Ogmantasyon lwaye nan Peyi Ba yo: sa pwopriyetè yo ka chaje ak sa lokatè yo ka fè

Prèske chak lokasyon Olandè wè lwaye a monte yon fwa pa ane. Sa pwopriyetè a ka mande, epi si ogmantasyon an valab ditou, depann de nan ki segman pwopriyete a ye a, sou sa kontra a di, epi si pwopriyetè a te respekte yon seri fòmalite kout men strik. Atik sa a etabli règ yo jan yo ye nan dat 30 Out 2026, ak pousantaj maksimòm pou 2026.

Twa segman, twa ansanm règ

Depi Lwa sou Lwaye Abòdab la ( Wet betaalbare huur ) te antre an vigè nan dat 1ye jiyè 2024, lokasyon rezidansyèl nan Neyerlandè yo divize an twa segman. Se kantite pwen lojman an genyen anba sistèm evalyasyon lojman an ( woningwaarderingsstelsel ) ki detèmine se segman ki aplikab la, pa sa pati yo rele kontra a.

• Segman sosyal reglemante – gwoup pwen ki pi ba a. Lwaye a pa janm ka depase maksimòm pwen yo pwodui a, epi ogmantasyon anyèl la limite pa yon pousantaj ke minis la fikse chak ane.
• Segman mache mwayen an (lwaye mitan mache a) – gwoup pwen mitan an. Segman sa a te reglemante pou premye fwa pa Lwa sou Lwaye Abòdab la. Li gen pwòp lwaye maksimòm li. ta dwe apwouve bèso tibebe w la epi, depi 1ye jiyè 2025, pwòp ogmantasyon anyèl plafonnen li.
• Sektè lib la (sektè prive a, liberalize) – pi gwo nivo lwaye a. Pa gen yon maksimòm pou lwaye a, men lalwa limite ogmantasyon anyèl la depi 2021, epi yo pwolonje limit sa a jiska 1ye me 2029.

Limit pwen yo ak papòt lwaye yo endekse chak ane, kidonk yon lojman ka chanje segman lè yo siyen yon nouvo kontra. Segman an fiks nan kòmansman lokasyon an epi li pa deplase nan mitan kontra a paske yon papòt deplase.

Maksimòm ogmantasyon 2026 la an yon ti koutje sou

Lefèt ke plafon mache mwayen an pi wo pase plafon sektè lib la pa yon erè. Fòmil yo diferan: plafon mache mwayen an lye ak devlopman salè kolektif plis yon pwen pousantaj, alòske plafon sektè reglemante a ak sektè lib la pran kèlkeswa sa ki pi ba a ant devlopman pri a ak devlopman salè a, ankò plis yon pwen pousantaj. Nan yon ane kote salè yo depase pri yo, chif mache mwayen an pi wo a. Baz legal la se atik 7:248 BW, ki devlope nan atik 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Yo kalkile pousantaj yo ankò chak ane, kidonk chif ki anwo yo ap chanje; mekanis lan p ap chanje. Fòmil yo menm yo etabli nan atik 10 Uhw: pou lwaye reglemante yo, maksimòm nan se pi ba a nan devlopman pri plis yon pwen pousantaj ak devlopman salè plis yon pwen pousantaj, epi pou lwaye mache mwayen an, li se devlopman salè plis yon pwen pousantaj. Si w ap li sa a nan yon ane pita, aplike fòmil sa yo nan chif pibliye ane sa a olye de tablo a. Chif ki nan tablo a se maksimòm ki fiks pou 2026: yo aplike nan ogmantasyon ki pran efè apati 1ye jiyè 2026 nan segman reglemante a, ak apati 1ye janvye 2026 nan sektè mache mwayen ak lib yo.

Kondisyon fòmèl pou yon pwopozisyon ogmantasyon lwaye

Nan segman reglemante ak mache mwayen yo, ogmantasyon an pa rive otomatikman. Pwopriyetè a dwe fè yon pwopozisyon alekri ( voorstel tot huurverhoging ) dapre atik 7:252 BW, epi fòmalite yo pi enpòtan pase pifò pwopriyetè yo espere.

• Peryòd avi. Pwopozisyon an dwe rive jwenn lokatè a omwen de mwa konplè anvan dat efektif la. Pou yon ogmantasyon nan dat 1ye jiyè, yo dwe voye pwopozisyon an pa pita pase 30 avril.
• Fòm ekri. Anjeneral, yo aksepte imèl, depi ou ka montre yon resi.
• Kontni. Atik 7:252 BW preskri sa pwopozisyon an dwe deklare: lwaye ki an vigè kounye a, chanjman yo pwopoze a, nouvo lwaye ki soti ladan l ak dat li dwe aplike a. Lè pwopriyetè a apiye sou ogmantasyon ki depann sou revni an, deklarasyon revni otorite taks la dwe mete ladan l. Yon pwopozisyon ki pa gen youn nan detay sa yo pa bon.
• Yon fwa chak douz mwa. Nan premye peryòd douz mwa apre lokasyon an kòmanse, yo ka ogmante lwaye a yon sèl fwa sèlman, epi apre sa sèlman nan fen chak peryòd douz mwa youn apre lòt (atik 7:250 BW). Lè ogmantasyon an baze sou yon kloz kontra, menm entèval douz mwa a aplike (atik 7:248 BW). Gen yon ti eksepsyon kote yon rabè lwaye tanporè ap elimine piti piti (atik 7:252c BW).

Konsekans yon pwopozisyon ki pa bon an senp epi, pou pwopriyetè yo, li chè: ogmantasyon an pa pran efè. Lalwa pa diminye l, ni korije l, ni ranvwaye l. Lwaye a rete kote l te ye a, epi pwopriyetè a dwe rekòmanse ak yon nouvo pwopozisyon ki konfòm ak yon nouvo peryòd avi de mwa – an pratik, souvan sa koute yon ane konplè endèksasyon. Lokatè ki deja peye yo ka reklame diferans lan.

Kijan yon lokatè fè objeksyon, e kilè

Wout la depann de segman an, epi de wout yo travay nan direksyon opoze.

Pwopozisyon reglemante ak mache mwayen anba atik 7:252 BW

Lokatè a ekri pwopriyetè a, anvan dat antre an vigè a, pou di li fè objeksyon epi poukisa. Apre sa, lokatè a pa bezwen fè anyen ankò. Si pwopriyetè a vle kontinye, se pwopriyetè a ki dwe mande Huurcommissie a pou l pran yon desizyon, nan sis semèn apre dat antre an vigè a (atik 7:253 BW). Si peryòd sa a pase, ogmantasyon an tou senpleman pa pran efè – bagay ki pi itil yon lokatè ki fè objeksyon ka konnen.

Endèksasyon anba yon kloz kontra (mache mwayen ak sektè lib)

Lè ogmantasyon an soti nan yon kloz endèksasyon olye de yon pwopozisyon atik 7:252 BW, lokatè a aplike dirèkteman bay Huurcommissie a, nan kat mwa apati dat ogmantasyon an te pran efè (atik 7:248 BW). Si ou pa respekte peryòd kat mwa sa a, kontestasyon an ap fini, kidonk ekri l nan yon jounal. Huurcommissie a ap limite ogmantasyon an nan maksimòm legal la si kloz la pwodui plis.

Kloz endèksasyon: sektè lib la ak pwoblèm kondisyon enjis yo

Nan sektè mache mwayen ak lib yo, pa gen okenn dwa legal pou yon ogmantasyon lwaye anyèl. Tout bagay depann de kontra a. Si kontra-lwaye a pa gen okenn kloz ogmantasyon lwaye ditou, pwopriyetè a pa ka ogmante lwaye a chak ane - pwen final. Si li gen yon kloz ki fikse yon pousantaj anba plafon legal la, se chif kontra a ki gen priyorite. Si li fikse yon pousantaj anlè plafon an, plafon an gen priyorite.

Anlè kouch legal sa a chita lalwa konsomatè Ewopeyen an, e se la anpil lajan an danje. Kontra lokasyon rezidansyèl ak moun prive se kontra konsomatè, kidonk règ kondisyon enjis yo aplike e tribinal yo dwe teste kloz ogmantasyon lwaye yo poukont yo.

Otorite prensipal la se desizyon prejidisyè Hoge Raad la nan dat 29 novanm 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, ki te bay sou kesyon Rechtbank te soumèt yo. Amsterdam nan dat 11 janvye 2024. Li te konsène fòmil trè komen sektè lib la ki se "endèksasyon IPC plis yon sipli". Tribinal la te deside, an rezime:

• Yo evalye eleman endèksasyon an ak eleman sipliman an. separeman, menm lè yo parèt nan yon sèl fraz kontra. Yo sèvi diferan objektif: youn konpanse pou depresyasyon lajan an, lòt la pou ogmantasyon pri ki depase enflasyon an.
• Yon kloz ki prevwa endèksasyon IPC a pa enjis an li menm.
• Yon kloz ki ajoute yon sipliman fiks jiska 3% anlè endèksasyon IPC a se pa enjis, san sikonstans espesyal: konsekans finansye yo previzib, pwopriyetè a gen yon enterè lejitim, epi lokatè a ka mete fen nan kontra a.
• Si gen yon kloz sipliman is enjis, li dwe pa aplike an antye liTribinal la ka pa diminye l a yon 3% akseptab. Lokatè a retounen nan sitiyasyon li ta ye san kloz la epi li gen yon reklamasyon restitisyon pou ogmantasyon li te peye anplis yo.

Konsekans lan pou pwopriyetè k ap itilize yon fòmil "endèksasyon plis jiska 5%" oswa "plis jiska 7%" se grav. Sipleman an pa koupe; li disparèt pou tout dire lokasyon an, epi sipleman sot pase yo vin ranbouse. Pou yon pwopriyetè pòtfolyo ki gen yon modèl estanda, ekspozisyon an kimilatif atravè chak inite. Litij sou sipleman ki pi wo pase 3% kontinye nan tribinal sou-distri yo, epi paske estanda ki aplike a se estanda Ewopeyen an sou kondisyon enjis, posibilite pou yon referans bay Tribinal Jistis Inyon Ewopeyen an pa disparèt. Yon pwopriyetè k ap konte sou yon kloz sipleman, ak yon lokatè k ap reklame sa yo te peye anba youn nan yo, ta dwe tou de tcheke ki kote jirisprudans lan ye anvan yo angaje yo nan yon pozisyon.

De pwen sibtil enpòtan. Desizyon an konsène kloz la , pa plafon an: menm yon kloz jis pa ka bay plis pase 4.4% nan sektè lib la an 2026. Epi yon kloz enjis pa korije lè pwopriyetè a chaje mwens pase sa li pèmèt; se mo yo ke yo teste.

Ogmantasyon lwaye apre renovasyon oswa amelyorasyon

Yon ogmantasyon apre travay se yon bagay diferan de ogmantasyon anyèl la epi li pa sijè a plafon pousantaj anyèl la. Distenksyon ki deside pifò dispit yo se ant amelyorasyon ak antretyen : chanjman fizik oswa adisyon ki ogmante jwisans lojman an - aparèy entegre, yon nouvo ekipman twalèt, izolasyon ak lòt mezi enèji - ka jistifye yon ogmantasyon. Ranplasman ak reparasyon pa kapab, paske kenbe pwopriyete a an bon lòd se sa lwaye a deja peye.

Lè pwopriyetè a vle renove yon lojman ki deja okipe, atik 7:220 BW egzije yon pwopozisyon rezonab : yon dokiman alekri ki detaye travay yo, deranjman an, nenpòt konpansasyon ak nouvo lwaye pwopoze a. Yon lokatè ki refize yon pwopozisyon rezonab ka oblije fè sa; yon lokatè ki fè fas ak yon pwopozisyon ki pa rezonab pa kapab.

Si pati yo pa ka dakò sou konsekans lwaye a, nenpòt nan yo ka mande Huurcommissie a pou l deside si ogmantasyon yo pwopoze a rezonab, nan twa mwa apre travay yo fini. Huurcommissie a voye yon envestigatè, li verifye si travay yo vrèman egal a yon amelyorasyon, epi li teste ogmantasyon an parapò ak depans yo te fè reyèlman. Wout sa a egziste ni nan segman reglemante yo ak segman mache mwayen yo (atik 7:255 BW) ni nan sektè lib la (atik 7:255a BW), byenke nan sektè lib la pa gen okenn plafon pwen pou yo mezire rezilta a.

Ogmantasyon adisyonèl ki depann sou revni an

Nan segman sosyal reglemante a sèlman, yon pwopriyetè ka pwopoze yon ogmantasyon ki pi wo pou kay ki depase sèten nivo revni (atik 7:252a BW), eksprime kòm yon montan fiks an ero pa mwa olye de yon pousantaj.

• Pou kay ki gen yon sèl moun an 2026: jiska €50 pa mwa pou revni ant €59,504 ak €70,149, epi jiska €100 pa mwa ki depase €70,149.
• Pou kay ki gen plizyè moun an 2026: jiska €50 pa mwa pou revni ant €68,858 ak €93,531, epi jiska €100 pa mwa ki depase €93,531.
• Revni yon timoun rezidan ki pa t gen laj 23 an nan dat 1ye janvye 2026 pa nan kont lan lè revni total sa a (verzamelinkomen) rete anba €26,819.
• Gwoup lokatè ki gen maladi kwonik ak andikape yo egzante.

Pwopriyetè a dwe jwenn yon endikasyon sou revni nan men Belastingdienst la epi mete l ak pwopozisyon an. Si li pa aplike, pwopozisyon an pa bon, sa ki lakòz konsekans abityèl la se ogmantasyon an echwe. Ogmantasyon maksimòm yo pa ka akimile: pwopriyetè a pran swa pousantaj òdinè a oswa montan ki depann sou revni an, pa toulede. Papòt ki anwo yo se sa Huurcommissie a pibliye pou 2026, epi yo teste yo an konparezon ak revni kay la an 2024.

Diminisyon lwaye: imaj glas la, e souvan mouvman ki pi fò a

Lokatè yo gen tandans panse ak defans sou ogmantasyon anyèl la lè pi bon kesyon an se si lwaye a te janm legal. Nan segman reglemante ak mache mwayen yo, lwaye a pa dwe depase maksimòm pwen lojman an pwodui a. Si se sa, lokatè a pa ta dwe sèlman reziste ogmantasyon an men pwopoze yon rediksyon.

Pwosedi ki anba atik 7:254 BW a reflete pwosedi ogmantasyon an. Lokatè a voye yon pwopozisyon alekri ki endike lwaye aktyèl la, lwaye ki pi ba yo pwopoze a, rediksyon an ak dat efektif la, ki pa ka tonbe pi bonè pase de mwa kalandriye konplè apre yo fin voye pwopozisyon an. Si pwopriyetè a refize oswa li pa reponn, lokatè a mande Huurcommissie a pou l pran yon desizyon, epi li dwe fè sa nan sis semèn apre dat rediksyon yo pwopoze a. Lokatè a kontinye peye lwaye aktyèl la jiskaske desizyon an rive.

Lè pwen yo montre yon gwo surcharge, wout sa a vo pi plis pase yon pousantaj endèksasyon, epi li ka konbine avèk yon reklamasyon pou domaj. Fè verifikasyon pwen yo ta dwe premye etap la chak fwa yon lokatè reglemante oswa yon lokatè nan mache mwayen an kesyone lwaye yo.

Sa yon pwopriyetè pa ka fè

• Ogmante plis pase yon fwa nan douz mwa. Yon dezyèm ogmantasyon nan menm peryòd douz mwa a pa valab (atik 7:251 BW), kèlkeswa sa kontra a di.
• Ogmantasyon pandan yon peryòd fiks san baz kontra. Nan sektè mache mwayen an ak sektè lib yo, pa gen kloz endèksasyon vle di pa gen ogmantasyon anyèl pou tout tèm nan.
• Ogmante lè ou refize renouvle. Yon lokasyon rezidansyèl Olandè pou yon peryòd endefini pa ekspire epi li pa ka "renouvle" sou nouvo tèm selon chwa pwopriyetè a. Ofri yon lokatè chwa ant yon lwaye ki pi wo oswa kite kay la se pa yon wout legal pou yon ogmantasyon: mete fen nan yon lokasyon mande rezon legal epi, si lokatè a pa dakò, yon lòd tribinal.
• Rekipere ogmantasyon an atravè chaj sèvis yo. Mete lwaye nan chaj sèvis yo oubyen yon pri tout enkli pa ka reziste anba egzamen.
• Inyore yon objeksyon. Nan segman reglemante ak mache mwayen yo, yon pwopriyetè pa ka rejte yon objeksyon poukont li; sèl fason pou avanse se Huurcommissie a, nan sis semèn.

Pratik konsèy

Pou lokatè yo. Tcheke segman an an premye, answit aritmetik la, answit fòmalite yo – nan lòd sa a, paske yon defo fòmèl touye ogmantasyon an kèlkeswa pousantaj la. Pran nòt de delè yo: fè objeksyon anvan dat efektif la nan segman reglemante ak mache mwayen an, epi aplike nan Huurcommissie a nan kat mwa pou yon endèksasyon kontra. Si kontra lokasyon sektè lib ou a ajoute yon sipliman ki pi wo pase 3% nan endèksasyon an, pran konsèy anvan ou peye. Epi fè verifikasyon pwen yo menm si ogmantasyon an sanble kòrèk.

Pou pwopriyetè yo. Verifye modèl ou a: yon kloz sipliman ki te ekri anvan desizyon Hoge Raad la an 2024 se yon responsablite reyèl. Voye pwopozisyon yo byen bonè, alekri, ki endike lwaye aktyèl la, nouvo lwaye a, dat efektif la ak wout pou fè objeksyon an, epi kenbe prèv yo te voye yo. Mete deklarasyon otorite taks la pou nenpòt ogmantasyon ki depann de revni. Si yon lokatè fè objeksyon, mete dat limit sis semèn nan Huurcommissie a nan kalandriye a imedyatman – rate l koute tout ane a.