Lwa VvE ak dwa apatman Olandè a: yon gid pou pwopriyetè yo Eindhoven ta dwe apwouve bèso tibebe w la epi Amsterdam

Si ou achte yon apatman nan Peyi Ba yo, ou pa achte yon bilding. Ou achte yon appartementsrecht , epi avèk li ou vin manm yon Vereniging van Eigenaars (VvE), asosyasyon pwopriyetè pou blòk la. Manm obligatwa, li deside anpil bagay sou kay ou, epi ou pa ka ale.

Ki sa yon dwa apatman ye vreman

Lalwa Olandè a pa trete yon apatman kòm yon pwopriyete apa. Chak dwa apatman se yon pati nan pwopriyete ki enkli nan divizyon an, ki pote avèk li dwa eksklizif pou itilize pati patikilye nan bilding lan ki fèt pou itilize kòm yon antye endepandan (atik 5:106 BW). Pataj la kapab kouvri tou itilizasyon eksklizif tè a, tankou yon jaden oswa yon espas pakin.

Kidonk dwa a gen de mwatye. Youn se pwopriyete: ou ko-pwopriyetè tout konplèks la — twati a, fondasyon yo, fasad la, eskalye a, asansè a — nan pwopòsyon ki fikse nan akte a. Lòt la se itilizasyon: ou menm sèl ka itilize apatman ki dèyè pòt devan ou an. Sa eksplike pifò nan sa ki vin apre a: desizyon konsènan bilding lan pran kolektifman, ou pa ka egzije pou divize kominote a, epi ou pa ka demisyone pandan w ap kenbe apatman an.

Ak divizyon an ak desen divizyon an

Divizyon an fèt pa yon akte notè, akte van splitsing , ki anrejistre nan rejis piblik yo ke Rejis Fon an kenbe. Li dwe gen yon desen divizyon akonpaye pa li, splitsingstekening (atik 5:109 BW), epi li dwe gen yon lis eleman fiks, ki gen ladan deskripsyon chak pati prive ak règleman asosyasyon an (atik 5:111 BW).

Ansanm, dokiman sa yo trase limit ant pati prive ak pati komen yo — sous ki pi komen nan dispit VvE yo, paske se li ki deside ki moun ki peye. Si yon ankadreman fenèt ki gen flit se yon bagay komen, asosyasyon an peye; si se yon bagay prive, se ou menm ki peye.

Yo entèprete yo objektivman: paske achtè yo ak moun k ap prete lajan yo dwe konte sou rejis yo, sa ki enpòtan se sa dokiman yo transmèt bay yon lektè ekstèn, pa sa pati orijinal yo te gen entansyon fè. Lè akte ak desen an kontredi youn ak lòt, ni youn ni lòt pa otomatikman genyen; tribinal la deside kilès ki gen plis pwa, lè l ap gade nivo detay la ak kijan rezilta a rezonab (Hoge Raad 1ye novanm 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Kote limit la anjeneral pase (pwòp aksyon ou toujou gouvène)

Règleman modèl yo ak jenerasyon yo

Akte a dwe genyen règleman ki kouvri ki dèt ak depans ki tonbe sou pwopriyetè yo ansanm, kont anyèl yo ak kontribisyon yo, itilizasyon, jesyon ak antretyen pati komen yo, asirans, ak konstitisyon asosyasyon an (atik 5:112 BW). Olye pou l ekri sa, yon akte deklare yon seri estanda — règleman modèl la — ki aplikab epi li bay lis devyasyon yo.

Gen plizyè jenerasyon ki sikile: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 ak yon modèl 2021 pou ti asosyasyon yo, plis modèl pou apatman sèvis ak sou-divizyon yo. Pou w konnen kilès ki aplikab, ou ka li akte pwopriyete w la, epi li enpòtan: ansyen modèl yo enpoze yon kowòm, modèl 2006 ak 2017 yo te retire li pou desizyon majorite òdinè yo, epi modèl 2017 la deja okipe pwen rechaje yo.

Anba règleman yo chita règ kay la, huishoudelijk regulim , ke reyinyon an adopte. Règ sa yo ranpli detay chak jou yo men yo pa ka antre an konfli ak akte a oswa lalwa a; yon kloz konsa pa valab.

VvE a kòm yon moun legal, epi poukisa ou pa ka demisyone

Asosyasyon an vin egziste avèk divizyon an. Li se yon moun legal ki gen pwòp byen li yo, kont labank li ak dèt li yo, ki anrejistre nan Chanm Komès la. Travay li se jere kominote a, apa de pati ki destine pou itilizasyon separe, epi kenbe yon fon rezèv (atik 5:126 BW). Li ka reprezante pwopriyetè yo nan tribinal ak deyò tribinal epi fè respekte sa pwopriyetè yo dwe youn lòt.

Manm vini otomatikman apre dwa apatman an: ou pa rantre, ou pa ka bay avi, epi lè gen yon vant, li pase bay achtè a. Nan yon asosyasyon mikst, kote yon sosyete oswa yon envestisè posede yon pati nan blòk la, yon manm ka gen yon pati desizif nan vòt yo.

Reyinyon jeneral la, vòt yo ak kowòm nan

Asanble jeneral pwopriyetè yo se ògàn ki pi wo a. Reyinyon an ak fason li pran desizyon yo gouvène pa atik 5:124 rive 5:135 BW. Li dwe reyini omwen yon fwa pa ane pou kont yo, bidjè a ak kontribisyon yo, epi li konvoke pa konsèy administrasyon an oswa prezidan an, oswa sou demann pwopriyetè yo (atik 5:127 BW).

Vòt la se pa yon sèl vòt plat, yon sèl vòt sof si akta a di sa. Aksyon yo egal sof si akta a fikse yon rapò diferan, epi si li fè sa, akta a dwe endike baz pou li (atik 5:113 BW). Fraksyon sa a, breukdeel la , detèmine ni vòt ou yo ni pati ou nan depans yo.

Pifò desizyon yo bezwen yon senp majorite nan vòt yo. Règleman ki pi ansyen yo egzije yon kowòm: si mwens pase mwatye vòt yo reprezante, pa gen anyen ki valab ki ka deside epi yo dwe òganize yon dezyèm reyinyon, kote yo ka adopte menm pwopozisyon an men kèk pwopriyetè pa prezan, pafwa ak yon majorite ki pi wo. Desizyon deyò yon reyinyon mande inanimite; pou modifye akte a nòmalman mande yon majorite kat senkyèm nan total vòt yo, yon akte notaryal ak koperasyon kreditè ipotèk yo (atik 5:139 BW).

Lwa sou asanble jeneral dijital moun legal prive yo te adopte pa Chanm Reprezantan yo nan dat 16 desanm 2025 epi li te pase nan Sena a san deba nan dat 2 jen 2026, epi li te pibliye kòm Staatsblad 2026, 161. Li poko an vigè; dat la pral fikse pa dekrè wayal nan kou ane 2026 la. Apati moman sa a, yon asanble jeneral konplètman dijital oswa ibrid posib san otorizasyon alavans nan akte divizyon an.

Konsèy la ak administratè a

Asosyasyon an gen yon konsèy administrasyon, ke asanble jeneral la nonmen epi revoke (atik 5:131 BW). Nan yon ti blòk ki anjeneral gen youn oubyen de pwopriyetè k ap sèvi nan tan lib yo. Konsèy administrasyon an egzekite desizyon yo; li pa fikse règleman yo.

Pi gwo asosyasyon yo angaje yon administratè pwofesyonèl tou, VvE-beheerder la . Administratè a se yon kontraktè, pa yon ògàn: li kenbe liv yo, li kolekte kontribisyon yo, li fè aranjman pou asirans ak antretyen epi li prepare reyinyon yo, ak sèlman pouvwa reyinyon an ak akò jesyon an ba li. Si sèvis la pa bon, remèd la se nan kontra a — administratè a responsab devan asosyasyon an, pa devan ou.

Fon rezèv, plan antretyen ak chaj sèvis yo

Chak asosyasyon dwe kenbe yon fon rezèv pou lòt depans apa de depans anyèl òdinè yo (atik 5:126 BW). Depi Lwa pou amelyore fonksyònman asosyasyon pwopriyetè yo — Wet verbetering functioneren VvE — devwa sa a gen fòs. Pou bilding ki sèvi kòm rezidansyèl nèt oswa an pati, kontribisyon anyèl nan rezèv la dwe omwen montan ki soti nan yon plan antretyen plizyè ane ki apwopriye oswa, si sa pa mache, 0.5 pousan nan valè rekonstriksyon an ki soti nan asirans bilding lan. Li dwe rete nan yon kont apa nan non asosyasyon an, sof si reyinyon an deside otreman pa yon gwo majorite oswa si yo bay yon garanti labank. Lwa a te antre an vigè 1ye janvye 2018, avèk yon tranzisyon twa zan ki te fini 1ye janvye 2021.

Plan antretyen plizyè ane a, meerjarenonderhoudsplan oubyen MJOP, dwe kouvri omwen dis ane, pa dwe gen plis pase senk ane, epi li dwe etabli antretyen, reparasyon ak renovasyon prevwa ansanm ak pri yo. Li se pi bon endikatè pou yon asosyasyon ki an sante. Lwa a te bay asosyasyon yo tou yon pouvwa eksprime pou prete lajan sof si règleman yo eskli li (atik 5:126 BW), avèk ekspoze chak pwopriyetè apre breukdeel la.

Reyinyon an fikse kontribisyon yo chak ane sou baz yon bidjè. Yo se yon dèt ki dwe asosyasyon an, se pa yon peman diskresyonè: yon pwopriyetè ki pa dakò dwe konteste desizyon an, li pa dwe kenbe lajan an, epi jeneralman pa gen posiblite pou konpanse lajan an. Si ou pa peye, sa ka lakòz enterè, depans pou koleksyon ak pwosedi legal.

Nan yon transfè, nouvo pwopriyetè a vin responsab, ansanm ak vandè a, pou kontribisyon ki dwe pou ane fiskal aktyèl la ak ane fiskal anvan an (atik 5:122 BW). Nòmalman, notè a mande konsèy administrasyon an yon deklarasyon sou aryè yo ak sou fon rezèv la epi li regle aryè yo apati pri acha a; si li pa fè sa, bòdwo a tonbe sou achtè a. Moun ki te pwopriyetè lè yon dèt asosyasyon an te leve yo responsab tou ansanm pou li, chak nan pwopòsyon breukdeel yo (atik 5:113 BW).

Modifikasyon: apatman ou, pati komen yo, planche ak balkon yo

Anndan apatman ou libète ou laj men li pa san limit: règleman yo ka genyen règ sou itilizasyon, jesyon ak antretyen pati prive yo (atik 5:112 BW), epi anjeneral yo fè sa. Nenpòt bagay ki touche estrikti a, fasad la, twati a oswa yon enstalasyon pataje bezwen yon desizyon nan reyinyon an.

• Planche di. Planche estriktirèl la komen; kouvèti a prive, men bri a rive nan vwazen ou. Pifò règleman oswa règ kay swa entèdi kouvèti planche di san pèmisyon oswa fikse yon estanda minimòm izolasyon son enpak, souvan yon ico valè. Mete parket oswa mozayik san verifikasyon se yon bon fason pou ale nan tribinal, epi rezilta nòmal la se yon lòd pou retire li.
• Balkon, teras sou do kay ak fasad. Vitraj balkon, tant, inite èkondisyone, balistrad ak teras lou, tout afekte yon pati komen, menm lè ou gen dwa eksklizif pou itilize yo. Yo bezwen konsantman reyinyon an, souvan sou kondisyon konsènan aparans oswa antretyen nan lavni.

Lè konsantman an obligatwa epi yo refize l san rezon, ou ka mande tribinal sou-distri a ( kantonrechter ) pou yon otorizasyon ranplasman (atik 5:121 BW, aplike nan desizyon reyinyon an pa atik 5:129 BW). Tribinal la mande si asosyasyon an te gen bon rezon pou refize; li gen tandans pran pati pou asosyasyon an lè pwopriyetè a pa t ba li ase pou jije, kidonk yon dosye ak desen ak yon opinyon estriktirèl amelyore pozisyon ou.

Lwaye, lokasyon kout tèm ak lokasyon pou vakans

Anjeneral, yo pèmèt lokasyon bay yon kay sou yon lwaye rezidansyèl òdinè. Règleman yo nòmalman mande pou ou avize asosyasyon lokatè a epi pou lokatè a siyen yon deklarasyon ki aksepte akte a, règleman yo ak règ kay la, pou bagay sa yo lye lokatè a dirèkteman.

Lwaye kout tèm ak lokasyon pou vakans diferan. Ak ak règleman yo souvan limite yon apatman pou itilizasyon rezidansyèl epi entèdi itilizasyon kòm yon kay envite, yon pansyon oswa pou lokasyon chanm. Retou kout peye yo jeneralman trete kòm eksplwatasyon komèsyal olye ke rete la, e konsa yo pa tonbe anba yon kloz itilizasyon rezidansyèl menm lè yo pa mansyone vakans. Règ minisipal yo aplike anplis, epi y ap vin pi sere. Nan Amsterdam Yon lokasyon vakans bezwen yon pèmi ak yon nimewo anrejistreman, chak lokasyon dwe rapòte bay minisipalite a, epi plafon an se trant nwit pa ane; apati 1ye avril 2026 sa desann a kenz nwit nan onz katye deziyen nan distri Centrum ak Pijp la, dapre yon règ politik ki rezève yon lòt etap desann rive nan yon entèdiksyon tanporè si kenz nwit pa ase. Nan Eindhoven, lokasyon chanm ak divizyon yon lojman mande pèmisyon planifikasyon anba omgevingsplan an; règ ki an vigè depi 1ye janvye 2026 yo refize pèmisyon nan yon distans trant mèt de yon chanm ki deja lwe legalman deyò sant la, fikse sifas minimòm pou chak inite ak pou chak chanm, epi fèmen sis katye ki gen non yo pou nouvo aplikasyon nèt. Toulede rejim yo chanje souvan, kidonk tcheke verordening aktyèl la oswa règ règleman an pou adrès la olye pou w konte sou yon chif. Yon pèmi minisipal pa ranplase akte a.

Panno solè, ponp chalè, izolasyon ak pwen rechaje

Prèske tout mezi dirabilite touche yon pati komen. Panno yo chita sou yon do kay komen, yon ponp chalè sou yon fasad komen oswa nan yon chanm plant, izolasyon sou yon miray komen, epi yon pwen rechaje itilize kapasite elektrik pataje bilding lan. Se poutèt sa, desizyon an se pou reyinyon jeneral la, epi majorite ki nesesè a se kèlkeswa sa ki nan akte a ak règleman modèl ki aplikab yo preskri pou kalite depans sa a. Règleman ki pi ansyen yo souvan mande yon majorite kalifye, pafwa avèk yon kowòm, pou depans ki depase yon sèten papòt oswa pou travay ki konte kòm renovasyon olye de antretyen. Jiskaske lalwa a chanje, wout la se mete pwen an byen sou ajanda a avèk yon pwopozisyon ki gen pri ak yon plan finansman, epi tcheke ki sa prè anba atik 5:126 BW ak sibvansyon ki disponib yo ka pote.

De devlopman enpòtan. Yon pwojè lwa pou akselere dirabilite ak antretyen nan asosyasyon pwopriyetè yo te ale nan konsiltasyon piblik nan dat 1ye jiyè 2026, pou rive 20 septanm 2026; jan yo te konsilte a, li ta pèmèt desizyon sa yo pran pa yon senp majorite vòt yo, pwolonje orizon plan antretyen an soti nan dis a trant ane, epi pèmèt dwa itilizasyon pou enstalasyon tankou panno solè san yo pa modifye akte a. Separeman, gen yon plan an preparasyon kote yon pwopriyetè ki vle yon pwen rechaje ta avize asosyasyon an olye pou yo mande pèmisyon. Pwojè lwa a toujou nan etap konsiltasyon ak preparasyon palmantè a, kidonk pa gen anyen ladan l ki lalwa ankò.

Konteste yon desizyon, epi mande tribinal la pou entèvni

Lalwa Olandè a fè distenksyon ant de defo. Yon desizyon ki an kontradiksyon ak lalwa a oswa akte divizyon an se yon nulite: li pa janm egziste e pa gen okenn limit tan ki aplike. Yon desizyon ki pran an vyolasyon yon règ pwosedi, oswa ki pa akseptab selon estanda rezonablite ak jistis, ka anile: li rete an plas jiskaske yon tribinal anile li.

Pou fè anile yon desizyon, ou dwe fè yon demann nan tribinal sou-distri a nan yon mwa apati jou ou te pran konesans desizyon an oswa ou te ka pran konesans li (atik 5:130 BW, li ansanm ak règ jeneral sou desizyon yon moun legal nan atik 2:15 BW). Mwa sa a kout epi li fatal: pwopriyetè ki tann pwose vèbal la, oswa ki negosye ak konsèy administrasyon an premye, souvan pèdi dwa pou yo pote plent. Anilasyon atake yon desizyon ki te pran; yon otorizasyon ranplasman ranplase yon desizyon ki te refize.

VvE ki andòmi an ak kijan pou reveye li

Anpil asosyasyon, sitou nan ti blòk anvan lagè a ki divize an de ou twa apatman, egziste sou papye men yo pa fè anyen: pa gen konsèy administrasyon, pa gen reyinyon, pa gen kont, pa gen fon rezèv, pafwa pa gen asirans kolektif pou bilding. Sa se yon VvE slapende . Li pa legal, epi li bloke lavant ak refinansman ipotèk de pli zan pli. Reyaktivasyon, pou:

• Jwenn akte divizyon an ak desen an nan Rejis Fon an epi detèmine ki modèl règleman ki aplike.
• Konvoke yon reyinyon jeneral jan règleman yo preskri epi pran nòt li byen; si konsèy administrasyon an pa vle aji, pwopriyetè yo ka nòmalman konvoke l tèt yo.
• Nonmen yon konsèy administrasyon, ak yon administratè si sa itil, enskri tou de nan Chanm Komès la, epi ouvri yon kont labank nan non asosyasyon an plis yon kont rezèv apa.
• Fè aranjman oswa verifye asirans bilding lan, konpare sòm asirans lan ak valè rekonstriksyon an, komisyone yon plan antretyen epi fikse kontribisyon yo sou baz li.
• Si yon ko-pwopriyetè refize kolabore, tribinal la ka fè respekte obligasyon sa yo.

Sa yon achtè ta dwe verifye anvan li siyen

• Akte divizyon an ak desen an, epi ki modèl règleman ki aplike — li ​​limit prive/komen an anvan ou fè yon òf.
• Restriksyon sou itilizasyon: itilizasyon rezidansyèl sèlman, entèdiksyon pou lokasyon chanm oswa rete pou yon ti tan, règ sou bèt kay, planche ak modifikasyon.
• Règleman kay la, ak pwosè vèbal twa dènye reyinyon yo — tès ki pi rapid pou wè si asosyasyon an ap fonksyone.
• Kont, bidjè ak balans fon rezèv la, epi si rezèv la chita nan yon kont apa.
• MJOP a: dat li, peryòd ki kouvri a, epi si kontribisyon yo koresponn ak li — yon kontribisyon ki ba ak yon rezèv mens se yon bòdwo ranvwaye.
• Nenpòt desizyon sou gwo travay oswa yon taks espesyal — li ​​angaje ou apre ou fin fè travay la — epi nenpòt anprè.
• Yon deklarasyon konsèy administrasyon an sou aryeraj yo, ak yon konfimasyon ke notè a ap regle yo lè yo fini (atik 5:122 BW).
• Asirans bilding lan ak valè rekonstriksyon an, enskripsyon nan Chanm Komès la, epi, pou yon bilding divize an plizyè pati, akte lotisman an tou.

Si dokiman yo pa delivre alè, mete yon kondisyon rezolisyon nan akò acha a pou ou ka retire kò w si dosye a pi mal pase sa yo prezante a.