike pou aranjman konsènan lokasyon tanporè yo , kote dat fen an ak lwaye ki dwe pou dènye peryòd la souvan konteste.

Yon dat peman fiks nan kontra-lwaye a vle di lokatè a an defò jou apre kontra-lwaye a pase, san yon rapèl.

Kontra-lwaye a li menm pa ka elaji dwa sa yo. Lwa lokasyon Olandè a nan Liv 7, Tit 4 BW a lajman obligatwa pou lokasyon rezidansyèl, kidonk yon kloz ki pèmèt pwopriyetè a mete fen nan kontra-lwaye a oswa rantre nan pwopriyete a san yon lòd tribinal pa valab. Prensip sa a dekri an plis detay nan apèsi nou sou dispozisyon lwa lokasyon yo.

Lèt demann lan ak avi katòz jou legal la

Malgre ke defayans ka rive otomatikman, yon demann alekri rete nesesè nan pratik epi li legalman obligatwa anvan yo ka fè lokatè a peye frè koleksyon ekstrajidisyè. Lè lokatè a se yon konsomatè, atik 6:96 BW preskri fòm lan: pwopriyetè a dwe premye voye yon avi alekri ki bay lokatè a omwen katòz jou, konte apati jou apre li fin resevwa peman an, pou peye san okenn frè adisyonèl, epi avi sa a dwe endike kantite lajan depans koleksyon ki pral fè lokatè a peye si peman an pa fèt. Yon avi ki mal kalkile peryòd la oswa ki pa mete kantite lajan an pa bay pwopriyetè a dwa pou peye depans sa yo, epi tribinal yo verifye pwen sa a poukont yo.

Yon lèt demann ki byen ekri nonmen lokatè a ak pwopriyete a, li detaye aryeral yo pa mwa, li endike total la ki gen ladan enterè a, li bay peryòd peman an ak kont ki pral itilize a, li detaye depans koleksyon ki pral swiv si peman an pa fèt, epi li anonse ke pwosedi tribinal ap swiv. Voye l pa lapòs ak pa imèl, epi kenbe prèv voye l: se pwopriyetè a ki gen responsablite pou pwouve ke avi a te rive jwenn lokatè a.

Obligasyon rapò pou lokasyon rezidansyèl

Pwopriyetè lojman rezidansyèl yo gen yon obligasyon legal apa ke yo souvan neglije. Dapre règ sou idantifikasyon dèt bonè ki prezante ak Lwa sou Èd pou Dèt Minisipal la (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), yon pwopriyetè ki gen reta lwaye dwe, apre li fin fè yon efò pou kontakte lokatè a epi ofri asistans pou dèt, rapòte reta sa yo bay minisipalite a pou li ka ofri èd. Rapò a pa sispann reklamasyon pwopriyetè a, men si li pa fè li, yo ka kenbe l kont yon pwopriyetè ki pita mande tribinal la pou kraze kontra lokasyon an, jisteman paske tribinal la peze efò ki te fèt anvan pwosedi yo te kòmanse.

Disolisyon ak ekspilsyon pase nan tribinal soudistri a.

Yon pwopriyetè pa ka kraze yon kontra lokasyon pou yon byen imobilye ki konstwi deyò tribinal la. Atik 7:231 BW pèmèt kraze lokasyon an akoz yon mank nan kontra lokatè a sèlman pa desizyon jidisyè, ak yon ti eksepsyon pou lokal ki fèmen pa majistra a anba Lwa sou Opyòm nan. Tout dispit sou kontra lokasyon, kèlkeswa montan ki an jwèt la, se tribinal soudistri a ki tande yo anba atik 93 Kòd Pwosedi Sivil la (Rv). Ka a kòmanse pa yon sitasyon (dagvaarding) ki remèt pa yon huissier, pa pa yon petisyon, epi reklamasyon an nòmalman konbine twa aspè: peman aryer yo ak enterè ak depans, kraze lokasyon an, ak mete pwopriyete a deyò.

Eksepsyon ki nan atik 6:265 BW a

Tès legal la fikse nan atik 6:265 BW: chak mankman nan yon kontra bay lòt pati a dwa pou l kraze kontra a, sof si mankman an, akòz nati patikilye li oswa enpòtans minè li, pa jistifye divòs la ak konsekans li yo. Se lokatè a ki gen responsablite pou envoke ak jistifye eksepsyon sa a. Lakou Siprèm nan konfime ke pa gen okenn papòt apa pou yon vyolasyon ki grav ase; tribinal la peze tout sikonstans ka a nan kad eksepsyon sa a.

Pou lwaye ki anreta, sa pwodui yon pratik ki previzib. Anjeneral, yo trete aryè ki egal a twa mwa lwaye oswa plis kòm yon echèk ki jistifye divòs. Anba nivo sa a, rezilta a depann de sikonstans yo: istwa peman an, si lokatè a te reyaji a demann lan, si yo te regle aryè yo anvan oswa pandan odyans lan, prezans asistans pou dèt, ak konsekans pèsonèl pèt kay la. Yon lokatè ki peye tout bagay anvan jijman an souvan chape anba divòs men yo toujou oblije peye depans yo; yon lokatè ki te anreta plizyè fwa pandan yon peryòd ki pi long ka pèdi kay la sou yon sòm ki pi piti.

Twa mwa aryeral se referans pratik pou yap divòse, se pa yon règ legal; tribinal la peze tout sikonstans yo anba eksepsyon ki nan atik 6:265 BW a.

Kijan pwosedi a ap dewoule

Apre yo fin remèt manda a, lokatè a gen opòtinite pou l reponn, anjeneral apre sa gen yon odyans oral kote tribinal la ap eksplore yon règleman anvan li pran yon desizyon. Yon jijman premye enstans sou lwaye ki pa peye ak ekspilsyon nòmalman bay nan kèk mwa, epi tribinal la prèske toujou deklare li ka aplike pwovizwaman, kidonk yon apèl pa poukont li sispann aplikasyon an. Jijman an fikse yon peryòd apre ki lokatè a dwe kite, epi se jij la ki fè ekspilsyon an, ki premye remèt jijman an epi ki bay yon lòd pou kite kay la. Sekans pratik la, ki gen ladan wòl jij la ak depans operasyon an, dekri nan atik nou an sou pwosesis ekspilsyon legal la.

Pwosedi pou soulajman pwovizwa (kort geding) disponib lè sitiyasyon an pa ka tann, men yo pa yon chemen kout pou arye òdinè yo. Jij soulajman pwovizwa a pa ka kraze yon kontra lokasyon epi li pral sèlman bay lòd pou yon moun mete deyò lè gen anpil chans pou tribinal prensipal la fè sa epi lè pwopriyetè a gen yon enterè ijan reyèl, pa egzanp paske arye yo konbine avèk nwizans oswa avèk sou-lokasyon. Nan yon ka arye ki senp, pwosedi sou merit la devan tribinal soudistri a pi rapid nan fen a epi pi an sekirite.

Rekipere lajan an

Disolisyon kontra lokasyon an fini men li pa peye aryer yo. Enterè legal anba atik 6:119 BW a kòmanse depi lè moun nan pa gen dèt la; ant biznis yo, se to komèsyal ki pi wo nan atik 6:119a BW a ki aplike. Frè koleksyon ekstrajidisyè yo swiv yon echèl legal, ki etabli nan yon dekrè gouvènman an, ki kalkile sou sòm prensipal la epi ki sijè a yon avi katòz jou ki dekri pi wo a pou konsomatè yo. Tribinal la akòde tou yon kontribisyon nan depans legal yo, ki fikse dapre to fiks yo.

Yon fwa jijman an fin rann, huissier a ka sezi salè, benefis, balans labank ak byen mèb, dapre revni minimòm pwoteje ki dwe rete pou debitè a. Lè gen yon risk reyèl pou byen yo disparèt anvan jijman an, yon pwopriyetè ka mande jij soulajman pwovizwa a pèmisyon pou l fè yon sezi pwoteksyon alavans. Yo ka konpanse yon depo kont aryeraj yo, men règ Lwa sou Bon Pwopriyetè (Wet goed verhuurderschap) yo aplike: depo a pa ka depase de mwa lwaye epi yo dwe remèt li oswa kontabilize li nan kout peryòd lwa a preskri yo. Si lokatè a admèt nan restriktirasyon dèt legal la, aryeraj ki soti anvan admisyon an tonbe anba sistèm sa a epi yo pa ka kolekte endividyèlman ankò, alòske lwaye ki akimile apre sa rete peyab an antye.

Sa yon pwopriyetè pa ka fè

Pa gen okenn kantite lajan ki anreta ki otorize oto-depans. Chanje kadna, retire yon pòt, bloke aksè, mete bagay lokatè a deyò oswa dekonekte dlo, elektrisite oswa chofaj se zak ilegal anba atik 6:162 BW, epi antre nan yon kay lwe san pèmisyon kapab tou egal a antre ilegal (huisvredebreuk) anba atik 138 Kòd Penal la (Wetboek van Strafrecht). Yon lokatè ki fè fas ak mezi sa yo ka jwenn restorasyon aksè nan pwosedi soulajman pwovizwa nan kèk jou, ansanm ak domaj ak yon peman amann, epi pwopriyetè a pral oblije peye depans yo. Yon pwopriyetè ki te pran lalwa nan pwòp men l rive tou nan odyans ki vin apre a sou dizolsyon nan yon pozisyon ki pi fèb.

Presyon ki depase koleksyon òdinè a reglemante apa. Lwa sou Bon Pwopriyetè a egzije pwopriyetè yo pou yo pa entimide epi li egzije pou chak minisipalite kenbe yon pwen rapò kote lokatè yo ka pote plent; minisipalite yo ka aplike mezi administratif ak amann. Vizit repete, menas oswa mesaj ki fèt pou fè yon lokatè ale kreye yon risk ki mache ansanm ak reklamasyon sivil la olye ke ede li. Obligasyon antretyen pwopriyetè a kontinye san chanjman tou: reta lwaye yo pa sispann devwa pou repare domaj yo, jan apèsi nou sou dwa lokatè yo eksplike.

Se sèlman yon jij ki aji sou yon jijman tribinal ki ka libere yon pwopriyete lwe; tout lòt fason se yon zak ilegal.

Defans yon lokatè ka leve

Antisipe defans lan se yon pati nan preparasyon reklamasyon an. Pi komen an se yon domaj nan pwopriyete a. Yon lokatè ki rapòte yon domaj epi ki pa wè li korije ka mande Komite Evalyasyon Lwaye a (Huurcommissie) pou yon rediksyon tanporè nan lwaye a, epi atik 7:207 BW pèmèt yon reklamasyon pou rediksyon apati moman domaj la te rapòte. Yon lokatè pa ka tou senpleman sispann peye, epi yon rediksyon pa menm ak yon dwa pou kenbe, men yon domaj byen dokimante regilyèman diminye aryeraj tribinal la aksepte yo.

Konflit konsènan nivo lwaye a oswa konsènan deklarasyon chaj sèvis la fonksyone menm jan an: Huurcommissie a gen jiridiksyon sou nivo lwaye a nan segman reglemante ak mache mwayen yo epi sou deklarasyon chaj sèvis anyèl yo, epi desizyon li angaje tou de pati yo sof si youn nan yo ale nan tribinal soudistri a alè. Lè aryeraj yo rive pandan travay nan pwopriyete a, sitiyasyon an reji pa règleman sou renovasyon yo olye de obligasyon peman òdinè a; balans ant yon pwopozisyon renovasyon pwopriyetè a ak dwa yon lokatè pou yon rediksyon dekri nan atik nou an sou renovasyon ak lokasyon kontinyèl.

Kontra lokasyon lokal biznis yo swiv menm wout pwosediral la rive nan tribinal soudistri a, men pwa sibstansyèl la diferan: pa gen okenn enterè lojman pou pwoteje, epi tribinal la gade prensipalman relasyon komèsyal la ak istwa peman an. Kloz penalite kontra yo komen nan kontra lokasyon sa yo epi tribinal la ka modere yo anba atik 6:94 BW kote penalite a pa pwopòsyonèl. Distenksyon ki genyen ant diferan kategori espas komèsyal yo, ak sa ki soti ladan l, eksplike nan konparezon nou an sou byen imobilye ak lwa lokasyon komèsyal.

Kisa pou w fè an premye

Aji bonè epi alekri. Etabli aryeraj yo chak mwa, voye yon lèt demann ki satisfè egzijans atik 6:96 BW a, fè rapò a bay minisipalite kote lokasyon an ye a, epi anrejistre nenpòt aranjman peman nan yon dokiman siyen ki endike lwaye òdinè a plis montan ki pou aryeraj yo ak sa k ap pase si yon vèsman rate. Si aryeraj yo rive nan anviwon twa mwa lwaye san yon aranjman ki ka mache, prepare reklamasyon an pou peman, dizolsyon ak ekspilsyon epi fè yo remèt manda a. Tann pi lontan raman amelyore pozisyon rekiperasyon an, paske aryeraj lokatè a ka reyalistikman remèt yo diminye pandan y ap grandi.

Law & More konseye pwopriyetè ak lokatè sou aryè lwaye, lèt demann ak koleksyon, pwosedi disolisyon ak ekspilsyon devan tribinal soudistri a, dispit sou chaj sèvis ak nivo lwaye, ak pwosedi devan Huurcommissie a. Nou evalye dosye a, endike sa tribinal la gen chans pou aksepte kòm yon rezon pou disolisyon epi nou mennen pwosedi yo ak aplikasyon ki vin apre a. Si w ap fè fas ak aryè lwaye, kontakte Law & More pou diskite sou pozisyon an anvan yo pran mezi ki pa ka anile.