1. Entwodiksyon
Transfè kab ak tiyo nan Peyi Ba yo legalman pi konplèks pase sa anpil pati panse. An pratik, li pa estraòdinè pou pati ki enplike yo kwè ke yon akò prive siyen sifi pou transfere pwopriyete kab oswa yon tiyo. Sa a se yon move konsepsyon ki pèsiste.
Depi entwodiksyon Atik 5:20(2) nan Kòd Sivil Olandè a (BW), kab ak tiyo ki poze nan, sou oswa anlè tè yon lòt pati yo klase kòm byen imobilyeSa gen konsekans enpòtan sou fason yo ka transfere, mete gwo pwoblèm epi anrejistre byen yo.
Nan blog sa a, nou pral diskite sou tout kad legal pou transfè kab ak tiyo, aspè fiskal yo, wòl notè sivil la, ak obligasyon divilgasyon ak enfòmasyon yo. Nou pral ilistre pwen prensipal atansyon yo lè l sèvi avèk egzanp pratik nan ka yo. lalwa.
NAN. Kad legal
2.1 Jijman kab yo ak konsekans lejislatif yo
Nan sa yo rele jijman kab (kablarresten) nan lane 2003, Lakou Siprèm Olandè a (Tribinal Siprèm lan) te deside ke kab ak tiyo yo pa ka deplase. Kòm repons, yo te ajoute yon nouvo paragraf nan Atik 5:20 Kòd Sivil Olandè a. Atik 5:20(2) BW detèmine ki moun ki posede yon rezo ki gen kab oswa tiyo ki fèt pou transpòte sibstans solid, likid oswa gazez, enèji oswa enfòmasyon.
2.2 Konstriktè otorize a
Anba Atik 5:20(2) BW, pwopriyetè yon rezo se pou... konstriktè otorize (anonsè obligatwa) oubyen siksesè legal yo. Senpleman konstwi yon rezo pa otomatikman bay pwopriyetè: sa ki nesesè se ke moun ki te konstwi a te otorize yo fè sa.
Konstriksyon an li menm ka pwouve pa kontra avèk kontraktè yo, fakti ak korespondans ki gen rapò ak enstalasyon an. Otorizasyon pou konstwi a ka soti nan yon dwa sifas etabli, yon obligasyon legal pou tolere, oswa yon pèmi. Konsantman alekri nan men pwopriyetè tè a kapab demontre otorite tou.
2.3 Enskripsyon: pa konstititif, men esansyèl
Enskripsyon rezo a nan rejis piblik yo se pa yon egzijans konstititif pou jwenn pwopriyetè yon rezo otorize. Konstriktè otorize a se pwopriyetè a, menm san anrejistreman sa a. Sepandan, li rekòmande fòtman pou anrejistreman.
Anrejistreman an pèmèt twazyèm pati verifye ki moun ki posede rezo a epi li pwoteje pwopriyetè a kont dwa twazyèm pati yo. Atik 3:24(1) BW a prevwa ke yon reyalite ki pa anrejistre (tankou konstriksyon yon rezo) pa ka invoke kont twazyèm pati yo.
| Pwen enpòtan: enskripsyon se yon kondisyon pou transfè Nan sèten ka, anrejistreman an nesesè vre. Piske rezo a se yon byen imobilye, nenpòt transfè oswa antrav (pa egzanp pa ipotèk) dwe fèt pa mwayen yon akte notè epi anrejistreman li nan rejis piblik ki deziyen yo. Se sèlman apre konstriksyon yon rezo ki ka transfere oswa antrave rezo a. |
2.4 Transfè: tit ak livrezon
Piske tiyo ak rezo kalifye kòm pwopriyete anrejistre, yon transfè valab mande yon akte notè ki swiv pa anrejistreman nan rejis piblik Rejis Tè a (Cadastre) (Atik 3:89 BW). Yon akò obligatwa (tankou yon akò acha) sèvi kòm tit — baz legal pou transfè a — men transfè pwopriyetè aktyèl la mande yon dokiman fòmèl livrezon atravè notè a. Yon akò obligatwa poukont li pa sifi.
2.5 Enskripsyon nan Rejis Tè a (Atik 155a ONBW)
Anba Atik 155a nan Lwa Tranzisyon an pou nouvo Kòd Sivil Olandè a (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek), nenpòt moun ki te aji kòm pwopriyetè yon rezo nan dat 1ye fevriye 2007 ka fè anrejistre rezo sa a. Anrejistreman an fèt pa mwayen yon deklarasyon notè, antre nan rejis piblik yo, ak piblikasyon nan Gazèt Gouvènman an (Staatscurrent) ak yon jounal nasyonal.
Rezo ki anrejistre a resevwa pwòp deziyasyon rezo li (pa egzanp "Rezo seksyon W nimewo 70") epi li anrejistre nan Rejis Tè a ak desen rezo korespondan yo. Lè rezo a oswa yon pati ladan l transfere, anrejistreman sa a dwe mete ajou.
Jirisprudans lan (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) endike ke yon rezo pa toujou bezwen pwòp deziyasyon kadastral li; nan kèk ka, deziyasyon pasèl kote rezo a ye a sifi. Sepandan, transfè a dwe byen klè e byen dokimante.
2.6 Separe yon rezo
Lè yon pati nan yon rezo anrejistre dekonekte epi transfere bay yon lòt pati, rezo a dwe divize fòmèlman. Sa mande:
- Nouvo desen rezo pou pati ki rete a ak pati ki separe a
- Yon nouvo deziyasyon rezo pou pati separe a
- Depo desen yo nan Rejis Tè a
- Yon akte notè pou livrezon pati ki te transfere a
Sa a soti nan Atik 59 ak 60 nan Règleman Rejis Tè 1994 yo epi li konfime nan opinyon Avoka Jeneral la nan ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.
2.7 Dwa reyèl: sifas ak sèvit
Lè w ap transfere yon rezo, dwa ki deja egziste yo an rem Dwa sifas ak sèvit yo an prensip transfere (Atik 3:83 BW), men akte etablisman an ka prevwa ke transfè oswa divizyon posib sèlman avèk konsantman pwopriyetè a (Atik 5:91 BW ansanm ak Atik 5:104 BW).
Yon dwa sifas ki depann de yon pwopriyetè pa ka transfere poukont li epi li ekspire avèk dwa prensipal la (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Se poutèt sa, li esansyèl pou revize akte kreyasyon an pou nenpòt restriksyon anvan ou kontinye ak yon transfè.
3. Wòl notè sivil la
Notè dwa sivil la (Notè Piblik) fè yon fonksyon pwoteksyon santral nan transfè tiyo ak rezo yo. Notè a pa sèlman yon "pasè" akte, men li gen yon devwa aktif nan envestigasyon ak yon devwa dilijans.
3.1 Devwa notè a
- Redaksyon akte notè livrezon an avèk yon deskripsyon presi sou pati ki transfere a
- Verifye ke tout egzijans legal yo te satisfè
- Asire konsantman tout pati ki enplike yo
- Enskripsyon akte a nan rejis piblik yo (Atik 37 Lwa sou Anrejistreman Tè)
3.2 Devwa pou fè ankèt ak devwa pou refize
Anba Atik 21 nan Lwa sou Notè yo (Mouye sou notè a), notè a gen yon devwa pou mennen ankèt epi li dwe refize bay sèvis si gen endikasyon konfli ak lalwa oswa lòd piblik. Lakou Siprèm nan te konfime nan ECLI:NL:HR:2015:831 ke notè a pa dwe sèlman pwoteje egzijans fòmèl yo, men tou konsidere enterè twazyèm pati yo.
4. Obligasyon notifikasyon ak enfòmasyon
4.1 Obligasyon vandè a pou divilge
Anba Atik 7:15 BW, vandè a oblije delivre pati rezo a san okenn antrav ak restriksyon espesyal, sof si achtè a te aksepte sa yo ekspresman. Atik 7:17 BW a prevwa ke machandiz yo dwe konfòm ak kontra a, pran an kont deklarasyon vandè a.
Jirisprudans lan klè: devwa vandè a pou divilge enfòmasyon an depase devwa achtè a pou fè ankèt (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Vandè a dwe aktivman enfòme achtè a sou domaj li te ye, restriksyon, dwa twazyèm pati ak lòt enfòmasyon ki enpòtan.
4.2 Enfòmasyon minimòm pou bay
An pratik, vandè a dwe bay omwen enfòmasyon sa yo:
- Kote egzak, dimansyon ak kondisyon teknik pati rezo a
- Kontra ki deja egziste ak kontra ki an kou (obligasyon antretyen oswa ekipman)
- Defo, fonksyònman ki pa kòrèk oswa restriksyon sou itilizasyon ki deja egziste
- Dwa twazyèm pati (sipèfisi, sèvit, lokasyon)
- Restriksyon lalwa piblik (pèmi, plan zonaj)
- Dokimantasyon teknik, rapò enspeksyon ak istwa antretyen
4.3 Responsablite pou vyolasyon obligasyon enfòmasyon
Si vandè a bay enfòmasyon ki pa kòrèk oswa ki pa konplè, li ka responsab pou vyolasyon kontra a (Atik 7:17 BW) oswa pou domaj (Atik 6:162 BW). Achtè a ka chwazi pami plizyè remèd:
- Anilasyon pou erè (Atik 6:228 BW)
- Anilasyon oswa rediksyon pri (Atik 7:21 ak 7:22 BW)
- Domaj (Atik 6:74 ak 7:24 BW)
- Penalite kontra (si nou dakò)
Lakou Siprèm nan konfime ke devwa divilgasyon an gen priyorite: si vandè a pa bay enfòmasyon ki enpòtan, li pa ka konte sou echèk achtè a pou l mennen plis ankèt (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).
4.4 Chaj prèv la sou vandè a
Lè achtè a konteste ke li te byen enfòme, se vandè a ki gen responsablite pou pwouve konfòmite li avèk devwa divilgasyon an (Atik 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Se poutèt sa, li rekòmande pou dokimante tout kominikasyon yo alekri epi pou konpile yon dosye enfòmasyon konplè.
5. Aspè taks yo
5.1 Egzanpsyon rezo a anba taks transfè
Transfè tiyo ak rezo yo jeneralman egzante de taks transfè (dekouvè ki dire lontan) anba la egzanpsyon rezo nan Atik 15(1)(y) nan Lwa sou Taks sou Tranzaksyon Legal yo (Wet op belastingen van rechtsverkeer, WBR). Egzanpsyon sa a aplike pou akizisyon yon rezo ki gen kab oswa tiyo ki fèt pou transpòte sibstans, enèji oswa enfòmasyon.
| Nòt: restriksyon sou egzanpsyon rezo a apati 1ye janvye 2026 Entèpretasyon laj egzanpsyon rezo a ap limite apati 1ye janvye 2026. Apati dat sa a, akizisyon yon dwa sifas sou tè kote yo mete yon rezo p ap tonbe anba egzansyon rezo a ankò (Desizyon Sekretè Deta Finans, 22 me 2024). Sa ka gen konsekans fiskal enpòtan pou transfè rezo yo. |
5.2 Aspè TVA yo
Pou rezon TVA, founiti rezo yo an prensip taksab sof si yon egzanpsyon oswa yon founiti intrakominotè aplike (Atik 16 ak 17e nan Lwa sou Taks sou Chif d'Afè a, OB mouye). Tretman taks egzak la depann de sitiyasyon reyèl la ak kalifikasyon rezo a kòm pwopriyete anrejistre.
5.3 Evalyasyon nan tranzaksyon € 0
Yo aplike taks sou transfè a sou valè sou mache ki jis (waarde in het economische verkeer), pa sou pri acha ki te dakò sou li a. Yon transfè a € 0.00 pa vle di otomatikman ke pa gen okenn taks transfè ki dwe. Otorite taks yo ka detèmine valè reyèl la epi bay yon evalyasyon siplemantè (to: 10.4% pou pwopriyete ki pa rezidansyèl). Li rekòmande pou jistifye evalyasyon an, pa egzanp lè w demontre ke depans demolisyon yo depase valè rezidyèl la.
6. Egzanp pratik nan jirisprudans
Jijman sa yo ilistre prensipal pwen legal atansyon nan transfè rezo yo:
| Jijman | Sijè | Konsiderasyon kle |
| ECLI:NL:HR:2021:1813 | Egzanpsyon rezo – TES | Lakou Siprèm nan konfime ke egzanpsyon rezo a aplike pou enstalasyon depo enèji tèmik (TES) ki gen ladan tiyo ak rezo. |
| ECLI:NL:HR:2020:170 | Gwo fò tou won transmisyon | Tou transmisyon yo pa tonbe anba egzanpsyon rezo a, paske yo pa kalifye kòm yon rezo nan sans lalwa a. |
| ECLI:NL:HR:2003:AD3578 | Deziyasyon kadastral | Yon rezo pa toujou bezwen pwòp deziyasyon kadastral li; nan kèk ka, deziyasyon pasèl la sifi. |
| ECLI:NL:HR:2016:2885 | Devwa divilgasyon | Devwa vandè a pou divilge a gen plis pwa pase devwa achtè a pou l mennen ankèt nan ka ki pa konfòmite. |
| ECLI:NL:HR:2015:831 | Devwa notè pou pran swen | Notè a gen yon fonksyon pwoteksyon vaste epi li dwe fè plis ankèt oswa refize patisipasyon si li gen dout. |
| ECLI:NL:RBZWB:2025:66/67 | Pataje transfè | Lè w ap transfere aksyon nan konpayi k ap opere rezo, egzanpsyon rezo a pa toujou aplike. |
| ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 | Sifas depandan | Yon dwa sifas depandan pa ka transfere poukont li epi li ekspire avèk dwa prensipal la. |
7. Lis verifikasyon pratik
Lis verifikasyon sa a ka sèvi kòm yon gid lè w ap transfere (yon pati nan) yon rezo.
7.1 Preparasyon ak dilijans
- Trase pati rezo a nèt pou vann: kote, dimansyon, kondisyon teknik
- Verifye dwa reyèl ki egziste deja (sifas, sèvit) ak obligasyon kontra yo
- Ranmase pèmi ki enpòtan yo, kontra antretyen ak restriksyon lalwa piblik yo
- Revize akte etablisman an pou wè si gen restriksyon sou transfè.
7.2 Obligasyon enfòmasyon ak dokimantasyon
- Enfòme achtè a aktivman sou tout antrav, restriksyon ak domaj li te ye.
- Bay desen rezo aktyèl yo ak dokiman teknik yo
- Divilge dwa twazyèm pati yo, pwosedi annatant ak sikonstans espesyal yo
- Anrejistre tout kominikasyon yo alekri pou rezon prèv (ECLI:NL:HR:2021:1677)
7.3 Aspè legal ak fòmèl
- Verifye si pati rezo a ka transfere poukont li (Atik 3:83 BW)
- Angaje yon notè pou prepare akte livrezon an
- Asire enskripsyon nan rejis piblik yo (Atik 3:89 BW)
- Nan ka divizyon: kòmande nouvo desen rezo epi anrejistre nan Rejis Tè a.
7.4 Aspè taks yo
- Evalye si egzanpsyon rezo a (Atik 15(1)(y) WBR) aplike.
- Jisteman bay evalyasyon an, sitou nan ka yon tranzaksyon € 0
- Pran an kont restriksyon egzanpsyon rezo a apati 1ye janvye 2026.
7.5 Transfè operasyonèl
- Defini limit batri a avèk presizyon (limit fizik transfè a)
- Kontra ak pèmi antretyen transfè
- Asire kontinwite sèvis yo epi enfòme itilizatè final yo nan yon fason apwopriye.
- Mete ladan l yon peryòd tranzisyon pou zafè operasyonèl yo
8. Konklizyon
Transfè tiyo ak rezo se yon pwosesis legalman konplèks ki depase siyen yon akò. Klasifikasyon yo kòm byen imobilye enplike egzijans fòmèl — yon akte notè ak yon anrejistreman nan Rejis Fon an — ke yo pa dwe inyore.
Vandè a gen yon gwo obligasyon pou divilge enfòmasyon epi li dwe aktivman enfòme achtè a sou tout aspè legal, teknik ak faktyèl ki enpòtan yo. Vyolasyon obligasyon sa a ka lakòz responsablite, anilasyon oswa domaj.
Nan yon pèspektiv fiskal, egzanpsyon rezo a merite yon atansyon patikilye, sitou lè nou konsidere restriksyon ki pral antre an vigè 1ye janvye 2026 la. Nan ka tranzaksyon € 0, yo dwe jistifye jistifikasyon valè sou mache a pou evite evalyasyon siplemantè.
Yon preparasyon apwofondi — avèk dilijans apwopriye, konsèy notè ak dokiman konplè — se kle pou yon transfè legalman valab e san pwoblèm.
9. Sous ak referans
Anba la a se yon apèsi sou dispozisyon legal prensipal yo ak jirisprudans ki mansyone nan blog sa a.
Lejislasyon
- Atik 5:20(2) BW — pwopriyetè rezo tiyo yo
- Atik 3:89 BW — livrezon pwopriyete anrejistre
- Atik 155a Lwa Tranzisyon Nouvo Kòd Sivil la — anrejistreman rezo yo
- Atik 36 ak 37 nan Lwa sou Anrejistreman Tè a — enskripsyon nan rejis piblik yo
- Atik 59 ak 60 Règleman sou Anrejistreman Tè 1994 — deziyasyon rezo
- Atik 7:15, 7:17 ak 7:18 BW — obligasyon vandè a
- Atik 15(1)(y) WBR — egzanpsyon rezo a anba taks transfè
- Atik 5:91 ansanm ak 5:104 BW — transfè dwa sifas yo
- Atik 21 Lwa sou Notè yo — devwa pou fè ankèt ak devwa pou refize
Jirisprudans
- ECLI:NL:HR:2021:1813 — egzanpsyon rezo pou enstalasyon TES yo
- ECLI:NL:HR:2020:170 — egzanpsyon pou gwo fò tou won transmisyon deyò rezo a
- ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — deziyasyon kadastral rezo yo
- ECLI:NL:HR:2016:2885 — devwa divilgasyon vs devwa ankèt
- ECLI:NL:HR:2015:831 — fonksyon pwoteksyon notè a
- ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — priyorite devwa divilgasyon an
- ECLI:NL:RBZWB:2025:66 ak 67 — transfè aksyon ak egzanpsyon rezo
- ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — dwa depandan sou sifas
- ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — divizyon rezo yo
10. Kesyon yo poze souvan (FAQ)
Èske mwen ka transfere yon tiyo oswa yon rezo avèk yon akò acha sèlman?
Non. Depi entwodiksyon Atik 5:20(2) BW a, tiyo ak rezo yo klase kòm byen imobilye. Transfè a mande yon akte notè ak anrejistreman nan rejis piblik Rejis Tè a (Atik 3:89 BW). Akò acha a sèvi kòm... tit (baz legal), men transfè pwopriyete aktyèl la mande yon livrezon fòmèl atravè notè a. San yon akte notè, transfè a pa legalman valab.
Ki diferans ki genyen ant yon akò obligatwa ak yon livrezon?
Lalwa Olandè a opere yon sistèm transfè pwopriyete kozatif avèk twa egzijans: yon tit (akò obligatwa a, pa egzanp vant lan), livrezon (pou byen imobilye: akte notè ak anrejistreman Rejis Fon), epi otorite pou jete sou pati moun ki transfere a. Se sèlman lè twa kondisyon sa yo satisfè ke pwopriyete a transfere.
E si mwen gen resi ki pwouve ke mwen te konstwi tiyo a?
Resi acha oswa dosye konstriksyon yo ka sèvi kòm prèv pou montre ki moun ki konstriktè otorize se vre, men yo pa sifi pou transfè legal pwopriyetè a. Jisprudans konfime ke san yon akte notè ak anrejistreman, pa gen okenn transfè pwopriyetè ki fèt, menm si resi yo posede ou pa (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).
Èske mwen oblije peye taks transfè lè m ap transfere yon rezo?
Pa nesesèman. La egzanpsyon rezo (Atik 15(1)(y) WBR) egzante akizisyon yon rezo ki gen kab oswa tiyo anba taks transfè. Remak: egzanpsyon sa a ap limite apati 1ye janvye 2026. Si egzanpsyon an pa aplike, to a se 10.4% nan jis valè sou mache a. Nan ka yon tranzaksyon € 0, otorite taks yo ka detèmine valè reyèl la.
Kisa ki dwe rive si mwen vle transfere yon pati nan yon rezo ki anrejistre?
Pou yon transfè pasyèl, rezo a dwe divize fòmèlman. Sa mande nouvo desen rezo, yon nouvo deziyasyon rezo pou pati separe a, depo nan Rejis Fon an, ak yon akte livrezon notaryal. Tou de pati yo — pwopriyetè orijinal la ak achtè a — dwe patisipe nan akte divizyon notaryal la.
Ki wòl notè a jwe nan transfè a?
Notè sivil la fè yon fonksyon pwoteksyon santral. Li prepare akte livrezon an, li verifye tout egzijans legal yo, li asire konsantman tout pati ki enplike yo, epi li jere anrejistreman nan Rejis Fon an. Notè a gen yon devwa tou pou fè ankèt (Atik 21 Lwa sou Notè yo) epi li dwe refize patisipasyon si gen endikasyon konfli ak lalwa.
Ki enfòmasyon vandè a dwe bay achtè a?
Vandè a dwe aktivman enfòme achtè a sou: kote egzak la ak kondisyon teknik la, kontra ak obligasyon ki egziste deja yo, domaj ak fonksyònman ki pa kòrèk yo, dwa twazyèm pati yo, restriksyon lalwa piblik la, ak dokiman teknik ki enpòtan yo. Devwa vandè a pou divilge bagay la gen plis pwa pase devwa achtè a pou l fè ankèt (ECLI:NL:HR:2016:2885).
Kisa m ka fè si vandè a pa bay m enfòmasyon esansyèl?
Ou ka anile akò a pou rezon erè (Atik 6:228 BW), reklame anilasyon oswa rediksyon pri (Atik 7:21 ak 7:22 BW), oswa mande domaj (Atik 6:74 ak 7:24 BW). Lakou Siprèm nan konfime ke devwa divilgasyon vandè a gen priyorite sou devwa envestigasyon achtè a.
Èske dwa reyèl ki egziste deja yo ka limite transfè a?
Wi. Ak etablisman yon dwa sifas ka prevwa ke transfè oswa divizyon posib sèlman avèk konsantman pwopriyetè a (Atik 5:91 ansanm ak Atik 5:104 BW). Anplis, yon dwa sifas depandan pa ka transfere poukont li. Toujou revize ak etablisman an anvan ou kontinye ak yon transfè.
Ki jan vandè a ka pwouve ke li respekte devwa divilgasyon an?
Vandè a pote chay prèv la (Atik 150 DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Li rekòmande pou anrejistre tout enfòmasyon yo bay alekri: korespondans, dosye transfè, rapò dilijans, ak akize resi achtè a siyen. Kominikasyon oral yo difisil pou pwouve.
