Se splitsingsakte a (akte divizyon an) ki deside an premye si yon pwopriyetè apatman ka lwe yon apatman pou kout peryòd, pa minisipalite a ni règleman kay la. Lè akte a deziyen inite prive yo pou itilizasyon kòm lojman, oswa entèdi eksplwatasyon komèsyal, tribinal Olandè yo toujou deklare ke lwe apatman an repete bay moun ki chanje lokatè pou kout peryòd, nan pri komèsyal epi avèk sèvis tankou netwayaj oswa twal fin blan, pa yon itilizasyon rezidansyèl. Yon Vereniging van Eigenaars (VvE, asosyasyon pwopriyetè yo) ka Lè sa a, sispann lokasyon an, si sa nesesè atravè pwosedi preliminè soulajman ak yon peman amann pou chak jou vyolasyon kontinyèl. Yon pèmi minisipal pa chanje sa: lalwa piblik ak akte divizyon an fonksyone ansanm.
Sa ki konsidere kòm yon sejou kout
Pa gen yon sèl definisyon legal pou kout sejou, men gen twa kategori yo itilize regilyèman nan pratik epi yo gen diferan konsekans legal. Lwaye pou vakans oswa touris konsène peryòd trè kout, souvan nwit oswa semèn, pou envite ki chanje, epi li reglemante pa minisipalite yo atravè règleman lojman yo. Kout sejou konsène lokasyon tanporè pou yon peryòd limite, an pratik apeprè youn a sis mwa, pou yon gwoup byen defini tankou ekspat, etidyan, pwofesyonèl pwovizwa oswa anplwaye sou yon pwojè. Lwaye rezidansyèl òdinè konsène okipasyon dirab, ak pwoteksyon total lokatè anba lalwa lokasyon Olandè a.
Distenksyon an enpòtan paske sejou kout la chita ant de yo, epi nan je otorite fiskal yo ak tribinal yo, li apiye de pli zan pli sou yon sèvis komèsyal olye ke lojman. Sa a se pa yon jijman valè sou lokatè yo; li soti nan fason lokasyon an òganize. Yon apatman ki vann kontinyèlman, meble ak ekipe pou okipasyon imedya, yo ofri ak netwayaj, twal fin blan oswa sèvis piblik enkli, epi okipe pa yon siksesyon moun diferan, konpòte li tankou yon lojman olye ke tankou yon kay. Dire yon sèl sejou se sèlman yon faktè, epi raman se youn nan faktè desizif yo.
Ak divizyon an deside, se pa règleman kay la.
Yon bilding apatman gen yon yerachi règ fiks, epi lè ou konnen règ sa yo, pifò dispit yo rezoud anvan yo kòmanse. Anlè a gen akte divizyon an, yon akte notè ki anrejistre nan rejis piblik yo, ki deklare youn nan seri modèl règleman divizyon yo aplikab, pi resamman modèl 2017 la. Anba li gen huishoudelijk reglement (règ kay la), ke reyinyon pwopriyetè yo adopte. Anba sa a gen desizyon òdinè reyinyon an.
Règ ki soti nan yerachi sa a se yon règ strik: règleman kay la ak desizyon reyinyon yo ka etabli epi presize sa akò a deja prevwa, men yo pa ka entwodui yon nouvo restriksyon sou itilizasyon inite prive yo. Yon entèdiksyon sou lokasyon, oubyen sou yon fòm lokasyon patikilye, mete restriksyon sou itilizasyon apatman an li menm e pakonsekan li dwe nan akò divizyon an. Yon VvE ki adopte yon entèdiksyon sou lokasyon kout tèm sèlman pa desizyon majorite nan règleman kay la pa sou yon baz fèb, epi yon pwopriyetè ki vle konteste yon desizyon konsa ka mande kantonrechter a (tribinal sou-distri) pou anile li. Aplikasyon sa a dwe fèt nan yon mwa apati jou pwopriyetè a te vin okouran de desizyon an, epi peryòd la pa padonnen.
Kontrè a se vre tou. Lè akte a gen yon deziyasyon rezidansyèl oswa yon entèdiksyon sou eksplwatasyon komèsyal, VvE a pa bezwen yon nouvo desizyon pou aplike li: entèdiksyon an deja la epi li lye chak pwopriyetè ak chak okipan. Pifò règleman modèl yo egzije tou yon pwopriyetè ki pèmèt yon lòt moun itilize apatman an pou fè itilizatè sa a siyen yon deklarasyon ki di y ap konfòme yo ak akte a ak règleman kay la, sa ki bay asosyasyon an yon kontwòl dirèk sou okipan an tou.
Kijan tribinal yo entèprete itilizasyon kòm yon lojman
Kesyon ki toujou ap poze a se kisa yon deziyasyon tankou deziyen pou itilizasyon kòm yon lojman vle di tout bon vre. Nan jirisprudans Olandè a, prensip la se ke itilizasyon rezidansyèl vle di yon sèten degre dirabilite: lokatè a ap viv la, li gen rezidans prensipal li la, epi itilizasyon an pa òganize otou yon woulman lokatè. Tribinal yo pa rete sèlman sou fason yo ekri kontra lokasyon an oswa sou kantite jou ki sou kalandriye a; yo gade kijan yo itilize apatman an tout bon vre.
Faktè ki parèt souvan nan jijman yo se frekans ak ki moun k ap viv nan apatman an chanje, fason yo vann apatman an ak pou ki moun, si yo bay sèvis adisyonèl, si yo fikse lwaye a nan yon nivo komèsyal konpare ak lokasyon òdinè nan zòn nan, epi si pwopriyetè a ap opere apatman an kòm yon pati nan yon pòtfolyo ki pi laj. Plis aranjman an sanble ak yon founiti lojman pwofesyonèl, se plis yo kalifye li fasilman kòm yon eksplwatasyon apatman an olye ke kòm yon moun k ap viv ladan l, epi se plis chans pou yo konsidere li enkonpatib ak yon deziyasyon rezidansyèl ak yon entèdiksyon sou itilizasyon komèsyal.
De konsekans pratik swiv. Premyèman, yon sejou long pa otomatikman fè itilizasyon an rezidansyèl: yon chèn lokasyon kat mwa bay ekspatye youn apre lòt kapab toujou yon eksplwatasyon kout tèm. Dezyèmman, yon sèl lokasyon apatman an antye bay yon sèl fanmi ki vrèman ap viv la se nòmalman yon itilizasyon rezidansyèl, menm si dire a fiks e limite. Kesyon an se modèl la, pa kontra endividyèl la.
Règ minisipal yo se yon kouch apa, pa yon ranplasman.
Pwopriyetè yo souvan sipoze ke yon pèmi minisipal regle pwoblèm nan. Se pa sa. Minisipalite yo reglemante lokasyon atravè lalwa piblik: Huisvestingswet 2014 la ak règleman lojman lokal la, ki ka mande yon pèmi pou retire yon lojman nan lojman yo, pou konvèti li an chanm oswa pou lokasyon vakans, epi ki nan pi gwo vil yo enpoze nimewo enskripsyon ak limit nwit sou lokasyon touristik. Omgevingsplan an (plan anviwònman minisipal la ki te ranplase plan zonaj la) ka entèdi separeman itilizasyon yon lojman pou akomodasyon. Aplikasyon la fèt atravè lòd administratif ak peman penalite ke minisipalite a enpoze.
Okontrè, VvE a aji anba lalwa prive, sou baz akte divizyon an. De sistèm yo aplike poukont yo epi ansanm. Yon pwopriyetè ka gen tout pèmi minisipalite a egzije epi tribinal sivil la ka toujou bay lòd, sou demann asosyasyon an, pou sispann lokasyon an epi peye penalite kontra a. Lekontrè a rive tou: yon akte ki pèmèt lokasyon pa ede yon pwopriyetè ki pa gen pèmi minisipal.
De devlopman te ranfòse kouch dwa piblik la pi plis toujou. Depi 1ye janvye 2026, yo takse founiti lojman an nan to jeneral TVA a olye de to redwi a, sa ki ogmante pri lokasyon kout tèm epi, pi enpòtan pou dispit sa yo, konfime an tèm fiskal ke yo trete li kòm yon sèvis komèsyal olye de lojman. Epi apati 20 me 2026, règleman Ewopeyen an sou koleksyon ak pataj done pou sèvis lokasyon kout tèm aplike: kote yon sistèm anrejistreman egziste, nimewo anrejistreman an dwe parèt nan lis la, epi platfòm yo dwe verifye li epi pataje done sou moun k ap resevwa lokasyon yo ak rezèvasyon yo ak otorite yo. Lokasyon ki pa konfòm vin pi vizib, ni pou minisipalite a ni pou asosyasyon an.
Kijan yon VvE aplike yon entèdiksyon
Aplikasyon an swiv yon sekans, epi asosyasyon ki sote yon etap anjeneral peye pou li nan depans yo. Li kòmanse ak yon avètisman alekri ki idantifye dispozisyon ki nan akte a oswa règleman yo, dekri konduit la epi fikse yon dat limit. Si lokasyon an kontinye, asosyasyon an ka enpoze penalite kontra a, depi penalite a byen baze sou yon entèdiksyon ki deja egziste nan akte a oswa nan règleman modèl yo epi pwosedi ki nan règleman yo te swiv. Tribinal yo egzamine ni baz la ni pwopòsyonalite amann sa yo, epi yo ka modere yon penalite ki manifesteman twòp.
Lè lokasyon an kontinye kanmenm, pwosedi preliminè devan voorzieningenrechter a (jij nan pwosedi soulajman pwovizwa) se wout abityèl la. Asosyasyon an ka jwenn yon lòd pou sispann lokasyon an, ranfòse pa yon peman amann pou chak jou oswa chak vyolasyon, nan kèk semèn. Nan ka grav ak pèsistan, pifò règleman divizyon yo pèmèt reyinyon an, apre yon avètisman alekri, refize pwopriyetè a oswa okipan an plis itilizasyon inite prive a, yon mezi ki gen anpil konsekans ke tribinal yo egzamine ak anpil atansyon. Asosyasyon an kapab tou reklame depans li yo epi, lè lokasyon an te lakòz domaj nan pati komen yo, konpansasyon pou domaj sa a.
Asosyasyon an dwe aji avèk konsistans. Tolere lokasyon kout tèm pa twa pwopriyetè pandan plizyè ane epi aji kont katriyèm lan febli ka a, paske yon desizyon ki trete ka konparab yo yon fason diferan ka kontredi kòm kontrè ak egzijans rezonablite ak jistis. Yon VvE ki vle aplike règleman yo ta dwe premye prezante yon règleman klè nan reyinyon an, aplike li pou tout moun, epi anrejistre li nan pwose vèbal la. Lè asosyasyon an se pati pasif la olye ke moun k ap aplike règleman an, pozisyon pwopriyetè endividyèl yo dekri nan atik nou an sou sa pou fè lè yon VvE echwe pou fè devwa li yo.
Sa pwopriyetè a riske
Pou pifò pwopriyetè, risk finansye a pi gwo pase revni lokasyon an. Yon enjonksyon mete fen nan lokasyon an imedyatman, sa vle di pwopriyetè a ekspoze a lokatè yo ki oblije kite kay la. Peman penalite yo akimile chak jou epi yo ka aplike. Lòd pou peye depans nan pwosedi sa yo ka konsiderab.
Asirans se yon risk moun souvan neglije. Polis asirans konstriksyon asosyasyon yo pran souvan eskli oswa limite pwoteksyon pou domaj ki rive akoz eksplwatasyon komèsyal oswa akoz lòt itilizasyon apa de lojman, epi gen kèk ki egzije notifikasyon pou nenpòt chanjman nan itilizasyon. Si yon dife oswa yon flit dlo soti nan yon apatman ki te lwe komèsyalman an vyolasyon akte a, konpayi asirans lan ka diminye oswa refize pwoteksyon an, epi konsekans yo pa limite a pwopriyetè ki konsène a: asosyasyon an ak lòt manm li yo ka rete ak yon defisi. Menm bagay la tou aplike pou pozisyon responsablite pèsonèl pwopriyetè a, epi li vo lapenn revize anvan, pa apre, premye lokasyon an. Apèsi nou sou ki moun ki peye pou domaj nan yon bilding apatman eksplike kijan pèt sa yo distribye.
Lwa sou lokasyon an ajoute yon lòt kouch ki an favè pwopriyetè a epi ki kont li tou. Yon lokasyon ki vrèman pou yon kout dire pa nati li pa tonbe anba règ òdinè sou pwoteksyon lokatè, men eksepsyon an entèprete yon fason etwat epi li depann de sa pati yo te gen entansyon ak kijan apatman an aktyèlman itilize. Depi refòm lwa lokasyon Olandè a nan dat 1ye jiyè 2024, lokasyon pou yon tèm fiks pou kay endepandan yo an prensip pa posib ankò, ak kèk eksepsyon legal limite. Yon pwopriyetè ki sipoze ke yon kontra pou yon kout sejou otomatikman fini nan dat ki te dakò a, epi ki gen tò, fini ak yon lokatè ki pa fasil pou mande pou l kite ak yon VvE ki opoze ak lokasyon an an menm tan. Obligasyon ki sou yon pwopriyetè aplike nèt antretan.
Sa pwopriyetè yo ak asosyasyon yo ta dwe fè
Pou yon pwopriyetè, sekans lan kout. Li akte divizyon an ak règleman modèl ki aplikab yo anvan ou angaje w nan anyen, menm anvan ou achte: deziyasyon inite prive yo ak nenpòt entèdiksyon sou eksplwatasyon komèsyal yo desizif, epi yo vizib nan rejis piblik yo. Tcheke règleman kay la ak minit dènye reyinyon yo pou règleman asosyasyon an aplike reyèlman. Apre sa, tcheke règleman minisipal yo pou adrès la, epi sèlman apre sa gade konsekans taks ak lokasyon yo ak konseye ki apwopriye a. Nòt nou an sou pyèj nan lwa pwopriyete Olandè a kouvri ki lòt bagay pou verifye anvan achte.
Pou yon asosyasyon, priyorite a se mete dokiman yo annòd olye pou yo enprovize. Si akte a pa di anyen oswa li pa klè, konsidere fè yo modifye l, sa mande yon akte notè ak majorite lalwa preskri a, olye pou w eseye rezoud pwoblèm nan atravè règ entèn ki p ap kenbe. Fòmile yon politik aplikasyon, aplike l regilyèman, kenbe pozisyon asirans lan anba revizyon, epi anrejistre desizyon yo ase klè pou yo ka aplike yo. Lè relasyon ant pwopriyetè yo vin pi solid men bilding lan dwe kontinye fonksyone, medyasyon souvan reyalize plis pase yon odyans.
Law and More konseye asosyasyon pwopriyetè yo ak pwopriyetè apatman yo sou akte divizyon an, règleman modèl yo, aplikasyon an, kloz penalite yo ak pwosedi konsènan lokasyon kout tèm. Si ou vle konnen si lokasyon kout tèm otorize nan bilding ou an, oswa si w ap fè fas ak yon enjonksyon oswa yon penalite, nou an avoka byen imobilye ap evalye aksyon an ak pozisyon ou epi di ou sa ki reyalis.
Kesyon'w yo
Èske yon asosyasyon pwopriyetè kay ka entèdi nèt lokasyon pou kout tèm?
Wi, yon asosyasyon pwopriyetè kay (HOA) ka efektivman entèdi lokasyon kout tèm si sa soti nan akte divizyon an. Si akte a deziyen apatman pou itilizasyon rezidansyèl sèlman epi li entèdi eksplwatasyon komèsyal, tribinal yo aksepte de pli zan pli ke lokasyon kout tèm repete yo pa tonbe anba itilizasyon rezidansyèl otorize a.
Èske yon sejou kout tan toujou kalifye kòm itilizasyon komèsyal?
Se pa otomatikman, men an pratik li souvan fè sa. Tribinal yo evalye faktè tankou frekans chanjman lokatè yo, dire sejou yo, gwoup sib la ak si sèvis adisyonèl yo ofri. Plis lokasyon an sanble ak yon lojman pwofesyonèl, se plis chans yo konsidere li kòm eksplwatasyon komèsyal.
E si lokatè a rete pandan plizyè mwa?
Yon sejou ki pi long pa vle di otomatikman itilizasyon rezidansyèl. Menm lokasyon plizyè mwa ka kalifye kòm kout sejou si apatman an lwe plizyè fwa bay diferan okipan san yon karaktè rezidansyèl dirab.
Èske règleman kay la sèlman ka entèdi lokasyon pou kout tèm?
Non. Règleman kay la pa ka entwodui nouvo restriksyon ki pa deja ankre nan akte divizyon an oswa nan règleman modèl ki aplikab yo. Yo ka sèlman presize plis entèdiksyon ki deja egziste yo.
Èske yon pèmi minisipal gen plis enpòtans pase restriksyon HOA yo?
Non. Yon pèmi minisipal sèlman konsène konfòmite avèk lalwa piblik. Restriksyon HOA yo baze sou lalwa prive epi yo rete totalman aplikab, menm si tout pèmi minisipal yo an plas.
Èske yon asosyasyon pwopriyetè kay ka enpoze amann pou lokasyon kout tèm?
Wi, depi amann lan baze sou yon entèdiksyon valab nan akte divizyon an oswa nan règleman yo. Tribinal yo egzamine ak anpil atansyon si amann yo pwopòsyonèl epi byen fonde.
Ki risk pwopriyetè yo ap fè fas si yo kontinye lokasyon kout tèm malgre objeksyon?
Pwopriyetè yo ka fè fas ak enjonksyon tribinal, peman amann sibstansyèl, pèt tanporè pou itilize apatman an ak pwoblèm grav ak asirans.
Èske vwayaj kout tèm yo gen chans pou vin pi fasil ankò nan lavni?
Devlopman lejislatif, jidisyè ak fiskal aktyèl yo montre nan direksyon opoze a. Yo prevwa ke sejou kout tèm nan bilding apatman yo pral fè fas ak yon kontwòl pi sevè olye ke yon relaksasyon.
