Lokasyon kout tèm pou ekspat, anplwaye entènasyonal ak rezidan tanporè rete trè popilè. An menm tan, kad legal ki gouvène kalite lokasyon sa a vin pi strik. Sa ki te konn yon zòn gri ant lokasyon touristik, aranjman kout tèm ak lokasyon rezidansyèl regilye, rive nan lane 2026, li vin byen defini pa lejislasyon ak jirisprudans resan yo.
Pou pwopriyetè apatman yo ak asosyasyon pwopriyetè kay yo (HOA), sa lakòz yon kantite diskisyon k ap ogmante. Pwopriyetè yo souvan wè lokasyon kout tèm kòm yon sous revni atiran, alòske HOA yo ap fè fas ak nwizans, ogmantasyon mete ak chire, ak risk asirans. Se poutèt sa, kesyon kle yo rete menm jan an: èske yon HOA ka entèdi lokasyon kout tèm, e anba ki kondisyon? E kisa dènye devlopman legal yo vle di an pratik?
Kisa yo konsidere kòm "kout rete" an 2026?
Youn nan devlopman ki pi enpòtan yo se klarifikasyon konsèp kout sejou a. Alòske lokasyon tanporè plizyè mwa yo te souvan prezante kòm yon fòm "rezidans regilye" anvan, yo abandone entèpretasyon sa a an gran pati.
Nan lane 2026, lejislasyon ak ka a lalwa An jeneral, yo fè distenksyon ant twa kategori. Lwaye touristik oswa vakans yo anjeneral konsène peryòd trè kout, souvan jiska yon maksimòm trant jou, tipikman pou envite k ap chanje. Lwaye kout tèm refere a lokasyon tanporè pou yon peryòd limite, anjeneral ant youn ak sis mwa, pou gwoup sib espesifik tankou ekspat, etidyan oswa travayè tanporè. Lwaye rezidansyèl regilye konsène okipasyon alontèm ak pwoteksyon total pou lokatè a ak yon karaktè rezidansyèl vrèman dirab.
Distenksyon sa a enpòtan, paske lokasyon kout tèm yo de pli zan pli klase kòm yon fòm ibrid ak yon nati komèsyal, olye ke kòm itilizasyon rezidansyèl nòmal.
Ak divizyon an: fondasyon legal la nan HOA a
Nan prèske tout dispit konsènan lokasyon kout tèm nan bilding apatman, gen yon dokiman ki desizif: akte divizyon an. Akte sa a fòme fondasyon dwa prive pou asosyasyon pwopriyetè a epi li gen yon estati legal ki pi wo pase règleman kay la oswa rezolisyon asanble jeneral la.
Pifò akte divizyon yo genyen yon kloz destinasyon ki deklare, pa egzanp, ke yon inite prive "deziyen pou itilize kòm yon lojman". Kesyon legal kle a se kijan yo ta dwe entèprete konsèp "itilizasyon kòm yon lojman". Lakou Siprèm Neyèlandè a ak plizyè Lakou Apèl te bay konsèy enpòtan sou pwoblèm sa a nan dènye ane yo.
Liy ki konsistan nan jirisprudans lan se ke "itilizasyon kòm yon lojman" jeneralman vle di yon karaktè dirab. Sa vle di ke lokatè a gen rezidans prensipal li nan apatman an epi ke itilizasyon an montre yon degre pèmanans. Lè yon apatman lwe estriktirèlman ak repete bay diferan lokatè, patikilyèman nan pri komèsyal ak sèvis adisyonèl, tribinal yo kalifye sa de pli zan pli kòm eksplwatasyon biznis. Nan ka sa yo, itilizasyon an pa konsidere kòm rezidansyèl ankò, men pito konparab ak opere yon otèl oswa yon pansyon.
Entèdiksyon sou eksplwatasyon komèsyal ak règleman modèl
Anplis kloz destinasyon an, anpil akte divizyon oswa règleman modèl ki aplikab yo genyen dispozisyon ki entèdi eksplwatasyon komèsyal. Règleman Modèl 2017 yo, an patikilye, jwe yon wòl enpòtan nan kontèks sa a. Lè tribinal yo ap evalye konfòmite, yo pa sèlman gade fason règleman yo ekri, men tou kijan lokasyon an aktyèlman fèt an pratik.
Faktè enpòtan yo enkli frekans chanjman lokatè yo, nan ki pwen yo ofri sèvis adisyonèl, tankou sèvis netwayaj oswa sèvis twal fin blan, ak fason yo vann pwopriyete a. Plis lokasyon an sanble ak eksplwatasyon pwofesyonèl, se plis chans pou yo jije li enkonpatib ak yon deziyasyon rezidansyèl.
Ogmantasyon TVA ak nati komèsyal lokasyon kout tèm yo
Yon devlopman ki gen plis pwa an 2026 se ogmantasyon to TVA sou lokasyon kout tèm a 21 pousan. Chanjman fiskal sa a plis pase yon senp ogmantasyon pri pou pwopriyetè yo. Li ranfòse opinyon lejislatè a ke lokasyon kout tèm yo konstitye yon sèvis komèsyal olye ke lokasyon rezidansyèl òdinè.
Nan dispit ant asosyasyon pwopriyetè kay yo ak pwopriyetè apatman yo, kalifikasyon TVA sa a de pli zan pli itilize pou sipòte agiman ke yon sejou kout pa kalifye kòm yon itilizasyon rezidansyèl nòmal. Malgre ke lalwa taks ak lalwa sivil yo fòmèlman separe, klasifikasyon yo de pli zan pli aliyen nan pratik.
Amann ak aplikasyon règleman yo nan HOA a
Anpil asosyasyon pwopriyetè kay (HOA) ap chèche aplike konfòmite avèk akte divizyon an atravè kloz penalite nan règleman kay la. Yon pwen legal enpòtan nan kontèks sa a se ke règleman kay la pa ka entwodui nouvo entèdiksyon ki pa deja gen yon baz nan akte divizyon an.
Yon amann pou lokasyon kout tèm valab sèlman si akte divizyon an oswa règleman modèl ki aplikab yo deja gen yon entèdiksyon sou itilizasyon komèsyal oswa itilizasyon ki kontrè ak deziyasyon rezidansyèl la. Règleman kay la ka presize plis entèdiksyon sa a, men yo pa ka pwolonje li. Distenksyon sa a enpòtan anpil epi souvan li fòme nwayo pwosedi legal yo.
Wòl minisipalite a kont wòl asosyasyon pwopriyetè kay la
Yon move konsepsyon komen se kwè yon pèmi minisipal pou lokasyon kout tèm oswa lokasyon touristik otomatikman bay pwopriyetè a dwa pou lwe apatman an. Sa a pa kòrèk. Minisipalite yo evalye konfòmite avèk lalwa piblik, an patikilye lejislasyon lojman ak règleman lokal yo. Okontrè, asosyasyon pwopriyetè yo (HOA) opere nan domèn lalwa prive, prensipalman an referans a akte divizyon an ak règleman yo.
Sistèm sa yo egziste ansanm youn ak lòt. Kidonk, li totalman posib pou yon pwopriyetè gen tout pèmi minisipal ki nesesè yo, epi toujou resevwa lòd yon tribinal, sou demann asosyasyon pwopriyetè a, pou sispann lokasyon kout tèm epi peye gwo penalite. An pratik, distenksyon sa a souvan se yon sipriz dezagreyab pou pwopriyetè yo.
Risk pou pwopriyetè apatman yo
Lwe yon apatman an vyolasyon règleman asosyasyon pwopriyetè kay yo gen ladan l risk enpòtan. Asosyasyon pwopriyetè kay yo de pli zan pli kòmanse pwosedi rezime pou jwenn yon entèdiksyon imedya sou lokasyon kout tèm, souvan sijè a gwo peman amann chak jou.
Nan ka eksepsyonèl, sitou lè gen yon pwoblèm grav ki pèsiste, yon pwopriyetè ka menm pèdi dwa pou itilize pwòp apatman li tanporèman. Anplis de sa, pwoblèm asirans yo jwe yon wòl ki de pli zan pli enpòtan. Anpil kontra asirans bilding ke asosyasyon pwopriyetè yo genyen pa kouvri domaj ki rive akoz eksplwatasyon komèsyal. Nan ka ta gen dife oswa domaj dlo, sa ka gen konsekans finansye ki grav, pa sèlman pou pwopriyetè a, men potansyèlman pou asosyasyon pwopriyetè a an jeneral.
konklizyon
Rive nan lane 2026, posiblite pou lokasyon kout tèm nan yon estrikti HOA ap vin pi limite. Lejislasyon, jirisprudans ak devlopman fiskal yo tout montre nan menm direksyon an: lokasyon kout tèm yo de pli zan pli konsidere kòm yon fòm eksplwatasyon komèsyal ki pa fasilman konpatib ak yon deziyasyon rezidansyèl.
Pou asosyasyon pwopriyetè kay yo (HOA), li esansyèl pou yo kenbe règleman yo ajou, pou yo etabli règleman ki klè pou aplike règleman yo epi pou yo aji yon fason ki konsistan. Pou pwopriyetè apatman yo, envesti nan lokasyon kout tèm san evalyasyon legal alavans pote anpil risk.
Èske w nan yon diskisyon konsènan lokasyon kout tèm nan asosyasyon pwopriyetè kay ou a, oswa èske ou ta renmen evalye davans si lokasyon kout tèm yo otorize nan bilding ou an? Law & More konseye ni asosyasyon pwopriyetè kay yo ni pwopriyetè apatman yo sou dwa yo, obligasyon yo ak opsyon estratejik yo.
Kesyon'w yo
Èske yon asosyasyon pwopriyetè kay ka entèdi nèt lokasyon pou kout tèm?
Wi, yon asosyasyon pwopriyetè kay (HOA) ka efektivman entèdi lokasyon kout tèm si sa soti nan akte divizyon an. Si akte a deziyen apatman pou itilizasyon rezidansyèl sèlman epi li entèdi eksplwatasyon komèsyal, tribinal yo aksepte de pli zan pli ke lokasyon kout tèm repete yo pa tonbe anba itilizasyon rezidansyèl otorize a.
Èske yon sejou kout tan toujou kalifye kòm itilizasyon komèsyal?
Se pa otomatikman, men an pratik li souvan fè sa. Tribinal yo evalye faktè tankou frekans chanjman lokatè yo, dire sejou yo, gwoup sib la ak si sèvis adisyonèl yo ofri. Plis lokasyon an sanble ak yon lojman pwofesyonèl, se plis chans yo konsidere li kòm eksplwatasyon komèsyal.
E si lokatè a rete pandan plizyè mwa?
Yon sejou ki pi long pa vle di otomatikman itilizasyon rezidansyèl. Menm lokasyon plizyè mwa ka kalifye kòm kout sejou si apatman an lwe plizyè fwa bay diferan okipan san yon karaktè rezidansyèl dirab.
Èske règleman kay la sèlman ka entèdi lokasyon pou kout tèm?
Non. Règleman kay la pa ka entwodui nouvo restriksyon ki pa deja ankre nan akte divizyon an oswa nan règleman modèl ki aplikab yo. Yo ka sèlman presize plis entèdiksyon ki deja egziste yo.
Èske yon pèmi minisipal gen plis enpòtans pase restriksyon HOA yo?
Non. Yon pèmi minisipal sèlman konsène konfòmite avèk lalwa piblik. Restriksyon HOA yo baze sou lalwa prive epi yo rete totalman aplikab, menm si tout pèmi minisipal yo an plas.
Èske yon asosyasyon pwopriyetè kay ka enpoze amann pou lokasyon kout tèm?
Wi, depi amann lan baze sou yon entèdiksyon valab nan akte divizyon an oswa nan règleman yo. Tribinal yo egzamine ak anpil atansyon si amann yo pwopòsyonèl epi byen fonde.
Ki risk pwopriyetè yo ap fè fas si yo kontinye lokasyon kout tèm malgre objeksyon?
Pwopriyetè yo ka fè fas ak enjonksyon tribinal, peman amann sibstansyèl, pèt tanporè pou itilize apatman an ak pwoblèm grav ak asirans.
Èske vwayaj kout tèm yo gen chans pou vin pi fasil ankò nan lavni?
Devlopman lejislatif, jidisyè ak fiskal aktyèl yo montre nan direksyon opoze a. Yo prevwa ke sejou kout tèm nan bilding apatman yo pral fè fas ak yon kontwòl pi sevè olye ke yon relaksasyon.
