Prèske tout kay nan Peyi Ba yo pibliye kòm kosten koper : pri a se pri kay la, epi depans pou transfere kay la se pou ou. Pi gwo nan depans sa yo se yon taks 2%, 8% oswa 10.4%, selon sa ou achte ak sa ou pral fè avè l. Paj sa a prezante to ki an vigè an 2026, egzanpsyon pou moun k ap kòmanse a, soulajman ki enpòtan nan pratik ak lòt depans pou prevwa nan bidjè a. Se enfòmasyon legal ak fiskal, se pa konsèy finansye.
Ki sa "kosten koper" vle di, ak ki jan li diferan de "vrij op naam"
Kk ( kosten koper , "pri pou achtè a") vle di pri ki pibliye a pa enkli depans transfè yo; ou peye sa yo anplis. Von ( vrij op naam , "gratis sou non") vle di pri a deja gen ladan l pri pou mete pwopriyete a sou non w. Distenksyon an lajman konpare ak kay dezyèm men ak kay nouvo: kay ki deja egziste yo nòmalman vann kosten koper , nouvo kay nan men yon pwomotè vrij op naam , paske se TVA ki aplike olye de taks transfè epi pwomotè a entegre l nan pri a.
Anba kosten koper, achtè a nòmalman pote:
- taks sou transfè (dekouvè ki dire lontan);
- frè notè a pou akte transfè a (aksyon leve);
- Rejis Tè a (Cadastre) frè pou anrejistreman akte sa a;
- epi, avèk yon ipotèk, frè notè a ak frè Kadaster pou akte ipotèk la.
Li pa kouvri komisyon ajan vandè a, ke vandè a peye, ni pwòp ajan achte ou, sondaj, evalyasyon oswa konsèy ipotèk. " vrij op naam" pa vle di pa gen okenn depans ditou nonplis: sou yon ipotèk pou yon nouvo konstriksyon, akte a ak anrejistreman li rete pou ou.
Taks transfè (overdrachtsbelasting): to ki an fòs nan 2026
Yo aplike taks transfè sou akizisyon byen imobilye nan Peyi Ba yo ak dwa sou li, tankou kontra lokasyon long tèm ( erfpacht ) ak dwa konstriksyon ( opstal ). To yo nan atik 14 Wet op belastingen van rechtsverkeer.
Ane 2026 te pote yon chanjman. Jiska fen ane 2025, pa t gen yon to apa pou lojman achtè a pa t ap okipe: yo te tonbe anba to jeneral 10.4% la. Apati 1ye janvye 2026, atik 14 la gen yon to distenk 8% pou akizisyon yon lojman, ak 2% ki rete pou yon achtè ki pral viv ladan l kòm rezidans prensipal li epi 10.4% ki rete kòm to jeneral pou tout lòt bagay.
| Sa ki akeri | To 2026 | To 2025 |
|---|---|---|
| Lojman achtè a pral okipe kòm rezidans prensipal li, eksepte tanporèman. | 2% | 2% |
| Lojman achtè a pral pa okipe — achte-pou-lwe, kay vakans, yon kay achte pou yon timoun oswa atravè yon konpayi | 8% | 10.4% |
| Ki pa rezidansyèl — lokal biznis, biwo, yon garaj sou yon teren apa, tè pou konstwi | 10.4% | 10.4% |
| Achtè kalifye pou premye fwa anba egzanpsyon pou moun k ap kòmanse a | 0% | 0% |
| Papòt valè egzanpsyon pou moun k ap kòmanse a (woningwaardegrens) | €555,000 | €525,000 |
Ansyen rezime ki toujou site 10.4%
Twa to yo fikse: 2% pou yon lojman achtè a pral okipe kòm rezidans prensipal li, 8% pou yon lojman achtè a pap okipe, epi 10.4% kòm to jeneral pou pwopriyete ki pa rezidansyèl. Paske to 8% la se yon nouvo to, ansyen rezime ak paj konseye yo pafwa toujou bay 10.4% pou yon kay pou lwe, yon dezyèm kay oswa yon kay vakans — to ki te aplike an 2025, men pa pou yon akizisyon an 2026.
Paj to Belastingdienst yo gouvène. Tcheke pozisyon an nan dat akte w la epi mande notè w la pou konfime to a anvan w siyen.
Egzanpsyon pou moun k ap kòmanse a (startersvrijstelling)
Yon achtè ki satisfè tout kondisyon yo pa peye okenn taks transfè ditou. Egzanpsyon an nan atik 15 Wet op belastingen van rechtsverkeer, egzijans deklarasyon an nan atik 15a. Tout bagay sa yo dwe satisfè:
- Laj. Achtè a dwe gen 18 an oswa plis epi li poko gen 35 an lè yo siyen akte a. Tès la aplike pou chak achtè: si youn nan de achtè ansanm gen 35 an oswa plis, se sèlman pòsyon achtè kalifye a ki egzante.
- Yon sèl fwa sèlman. Achtè a pa dwe te deja aplike egzanpsyon an anvan. Lefèt ke ou te deja posede yon kay pa diskalifye ou; lefèt ke ou te itilize egzanpsyon sa a fè sa.
- Pwopriyetè-okipasyon. Achtè a dwe itilize kay la kòm rezidans prensipal li, sof si se pou yon ti tan. Achte pou lwe, pou renove epi revann, oubyen kòm yon dezyèm kay pa kalifye.
- Papòt valè. Valè lojman an ak tout bagay ki ladan l yo pa dwe depase €555,000 an 2026 (€525,000 an 2025). Sa a se yon falèz, pa yon bann: yon euro anplis epi egzanpsyon an disparèt nèt, ak 2% ki dwe peye sou tout valè a olye de depase a.
Papòt la endekse epi li chanje chak 1ye janvye, kidonk sou yon acha toupre limit la, dat fini an li menm ka chanje rezilta a.
Deklarasyon ekri a, epi sa k ap pase si li pa kòrèk
Ni pousantaj 2% la ni egzanpsyon pou moun k ap kòmanse a pa aplike otomatikman. Atik 15a egzije pou achtè a deklare, klèman, byen fèm e san rezèvasyon, nan yon deklarasyon alekri, ke y ap itilize lojman an kòm rezidans prensipal yo lòt ke tanporèman — epi, pou egzanpsyon pou moun k ap kòmanse a, ke yo pa t janm itilize l anvan. Belastingdienst la pibliye fòm estanda, epi deklarasyon ki siyen an dwe rive nan men notè a anvan transfè a.
Deklarasyon an konsène entansyon ou nan moman akizisyon an, li pa yon pwomès ke anyen p ap chanje: si ou vrèman gen entansyon viv la epi sikonstans pita fòse ou demenaje oswa lwe, soulajman an pa pèdi an aryèkò. Sa ki pa otorize se deklare yon entansyon ou pa genyen. Si deklarasyon an pwouve ke li pa kòrèk, Administrasyon Taks la ka ogmante yon evalyasyon adisyonèl ( naheffingsaanslag ) pou diferans lan plis enterè a epi enpoze yon penalite si kontribyab la responsab. Penalite pou yon deklarasyon ki pa kòrèk oswa enkonplè se sa yo ki nan atik 67d ak atik 67e AWR; yon koreksyon volontè ki fèt nan lespas dezan an prensip anpeche yon penalite konsa.
Ki moun ki responsab, e kijan yo peye taks la
Yo preleve taks transfè a sou moun ki achte a — achtè a; vandè a pa responsab. Se pwòp evalyasyon an, men nan yon acha nòmal ou pa depoze anyen tèt ou: lè transfè a fèt pa akte notè, jan sa dwe ye pou pwopriyete anrejistre, notè a depoze dokiman yo dijitalman epi li peye pou ou. Se poutèt sa, taks la parèt sou deklarasyon konpleksyon notè a: ou transfere tout sòm nan nan kont twazyèm pati notè a anvan konpleksyon an, epi notè a regle taks la, frè Kadaster yo ak pwòp frè pa li ladan l. Se sèlman lè pa gen okenn akte notè achtè a dwe depoze epi peye pèsonèlman, nan yon mwa apre li fin vin pwopriyetè; yo ka depoze yon objeksyon nan sis semèn apre peman an.
Egzanpsyon ak soulajman ki enpòtan nan pratik
Akizisyon yon ti tan apre yon akizisyon anvan
Atik 13 la bay yon soulajman lè menm pwopriyete a akeri ankò nan sis mwa apre yon lòt moun te fè yon akizisyon anvan. Baz pou dezyèm akizisyon an diminye pa montan taks transfè a, oswa TVA ki pa dedwiktib, te aplike sou premye a, kidonk dezyèm achtè a peye taks sèlman sou ogmantasyon valè a.
Sa a benefisye yon achtè ki achte nan men yon moun ki fèk achte, epi se sa ki fè revann kout tèm pa yon machann oswa yon pwomotè posib. Soulajman an tache ak pwopriyete a ak fenèt sis mwa a, pa ak idantite revandè a, kidonk mande ki lè vandè a te achte.
Transfè fanmi, divòs ak eritaj
Akizisyon pa eritye oswa anba lalwa sou byen matrimonyal yo pa yon akizisyon taksab, kidonk pa gen okenn taks transfè ki leve lè ou eritye yon kay oswa lè pwopriyete a tonbe ba ou atravè yon kominote matrimonyal; taks eritye ka leve pito. Nan ka divòs, divizyon yon kominote matrimonyal oswa yon pwopriyete ansanm ant ansyen patnè yo kouvri pa egzanpsyon ki nan atik 15 la, kidonk lè kay fanmi an resevwa yon sèl mari oswa madanm, pa gen okenn taks transfè ki peyab. Sitiyasyon an pou koabitan ki pa marye yo pi etwat epi li depann de kijan pwopriyete ansanm lan te fèt.
Kontrèman ak yon kwayans komen, transfè ant manm fanmi yo jeneralman pa egzante. Yon paran k ap vann bay yon timoun tonbe anba rejim òdinè a: 2% si timoun nan pral viv la, oubyen pa gen anyen si li kalifye kòm yon premye. Egzanpsyon familyal ki nan atik 15 la vize siksesyon biznis, pa yon kay familyal. Lè yo vann yon kay bay yon fanmi anba valè mache a, taks sou kado ka leve tou, epi baz taks transfè a se valè mache a, pa pri ki te dakò sou li a.
Pwopriyete ki fèk konstwi: TVA olye de taks transfè
Nouvo konstriksyon pa takse de fwa. Lè yon livrezon sijè a TVA — an jeneral, yon nouvo bilding ki te founi anvan oswa nan dezan apre premye okipasyon an, ak tè pou konstwi — yon egzanpsyon nan atik 15 an pa aplike taks transfè, kidonk achtè a peye 21% TVA epi li pa peye 2% oswa 8%. Sa a se samenloopvrijstelling lan.
Se poutèt sa yo site nouvo konstriksyon yo vrij op naam : 21% la chita anndan pri pwomotè a olye li anlè. Egzanpsyon an pa aplike lè achtè a ka rekipere TVA a, kidonk envestisè yo ak konpayi yo bezwen konsèy separe. Epi tè pou konstwi pa yon lojman: lè taks transfè a aplike sou yon teren olye de yon kay, to a se 10.4%.
Depans lòt achtè a
Lalwa pa fikse frè notè yo epi yo varye selon biwo ak vil yo, kidonk jwenn de ou twa estimasyon pri. Frè enskripsyon Kadaster la fiks epi notè a transfere l nan pri a.
| Koute | Ki moun ki nòmalman peye | Dediktib pou taks sou revni? |
|---|---|---|
| Taks transfè | Achtè | Non |
| Notè — akte transfè (aksyon leve) | Achtè (kk) | Non |
| Kadaster — anrejistreman akte transfè a | Achtè (kk) | Non |
| Notè — akte ipotèk (ipotetik) | Achtè | Wi — pri finansman |
| Kadaster — anrejistreman akte ipotèk la | Achtè | Wi — pri finansman |
| Konseye ipotèk ak frè aranjman labank | Achtè | Wi — pri finansman |
| Evalyasyon (taksasyon) pou ipotèk la | Achtè | Wi — pri finansman |
| Frè Garanti Ipotèk Nasyonal la (Pwovizyon pou sekirite sosyal NHG) | Achtè | Wi — pri finansman |
| Ajan acha (lakou aankoopmakelaar) | Achtè | Non |
| Sondaj estriktirèl (enspeksyon estriktirèl) | Achtè | Non |
Ki sa ki dedwizib e ki sa ki pa dedwizib
Liy divizyon an senp: depans pou achte pwopriyete a pa dedwisib, depans pou òganize prè a dedwisib. Dapre atik 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, depans finansman inik pou yon ipotèk sou pwòp kay ou a dedwisib nan ane a te fèt la — akte ipotèk la, anrejistreman li, konseye a, evalyasyon pou prè a ak frè NHG la. Taks transfè a, akte transfè a, anrejistreman li, ajan achte ou a ak sondaj la pa benefisye okenn soulajman.
Garanti Ipotèk Nasyonal la ( Nationale Hypotheek Garantie ) se opsyonèl epi li disponib sèlman jiska yon limit prè. Pou 2026, frè garanti inik la ( borgtochtprovisie ) se 0.4% nan prè a, ki pa chanje depi 2025, epi limit NHG a se €470,000, ki monte rive nan €498,200 kote mezi ekonomize enèji yo finanse ak prè a. Nòmalman, enstitisyon prè yo ofri yon to ki pi ba an retou, kidonk souvan li peye tèt li. NHG fikse tou de chif yo chak ane epi li aplike Voorwaarden en Normen ki an vigè lè yo fè òf ipotèk la, kidonk tcheke limit la pou ane òf ou a olye de ane fini travay la.
Frè Kadaster pou anrejistre yon akte fikse pa Tarievenregeling Kadaster la epi li se menm bagay la pou akte transfè a ak akte ipotèk la. Pou 2026, chak anrejistreman koute €181, li desann a €103.50 lè notè a soumèt akte a elektwonikman nan yon fòm Kadaster la ka trete otomatikman, ki se wout òdinè pou yon acha kay senp. Tarif anrejistreman yo pa t enkli nan ogmantasyon jeneral 2026 la, kidonk yo pa chanje depi 2025. Yon soumèt papye koute €34 anplis.
Ki bidjè pou mete: yon deskripsyon endikatif
Chif ki anba yo se sèlman yon endikasyon : yon plan ki bati apati eleman ki anwo yo, pa yon sitasyon. Se sèlman eleman taks la ki fikse pa lalwa.
- Moun k ap achte kay pou premye fwa, kay ki anba papòt la: apeprè 1.5% nan 3.5% — pa gen taks transfè, kidonk frè notè ak Kadaster, frè finansman ak nenpòt ajan oswa sondaj ou chwazi.
- Pwopriyetè-lokatè k ap peye 2%: apeprè 4% nan 6%Règ jeneral "anviwon 5% anplis" la anfòm ka sa a, epi sèlman ka sa a.
- Achtè ki p ap rete ladan l, k ap peye 8% an 2026: apeprè 10% nan 12% — pi ba pase menm acha a nan lane 2025, lè to a te 10.4%.
- Pwopriyete ki pa rezidansyèl nan 10.4%: apeprè 12% nan 14%, souvan plis, paske dilijans ki nesesè a pi lou.
- Nouvo konstriksyon, disponib pou non: TVA 21% la deja nan pri a, kidonk sèlman depans ki gen rapò ak ipotèk la nan bidjè a.
De prekosyon. Anjeneral, prètè Olandè yo pa pral finanse depans achtè a, paske prè a limite pa referans a valè pwopriyete a, kidonk kosten koper la nòmalman soti nan ekonomi. Epi si ou achte ansanm ak yon moun ki pa kalifye kòm yon moun ki kòmanse, modle taks sou chak aksyon separeman.
Èske yon etranje ka achte pwopriyete nan Peyi Ba yo, e èske sa koute plis?
Pa gen okenn restriksyon sou nasyonalite oswa rezidans pou achte byen imobilye isit la, epi pa gen okenn sipliman pou achtè etranje yo. Sa ki enpòtan se pa nasyonalite ou men si ou pral viv nan pwopriyete a: yon etranje k ap achte yon kay pou l rete peye 2% an 2026 nan menm kondisyon ak yon achtè Olandè, alòske yon moun k ap achte kòm yon envestisman peye 8%.
Mwen gen 34 an e m ap achte premye kay mwen nan Peyiba pou €600,000. Èske mwen jwenn egzanpsyon an?
Non. Egzanpsyon an pèdi nèt yon fwa valè a depase papòt 2026 la ki se €555,000, epi li disparèt pou tout pwopriyete a olye de depase a. Ou ta peye 2% sou valè total la, kidonk €12,000, depi ou pral viv la kòm rezidans prensipal ou epi fè deklarasyon alekri a bay notè a. Anba papòt la sou menm reyalite yo ou pa ta peye anyen.
M ap rete nan kay la okòmansman men m ap lwe l nan dezan. Kisa pou m deklare?
Deklare entansyon reyèl ou nan moman akizisyon an. Si ou vrèman gen entansyon okipe pwopriyete a kòm rezidans prensipal ou apa de tanporèman, to 2% la aplike, epi yon chanjman plan pita akòz sikonstans reyèl pa anile li. Men, yon entansyon ki te fòme depi okòmansman pou okipe pou yon ti tan epi lwe apre sa pa sa, epi deklare lekontrè riske yon evalyasyon ak yon penalite.
Èske vandè a peye nenpòt nan kosten koper yo?
Non. Anba kosten koper a, achtè a pote taks transfè a, akte transfè a ak anrejistreman li. Vandè a peye pwòp ajan lavant li ak pri efase nenpòt ipotèk ki deja egziste nan rejis la. Anba vrij op naam , tipik pou nouvo konstriksyon, pri transfè yo ranvèse — men yon achtè ki pran yon ipotèk toujou peye pou akte ipotèk la.
Èske mwen dwe peye taks transfè si yo ajoute patnè mwen an nan akte pwopriyete a?
Sa depann de kijan. Pwopriyete ki rive jwenn yon mari oswa yon madanm atravè yon kominote byen pa yon akizisyon taksab, kidonk pa gen anyen ki dwe fèt. Transfere mwatye yon aksyon bay yon patnè ki pa marye se yon akizisyon òdinè, taksab sou valè aksyon sa a — a 2% si y ap viv la, oswa 8% an 2026 si non. Pran konsèy anvan ou restriktire pwopriyetè a.
Kilès nan depans acha mwen yo mwen ka dedwi nan taks sou revni mwen an?
Se sèlman depans pou òganize ipotèk la: akte ipotèk la ak anrejistreman li, konseye a, evalyasyon pou prè a, ak frè NHG la. Sa yo dedwisib nan ane a ki fèt anba atik 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001. Taks transfè, akte transfè a, anrejistreman li, frè ajan achte w la ak sondaj la pa dedwi. Kenbe deklarasyon fini notè a, ki detaye tou de.
Paj sa a prezante sitiyasyon an pou 2026 epi li revize chak ane; tablo ki anwo yo se pati ki dwe mete ajou. Pou konsèy sou yon acha espesifik, tankou to ki aplike sou akte w la ak fason deklarasyon an fèt pou notè a, kontakte Law & More in Eindhoven or Amsterdam.
