Dwa lokatè nan Peyi Ba yo: vant pwopriyete ak sou-lokasyon

Antanke lokatè nan Peyi Ba yo, ou gen de dwa fondamantal: ou ka jwi pwopriyete a san pwoblèm epi ou ka pwoteje pwopriyetè a kont fen kontra lokasyon an jan li vle. Dwa sa yo kontinye menm apre pwopriyetè a fin vann pwopriyete a, epi yo ba ou tou espas, nan kèk limit, pou pataje kay ou oswa espas biznis ou ak yon lòt moun.

Dwa fondamantal sa yo eksplike nan atik nou yo sou obligasyon pwopriyetè a ak pwoteksyon lwaye . Atik sa a kouvri de lòt sitiyasyon: vant pwopriyete a (Atik 7:226 nan Kòd Sivil Olandè a) ak sou-lokasyon (Atik 7:221 ak 7:244 nan Kòd Sivil Olandè a).

Kisa k ap pase ak kontra lokasyon w lan lè pwopriyetè a vann pwopriyete a?

Si mèt kay la vann pwopriyete lwe a, kontra lokasyon an pa fini. Nouvo mèt kay la reprann dwa ak obligasyon mèt kay la anba kontra lokasyon an dapre lalwa.

Èske vant pwopriyete a mete fen nan lokasyon ou an?

Atik 7:226 nan Kòd Sivil Olandè a (Burgerlijk Wetboek, BW), ki aplike pou lokasyon rezidansyèl ak komèsyal, etabli règ ke yo rekonèt kòm "vant pa kraze kontra lokasyon" (koop breekt geen huur):

" Transfè pwopriyete a ki gen rapò ak kontra lokasyon an (...) pa pwopriyetè a transfere dwa ak obligasyon pwopriyetè a soti nan kontra lokasyon an bay akereur a ."

Sa vle di vant pwopriyete a pa mete fen nan lokasyon ou an. Ou kapab tou fè reklamasyon kont siksesè legal pwopriyetè a, ki pral pran dwa ak obligasyon pwopriyetè a depi moman transfè a. Ki reklamasyon egzakteman depann de ki dwa ak obligasyon ki pase bay nouvo pwopriyetè a.

Anba paragraf 3 nan Atik 7:226 BW, nouvo pwopriyetè a sèlman reprann dwa ak obligasyon ki lye dirèkteman ak itilizasyon pwopriyete a kont peman lwaye — an brèf, de dwa fondamantal ou yo: jwisans trankil ak pwoteksyon lwaye.

Pwopriyetè yo ak lokatè yo souvan dakò sou lòt tèm nan kontra lokasyon an tou. Yon egzanp komen se yon dwa preanpsyon (voorkeursrecht): yon kloz anba ki pwopriyetè a dwe premye ofri ou chans pou achte pwopriyete a anvan li vann li bay yon lòt moun. Li pa ba ou dwa pou akeri pwopriyete a, sèlman yon dwa pou yo ofri ou li an premye.

Èske kloz sa a lye yon nouvo pwopriyetè tou? Selon jirisprudans Olandè a, jeneralman non: yon dwa preanpsyon pa konsidere kòm yon dwa ki lye dirèkteman ak lwaye a, kidonk kloz la pa otomatikman pase bay nouvo pwopriyetè a. Sa ka diferan si kloz la egal a yon opsyon achte, kote yon pati nan peman peryodik ou yo sèvi tou kòm konpansasyon pou transfè final la.

Yon egzanp pou ilistre: Ann sipoze kontra lokasyon ou an ba ou yon dwa preanpsyon pou achte bilding kote ou lwe boutik ou a. Apre sa, pwopriyetè a vann bilding lan bay yon envestisè san li pa ofri ou li anvan. Piske dwa preanpsyon sa a pa lye dirèkteman ak lwaye a, an prensip, nouvo pwopriyetè a pa oblije respekte li. Ou ta dwe pouswiv nenpòt reklamasyon pou vyolasyon dwa preanpsyon an kont pwopriyetè orijinal ou a, pa kont nouvo pwopriyetè a.

Èske ou gen dwa sou-lwaye kay ou oswa espas biznis ou?

Sou-lokasyon an gouvène pa Atik 7:221 BW, ki deklare:

"Lokatè a otorize pou bay yon lòt moun pwopriyete li te lwe a pou itilize, an antye oswa an pati, sof si li te oblije sipoze ke pwopriyetè a ta gen objeksyon rezonab pou lòt moun sa a itilize pwopriyete a."

An brèf, ou ka sou-lwe tout oswa yon pati nan pwopriyete a bay yon lòt moun. Sepandan, ou pa ka fè sa si ou gen rezon pou espere pwopriyetè a ap fè objeksyon yon fason rezonab. Nan kèk ka, sa klè depi nan kòmansman, pa egzanp lè kontra-lwaye a li menm gen yon entèdiksyon sou sou-lokasyon; nan ka sa a, sou-lokasyon pa otorize.

Si ou sou-lwaye malgre yon entèdiksyon yo te dakò sou li, kontra-lwaye a ka prevwa yon penalite. Penalite sa a dwe lye ak entèdiksyon sou-lwaye a epi li dwe sijè a yon montan maksimòm. Lwe yon chanm atravè yon platfòm tankou Airbnb kapab tou gen restriksyon konsa, epi an pratik souvan yo mete restriksyon sa yo sou li.

Atik 7:244 BW ajoute yon règ espesifik pou espas rezidansyèl: anjeneral, yon lokatè espas rezidansyèl pa ka sou-lwe pwopriyete a, ni an antye ni an pati. Eksepsyon an se yon lokatè yon kay endepandan (zelfstandige woonruimte) ki rete la kòm rezidans prensipal li — lokatè sa a ka sou-lwe yon pati nan kay la, tankou yon sèl chanm, men se pa tout pwopriyete a.

Èske yon sou-lokatè gen dwa rete apre lokasyon ou fini? An prensip, wi. Atik 7:269 BW prevwa ke yon fwa lokasyon ou kòm lokatè prensipal fini, pwopriyetè a kontinye sou-lokasyon an dapre lalwa epi li pran plas ou kòm pwopriyetè anvè sou-lokatè a. Sa a aplike sèlman si kondisyon sa yo satisfè:

• Kay endepandanYon kay ki gen pwòp antre li ak pwòp ekipman esansyèl li yo, tankou yon kwizin ak yon twalèt. Yon chanm poukont li pa kalifye.
• Akò soulokasyon valabYon akò ant ou menm ak soulokatè a ki satisfè kondisyon pou yon akò lokasyon anba Atik 7:201 BW.
• Lokasyon prensipal la gen rapò ak espas rezidansyèlKontra lokasyon prensipal ant ou menm ak pwopriyetè a dwe yon lokasyon espas rezidansyèl pou ki pwoteksyon legal sa yo aplike.

Si kondisyon sa yo pa respekte, soulokatè a pa gen dwa rete yon fwa lokasyon an fini, epi jeneralman gen yon eviksyon ki swiv. Si kondisyon yo respekte, pwopriyetè a ka toujou mande tribinal la pou mete fen nan soulokasyon ki kontinye a epi bay lòd pou posesyon an vin vid, men sèlman nan sis mwa apre soulokasyon an te kontinye anba Atik 7:269 BW.

Menm posiblite pou sou-lokasyon an egziste pou espas biznis, men pozisyon yon sou-lokatè diferan si ou sou-lwe san otorizasyon oswa si ou oblije kite pwopriyete a tèt ou. Anvan lwa lokasyon aktyèl la te antre an vigè an 2003, yon sou-lokatè espas biznis pa t gen okenn relasyon legal dirèk ak pwopriyetè a, kidonk li pa t gen okenn reklamasyon kont pwopriyetè a.

Depi lè sa a, lalwa egzije pou ou, antanke lokatè prensipal la, pou ou veye sou enterè soulokatè a lè lokasyon an fini — pa egzanp, lè w enplike soulokatè a nan pwosedi ak pwopriyetè a. Si lokasyon prensipal la fini kanmenm apre pwosedi sa yo, dwa soulokatè a fini tou.

Pou yon apèsi jeneral, gade atik nou an sou dwa lokatè yo nan Peyi Ba yo.

Kisa ou ta dwe verifye antanke lokatè?

Tcheke kontra lokasyon ou anvan ou sou-lwe epi kou ou tande pwopriyete a vann. Dapre Atik 7:226 BW, kontra lokasyon an kontinye, men se pa tout kloz ki pase bay achtè a.

• Èske kontra-lwaye ou a gen yon entèdiksyon pou sou-lokasyon, yon egzijans konsantman oswa yon klòz penalite?
• Pou yon kay: èske li endepandan epi li se rezidans prensipal ou? Se sèlman lè sa a ou ka sou-lwe yon pati ladan l anba Atik 7:244 BW.
• Èske kontra lokasyon ou an gen yon dwa preanpsyon oswa yon opsyon achte, epi kont ki moun ou ta fè respekte li?
• Èske nouvo pwopriyetè a konfime lwaye a, chaj sèvis yo ak depo ou a alekri?

Kisa ou ta dwe verifye antanke pwopriyetè?

Tcheke konbyen achtè a pran sou kont li epi konbyen yon sou-lokasyon ka koute w. Yon sou-lokasyon kontinyèl anba Atik 7:269 BW ka sèlman konteste nan tribinal nan sis mwa.

• Ki kloz nan kontra lokasyon an ki pase bay achtè a anba Atik 7:226(3) BW, epi kilès ki rete obligasyon pa ou?
• Èske ou te transfere depo garanti a ak administrasyon lokasyon an bay achtè a?
• Èske kontra-lwaye a entèdi klèman sou-lokasyon, avèk yon penalite ki limite a yon montan maksimòm?
• Si yon lokasyon prensipal fini, èske gen yon sou-lokatè nan yon kay endepandan ki ka kontinye sou-lokasyon an?

Kisa nou ka fè pou ou ak dwa lokasyon yo?

Avoka lokasyon nou yo konseye lokatè ak pwopriyetè kay ak espas biznis.

• Nou revize kontra-lwaye ou a pou entèdiksyon sou-lokasyon, kloz penalite ak dwa preanpsyon.
• Nou evalye ki obligasyon ki pase bay yon achtè anba Atik 7:226 BW.
• Nou reklame domaj nan men pwopriyetè orijinal la pou vyolasyon yon dwa preanptif.
• Nou mande tribinal soudistri a (kantonrechter) pou l pran yon desizyon sou yon refi pou bay konsantman pou sou-lokasyon.
• Nou pote oswa defann yon reklamasyon pou mete fen nan yon sou-lokasyon kontinyèl nan peryòd sis mwa Atik 7:269 BW a.

Rezime

• Vann pwopriyete lwe a pa mete fen nan kontra lokasyon w lan: nouvo pwopriyetè a reprann dwa ak obligasyon mèt kay la anba Atik 7:226 BW.
• Yon dwa preanpsyon nan kontra-lwaye w la anjeneral pa angaje yon nouvo pwopriyetè, sof si li egal a yon opsyon achte.
• Ou ka sou-lwaye tout oswa yon pati nan pwopriyete a anba Atik 7:221 BW, sof si ou ta atann pwopriyetè a ap fè objeksyon.
• Antanke lokatè yon espas rezidansyèl, ou ka sèlman sou-lwaye yon pati nan yon kay endepandan kote w ap viv la (Atik 7:244 BW).
• Yon soulokatè espas rezidansyèl endepandan ka kontinye soulokasyon an lè lokasyon an fini, men pwopriyetè a ka mande tribinal la pou l mete yon fen nan lis sis mwa (Atik 7:269 BW).

Kesyon yo poze souvan