Limit tan pou domaj kache nan lalwa pwopriyete Olandè a gen ladan l de dat limit separe, epi yon achtè ki pa respekte youn nan de la pèdi reklamasyon an kèlkeswa grav domaj la. Dapre Atik 7:23(1) nan Kòd Sivil Olandè a (BW), achtè a dwe notifye vandè a nan yon tan rezonab (bekwame tijd) apre li fin dekouvri ke pwopriyete a pa konfòm ak kontra a. Dapre Atik 7:23(2) BW, nenpòt reklamasyon ki baze sou vyolasyon sa a ekspire dezan apre notifikasyon sa a, sof si peryòd preskripsyon an entèwonp yon fason valab. Tou de dat limit yo deklanche pa dekouvèt la, pa pa transfè pwopriyete a.

Gid sa a eksplike sa ki kalifye kòm yon domaj kache (verborgen gebrek), kijan de peryòd yo pase, kijan devwa achtè a pou mennen ankèt la reyaji ak devwa vandè a pou divilge, epi sa ki chanje pou acha nouvo konstriksyon depi Lwa sou Asirans Kalite a te antre an vigè. Li ekri pou achtè ak vandè pwopriyete rezidansyèl ak komèsyal Olandè yo, ak pou nenpòt moun k ap konseye yo.

Ki sa ki konsidere kòm yon defo kache anba lalwa Olandè a

Lalwa byen imobilye Olandè a pa itilize tèm domaj kache kòm yon konsèp legal. Règ fondamantal la se konfòmite: dapre Atik 7:17 BW, pwopriyete a dwe posede karakteristik achtè a te gen dwa espere sou baz kontra a. Nan modèl akte acha ki itilize pou pifò vant kay Olandè yo, vandè a garanti tou ke pwopriyete a gen karakteristik ki nesesè pou itilizasyon nòmal kòm yon lojman, epi se garanti itilizasyon nòmal sa a ki fè prèske tout diskisyon yo vire.

Yon domaj kache kote li te egziste anvan transfè a, li pa t vizib sou yon enspeksyon rezonab, epi li grav ase pou anpeche itilizasyon nòmal sa a. Yon gwo afesman fondasyon kache dèyè nouvo travay platr se egzanp klasik la. Pouriti estriktirèl, yon enstalasyon elektrik ki pa an sekirite, yon kontaminasyon tè grav, yon ekstansyon ki konstwi san pèmi ki nesesè a, oswa yon enfeksyon ki fè yon pati nan kay la initil, tout ka kalifye. Yon planch ki fè bri, yon wobinèt ki degoute oswa yon dekorasyon ki demode pa ka, paske okenn nan yo pa anpeche pwopriyete a rete ladan l.

Kat kondisyon dwe satisfè ansanm anvan yon reklamasyon reyisi. Defo a dwe te prezan nan moman transfè tit la. Achtè a pa dwe te ka dekouvri li yon fason rezonab pandan yon envestigasyon pre-acha apwopriye. Li dwe vrèman anpeche itilizasyon nòmal, oswa otreman devye de sa kontra a te pwomèt. Epi achtè a pa dwe te aksepte risk la, kit se ekspresman atravè yon kloz "jan l ye a" oswa yon kloz sou laj oswa enplisitman lè li te achte ak konesans pwoblèm nan.

Papòt itilizasyon nòmal la pi wo pase sa achtè yo espere. Yon domaj ki koute chè pou repare pa otomatikman yon domaj ki anpeche itilizasyon nòmal, epi tribinal Olandè yo regilyèman rejte reklamasyon pou gwo bòdwo reparasyon sou baz sa a sèlman. Se gravite konsekans lan, pa gwosè fakti a, ki mezire tès la.

De dat limit ki deside sou yon reklamasyon pou domaj kache

Moman dekouvèt la kòmanse tou de revèy yo. Jere sekans sa a kòrèkteman se rezon ki pi komen poukisa reklamasyon solid yo reyisi oswa echwe.

Devwa pou pote plent (klachtplicht)

Atik 7:23(1) BW egzije pou achtè a notifye vandè a nan yon tan rezonab apre li fin dekouvri vyolasyon an, oubyen apre moman achtè a te dwe dekouvri li yon fason rezonab. Pa gen yon peryòd legal fiks pou achte yon kay. Pwoteksyon de mwa ki parèt tou nan Atik 7:23(1) BW a aplike pou yon acha konsomatè (consumentenkoop), epi anba Atik 7:5(1) BW yon acha konsomatè konsène byen mobil, kidonk li pa aplike dirèkteman pou vant yon pwopriyete ki deja egziste.

Kidonk, konbyen tan rezonab vle di sa depann de sikonstans yo: nati ak gravite domaj la, ankèt achtè a te rezonabman bezwen pou etabli sa ki te mal la, ekspètiz pati yo, epi sitou si reta a te fè vandè a mal, pa egzanp lè li te fè kòz domaj la pi difisil pou etabli oswa lè li te prive vandè a de chans pou limite li. An pratik, yon achtè ki notifye nan apeprè de mwa apre yon dekouvèt klè raman resevwa kritik, yon achtè ki pran sis mwa san eksplikasyon anjeneral resevwa kritik, epi yon achtè k ap tann yon rapò ekspè ta dwe di sa alekri touswit olye pou l tann rapò a li menm.

Notifikasyon an dwe fèt alekri epi li dwe presi. Yon mesaj ki di achtè a pa satisfè pa sifi: lèt la dwe dekri defo a, endike ki lè ak kijan yo te dekouvri li, envoke non-konfòmite vandè a epi rann vandè a responsab. Voye l pa lapòs rekòmande oswa pa yon lòt mwayen ki bay prèv resi, paske se responsablite achtè a pou montre ke yo te notifye vandè a alè.

Peryòd limit la (verjaringstermijn)

Atik 7:23(2) BW a prevwa ke reklamasyon ak defans ki baze sou non-konfòmite yo preskri dezan apre notifikasyon ki bay anba premye paragraf la. Peryòd la kòmanse apati notifikasyon an, pa apati dekouvèt la epi pa apati transfè a, sa vle di ke yon plent rapid tou kòmanse konte a rebours sou litij la.

Dezan se yon peryòd ki kout, epi li ekspire pandan negosyasyon yo ap kontinye pi souvan pase nenpòt lòt bagay. Sepandan, li pa oblije pase nan tribinal. Dapre Atik 3:317(1) BW, peryòd preskripsyon an entèwonp pa yon kominikasyon alekri kote achtè a rezève san anbigwite dwa pou l egzekite kontra a, epi yon nouvo peryòd dezan kòmanse jou ki vini apre a. Yon achtè k ap negosye ak vandè a oswa k ap tann yon konpayi asirans ta dwe voye yon ti lèt entèripsyon (stuitingsbrief) byen anvan chak dat ekspirasyon epi kenbe prèv li. Konte sou rekonesans vandè a sou pwoblèm nan, oswa sou lefèt ke negosyasyon yo ap kontinye, pa sifi.

De peryòd yo an bref

Gid nou an sou preskripsyon reklamasyon anba lalwa Olandè a eksplike kijan limitasyon ak entèripsyon fonksyone an jeneral.

Devwa achtè a pou l mennen ankèt ak devwa vandè a pou l divilge

Yo deside responsablite pou yon domaj yo dekouvri apre transfè a lè yo peze de devwa youn kont lòt: devwa achtè a pou mennen ankèt (onderzoeksplicht) ak devwa vandè a pou divilge (mededelingsplicht). Ni youn ni lòt pa absoli, epi rezilta a se yon kesyon de degre olye ke yon règ yo ka aplike mekanikman.

Achtè a dwe fè envestigasyon yon achtè rezonab ta fè. Pou pwopriyete rezidansyèl, sa nòmalman vle di komisyone yon sondaj teknik (bouwtechnische keuring) anvan peryòd refleksyon an ekspire oswa anvan nenpòt kondisyon rezolisyon tonbe. Yon sondaj fè de bagay. Li idantifye domaj vizib yo, ki Lè sa a, sispann kache. Epi li siyal endikasyon yon pwoblèm ki pi pwofon, ki elaji devwa pou envestige pwen espesifik sa a: yon fwa yon rapò rekòmande plis envestigasyon sou do kay la oswa fondasyon yo, yon achtè ki pa fè anyen ap jwenn li trè difisil pou di apre sa ke domaj ki te lakòz la pa t ka dekouvri.

Kont sa kanpe devwa vandè a pou divilge sa vandè a reyèlman konnen. Lè de devwa yo rankontre, jeneralman devwa pou divilge a genyen: yon vandè ki konnen kav la inonde chak sezon ivè pa ka defann yon reklamasyon lè l di ke achtè a te dwe remake mak dlo yo. Priyorite sa a egziste pou anpeche yon vandè pwofite de silans, epi li aplike avèk fòs patikilye lè vandè a te reponn yon kesyon nan lis enfòmasyon estanda a (vragenlijst) yon fason ki pa kòrèk.

Difikilte pratik la se prèv la. Achtè a dwe montre sa vandè a te konnen, epi konesans raman dokimante. Korespondans, pri reparasyon anvan yo, deklarasyon vwazen oswa ansyen lokatè yo, reklamasyon asirans ak pwòp repons vandè a sou lis enfòmasyon an se materyèl ki deside ka sa yo. Se poutèt sa tou rapò ekspè endepandan an tèlman enpòtan: yon ekspè ki ka date orijin domaj la byen lontan anvan vant lan fè konklizyon sou konesans vandè a pi fasil pou tire.

Kijan kloz kontra yo chanje risk la

Akò acha a ka deplase balans lan konsiderableman nan nenpòt direksyon, epi kloz ki fè sa yo estanda olye ke egzotik.

Yon garanti espesifik ap travay an favè achtè a. Lè vandè a garanti alekri ke twati a te ranplase nan yon ane bay epi li pa gen flit, devwa achtè a pou envestige eleman sa a disparèt prèske nèt, epi yon flit ki parèt apre sa se yon vyolasyon garanti dirèk olye de yon kesyon konteste sou itilizasyon nòmal.

Yon kloz laj (ouderdomsclausule) fonksyone nan lòt sans lan. Li komen nan vant pwopriyete ak dosye ki pi ansyen ke achtè a aksepte ke laj bilding lan vle di ke kalite konstriksyon an, enstalasyon yo ak materyèl yo ka pa satisfè estanda aktyèl yo. Li ogmante devwa achtè a pou l mennen ankèt sibstansyèlman epi li fè reklamasyon pou deteryorasyon ki gen rapò ak laj, tankou fil elektrik ki demode oswa plonbri ki gate, trè difisil. Sepandan, li pa kouvri domaj ki depase vyeyisman òdinè, epi li pa janm kouvri sa vandè a te konnen epi li te kache.

Yon kloz "jan l ye a" (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) deplase risk la menm jan an men li pa yon pwoteksyon kont tout bagay. Yon vandè ki te fè espre kache yon domaj li te ye e grav pa ka konte sou li, paske devwa pou divilge a gen plis enpòtans pase sa, epi yon kloz ki pretann eskli responsablite pou kache entansyonèl vandè a pap respekte. Lè achtè a se yon konsomatè epi vandè a se yon pwofesyonèl, esklizyon sa yo kapab tou konteste kòm kondisyon jeneral ki twò lou.

Prensip ki dèyè tout twa yo a senp: sa vandè a divilge, achtè a pa bezwen mennen ankèt la byen fon, epi chak kloz ki limite responsablite vandè a ogmante sa achtè a dwe verifye. Lè yon domaj gen rapò ak travay konstriksyon ki fèt dènyèman olye de vant lan, atik nou an sou responsablite pou domaj konstriksyon etabli ki moun ki ka responsab.

Pwopriyete nouvo konstriksyon: Lwa sou Asirans Kalite a ak Atik 7:758 BW

Yon achtè yon kay ki fèk konstwi pa nan sitiyasyon ki dekri pi wo a, paske kontrepati a se yon antreprenè olye de yon vandè prive epi règ ki aplikab yo se sa yo ki sou kontra pou travay. Lwa sou Asirans Kalite a (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) chanje règ sa yo apati 1ye janvye 2024, epi li te fè sa an favè achtè a.

Anvan dat sa a, an prensip, yon kontraktè te libere anba responsablite pou domaj kliyan an te dwe dekouvri nan moman sa a lè l te delivre, epi kliyan an te gen responsablite pou montre ke yon domaj yo te dekouvri pita te kache epi li te ka atribiye bay kontraktè a. Wkb te ajoute yon nouvo paragraf nan Atik 7:758 BW kote kontraktè a rete responsab pou domaj ki pa te dekouvri lè yo te delivre, sof si domaj sa yo pa ka atribiye a li. Se poutèt sa, responsablite prèv la se pou kontraktè a, ki se yon gwo chanjman.

De kalifikasyon enpòtan. Nouvo règ la aplike pou kontra konstriksyon ki te siyen apati 1ye janvye 2024, kidonk pou kontra ki pi ansyen yo, ansyen rejim nan kontinye ap gouvène. Epi yo ka devye de règ la pa akò ant pati pwofesyonèl yo, men se pa nan detriman yon kliyan ki se yon moun fizik ki pa aji nan kad yon biznis oswa yon pwofesyon. Yo pa ka mande yon konsomatè ki achte yon nouvo kay pou l retire kò l nan kontra a.

Yo mete kondisyon konstriksyon estanda yo ann akò. Yo te modifye Kondisyon Administratif Inifòm pou Egzekisyon Travay yo (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) nan vèsyon ki te pibliye nan Staatscourant nan dat 3 mas 2025: yo te efase dispozisyon ki nan paragraf 12 ki te an kontradiksyon ak nouvo règ legal la, konsa Atik 7:758 BW aplike kounye a pa default sof si pati yo dakò ekspresman otreman nan limit ki dekri pi wo a. Kontraktè yo ta dwe li sa kòm yon obligasyon dokimantasyon: sèl defans serye kont yon reklamasyon apre livrezon se yon dosye konplè sou desizyon konsepsyon yo, materyèl yo itilize ak enspeksyon yo te fè yo.

Kloz ekspirasyon nan tèm konstriksyon estanda: yon kesyon konteste

Separeman ak peryòd preskripsyon legal la, kondisyon konstriksyon estanda yo te genyen depi lontan peryòd ekspirasyon kontra (vervaltermijnen) ki, pa egzanp, senk ane apati livrezon, apre sa dwa kliyan an ekspire kèlkeswa lè yon defo parèt. Kloz sa yo konteste olye ke yo rezoud, epi nenpòt moun ki te avize ke pwen an deside kounye a te avize avèk twòp konfyans.

Sou 17 Desanm 2024 la Amsterdam Lakou Apèl la (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) te deside ke peryòd ekspirasyon ki nan kondisyon jeneral AVA 2013 yo twò lou pou yon kliyan konsomatè. Rezonman tribinal la sete ke kloz la pi kout pase peryòd preskripsyon legal la, li pa ka entèwonp menm jan ak yon peryòd preskripsyon, epi li kòmanse kouri anvan yo dekouvri domaj la, san li pa ofri konsomatè a anyen an retou. Sou baz sa a, kloz la te kapab anile epi mete sou kote.

Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen, ki deside majorite dispit konstriksyon Olandè yo anba kloz abitraj nan menm kondisyon sa yo, depi lè sa a te adopte opinyon opoze a, li deklare ke peryòd ekspirasyon sa yo rete rezonabman long epi yo pa enjis. Pwosedi kasasyon kont jijman Lakou Apèl la ap tann devan Hoge Raad la, epi jiskaske jijman sa a bay, sitiyasyon an depann an pati de ki fowòm yon dispit rive nan.

Konsekans pratik la pou yon kliyan konsomatè se pa pou l apiye sou agiman an men pou l aji kòmsi peryòd ekspirasyon an valab: pote plent alekri le pli vit ke yon defo parèt, epi lanse yon pwosedi oswa entèwonp peryòd la nan tan ki apwopriye. Agiman ke kloz la enjis la se yon solisyon sekou, se pa yon plan.

Ki sa pou w fè lè w dekouvri yon defo kache

Lòd etap yo enpòtan otan ke etap yo menm, paske de premye yo pwoteje prèv yo epi twazyèm lan pwoteje dat limit la.

Anrejistre defo a anvan tout lòt bagay. Fotografye epi filme li a plizyè distans, note dat ak lè egzak dekouvèt la, epi dekri an detay sa ou ka wè, tande oswa pran sant san ou pa fè espekilasyon sou kòz la. Kenbe rapò sondaj la, akte acha a, lis enfòmasyon vandè a ranpli a ak detay ajan imobilye a ansanm, paske ou pral li tout kat yo youn kont lòt pita.

Pa kòmanse reparasyon yo. Reparasyon detwi prèv ki montre sa ki te lakòz domaj la ak konbyen tan li te ap devlope, epi yon vandè ki fè fas ak yon reklamasyon ap di sa. Lè yon mezi ijans pa ka evite, tankou izole yon rezèv dlo oswa rann yon estrikti an sekirite, pran foto anvan epi anrejistre sa ki te fèt ak poukisa. Kenbe nenpòt materyèl ki retire.

Bay yon ekspè endepandan enstriksyon. Yon rapò ki idantifye defo a, etabli kòz pwobab li ak peryòd li te rive a, epi ki mezire pri reparasyon an transfòme yon plent an yon reklamasyon. Dat defo a se eleman ki pi enpòtan an, paske se sa ki montre ke pwoblèm nan te egziste anvan transfè a epi ki sipòte konklizyon ke vandè a te konnen.

Notifye vandè a alekri san ou pa tann rapò a fini. Se la reklamasyon yo pèdi. Voye yon lèt, pa lapòs rekòmande oswa yon lòt metòd remonte trasabilite, ki dekri defo a, ki endike ki lè yo te dekouvri li, ki envoke non-konfòmite a, ki rann vandè a responsab epi ki ba li yon peryòd rezonab pou l reponn. Si ankèt ekspè a toujou ap dewoule, di sa nan lèt la epi konfime ke yo bay notifikasyon an kounye a pou prezève pozisyon an. Lè yo dwe bay vandè a opòtinite pou l korije defo a, yon avi fòmèl pou move kondisyon (ingebrekestelling) ak yon dat limit rezonab nesesè tou anvan yo ka reklame domaj.

Apre sa, pran konsèy legal, epi pran yon randevou pou dat limit la. Yon avoka byen imobilye ka evalye fòs reklamasyon an kont kontra a, rapò sondaj la ak konklizyon ekspè yo, konseye si reklamasyon an se pou depans reparasyon, rediksyon pri, domaj oswa anilasyon, epi kenbe peryòd dezan an vivan pandan negosyasyon yo ap kontinye. Si domaj la gen rapò ak travay konstriksyon ki fèt dènyèman olye de vant lan li menm, sitiyasyon an ka gouvène pa règ sou kontra pou travay yo pito, epi atik nou an sou dwa ou lè yon kontraktè fè yon move travay eksplike sa règ sa yo egzije.

Kesyon yo poze souvan sou domaj kache yo

E si yo te mansyone defo a nan rapò sondaj la?

Lè sa a, li pa kache. Yon domaj ki anrejistre nan bouwtechnische keuring lan se yon enfòmasyon li te ye, epi lalwa a sipoze achtè a te pran li an kont lè li te dakò sou pri a. Menm bagay la tou aplike pou yon rapò ki idantifye yon risk oswa ki rekòmande plis envestigasyon: rekòmandasyon sa a transfere devwa pou envestige a bay achtè a, epi si ou inyore li, sa pral anjeneral echwe reklamasyon an menm si domaj final la pi grav pase sa rapò a te sijere.

Èske yon kloz "jan li ye a" pwoteje vandè a kont tout bagay?

Non. Li transfere risk la bay achtè a pou domaj ni youn ni lòt pati pa t konnen, men li pa pwoteje yon vandè ki te kache yon domaj li te ye e grav. Devwa pou divilge a gen plis enpòtans pase kloz la, epi yon tribinal pap pèmèt yo itilize yon esklizyon estanda pou pwoteje moun ki pa divilge volontèman. Lè achtè a se yon konsomatè epi vandè a aji pwofesyonèlman, yo ka konteste kloz la tou kòm yon tèm jeneral ki twò lou.

Ki diferans ki genyen ant yon defo ak yon non-konfòmite?

Non-konfòmite se konsèp ki pi laj la: pwopriyete a pa gen karakteristik achtè a te gen dwa espere anba Atik 7:17 BW. Sa kouvri domaj fizik yo, men tou zafè tankou yon pèmi ki manke, yon antrav ki pa devwale oswa yon sifas planche ki pi piti anpil pase sa ki reprezante a. Yon domaj kache se yon espès non-konfòmite, sètadi yon defo fizik ki te prezan nan transfè a epi ki pa t ka rezonabman dekouvri. Dat limit ki nan Atik 7:23 BW aplike pou non-konfòmite an jeneral, pa sèlman pou domaj fizik yo.

Èske mwen ka toujou fè yon reklamasyon si mwen dekouvri defo a plizyè ane apre acha a?

Posib. Klachtplicht la kòmanse depi dekouvèt la, pa depi transfè a, kidonk yon domaj ki pa t ka vrèman dekouvri pi bonè ka toujou leve plizyè ane apre. Obstak pratik yo ap grandi avèk tan: achtè a dwe montre ke domaj la te egziste nan transfè a, ke li pa t ka rezonabman jwenn pi bonè, epi ke vandè a pa t sibi okenn prejije akòz reta a, epi tout twa bagay sa yo vin pi difisil pou pwouve pandan ane yo ap pase.

Kisa mwen ka aktyèlman reklame nan men vandè a?

Lè yo etabli yon korespondans, remèd abityèl la se domaj ki egal a pri pou restore pwopriyete a nan kondisyon li te dwe genyen an, oubyen yon rediksyon sou pri acha a. An prensip, yo ka anile vant lan, men li rezève pou domaj ki grav ase pou jistifye anilasyon tranzaksyon an, sa ki ra. Vandè a ka gen dwa tou pou yo ba li opòtinite pou l fè reparasyon an, ki se yon lòt rezon pou l avize alekri anvan yo kòmande travay la.

Konsèy sou domaj kache ak delè ki aplikab yo

Law & More konseye achtè ak vandè pwopriyete Olandè yo sou reklamasyon pou domaj kache: evalye si yon domaj satisfè papòt itilizasyon nòmal la, ekri lèt notifikasyon ak entèripsyon ki kenbe yon reklamasyon vivan, enstwi epi konteste rapò ekspè yo, epi mennen negosyasyon ak pwosedi kont yon vandè, yon kontraktè oswa yon konpayi asirans. Nou konseye tou vandè ki fè fas ak yon reklamasyon epi ki bezwen konnen si achtè a te pote plent alè.

Paske tou de dat limit yo kòmanse apati dekouvèt la, valè konsèy la diminye byen vit yon fwa yon defo parèt. Si ou te jwenn yon defo, oswa ou te resevwa yon lèt ki pretann youn, ou lib pou kontakte nou pou diskite sou pozisyon ou.