Lè yon VvE echwe nan devwa li yo: remèd legal anba lalwa Olandè a

Si asosyasyon pwopriyetè w la (Vereniging van Eigenaars, VvE) pa antreteni bilding lan, pa kenbe yon fon rezèv oswa pa fè reyinyon, ou ka aji tèt ou: Liv 5 nan Kòd Sivil Olandè a (Burgerlijk Wetboek) bay chak pwopriyetè apatman chemen pou ale nan kantonrechter (tribinal sou-distri) epi pou yo fè yon reklamasyon kont asosyasyon an. Prensipal eksepsyon an se tan: yo ka anile yon desizyon reyinyon pwopriyetè yo sèlman si ou depoze l nan yon mwa apati jou ou te ka konnen li.

An pratik, gen kat wout. Ou ka mande kantonrechter a pou anile yon move desizyon (atik 5:130 BW). Ou ka mande yon otorizasyon ranplasman lè yo refize konsantman san rezon valab (atik 5:121 BW). Ou ka itilize règleman yo pou fè yo konvoke yon reyinyon. Epi ou ka rele asosyasyon an nan tribinal pou l fè devwa li yo epi peye pou pèt ou a. Ki wout ki apwopriye a depann de yon sèl kesyon: èske asosyasyon an te pran yon move desizyon, èske li pa t pran okenn desizyon ditou, oswa èske li pa t aplike yon desizyon li te pran?

Kisa yon VvE dwe fè anba lalwa Olandè a?

Yon VvE dwe jere pati komen bilding lan, kenbe yon fon rezèv epi òganize yon reyinyon ki adopte kont yo ak bidjè a. Tout lòt bagay li ka oswa li dwe fè soti nan akte divizyon an, règleman yo ak Liv 5 Kòd Sivil la.

Yon asosyasyon pwopriyetè kreye otomatikman lè yon bilding divize an plizyè apatman. Chak pwopriyetè se yon manm pa aksyon lalwa (atik 5:117 BW). Ou pa ka demisyone, epi asosyasyon an pa ka refize w; manm nan fini sèlman lè ou vann. Asosyasyon an se yon moun legal (atik 5:124 BW) ki gen yon objektif legal limite: jere kominote a epi pwoteje enterè pwopriyetè ansanm yo. Pifò nan règ jeneral pou moun legal ki nan Tit 1 Liv 2 Kòd Sivil la aplike pou li tou, eksepte sa ki nan lis nan atik 5:124 BW.

Kisa akte divizyon an ak règleman yo deside?

Akte divizyon an (splitsingsakte) deside sa ki prive ak sa ki komen, epi règleman ki tache ak li yo fikse pòsyon pri yo, dwa vòt yo ak pouvwa yo. Li yo anvan ou diskite sou nenpòt lòt bagay.

Akte divizyon an se akte notè ki te kreye dwa apatman yo. Li anrejistre nan rejis piblik yo. Li gen yon desen ki montre ki pati ki prive ak ki pati ki komen. Li anjeneral deklare youn nan règleman modèl estanda yo aplikab, souvan yon modèl ki soti nan lane 1973, 1983, 1992, 2006 oswa 2017. Règleman sa yo se konstitisyon bilding ou an. Yo etabli pataje depans yo, rapò vòt yo, pouvwa konsèy administrasyon an ak reyinyon an, ak restriksyon sou itilizasyon.

Règ kay la (huishoudelijk reglement) ka ajoute règ pratik sou bri, fatra ak itilizasyon zòn komen yo. Yo pa ka kontredi akte a. Yon règ ki dwe nan akte a, tankou yon restriksyon sou fason ou itilize pwòp apatman ou an, pa ka glise nan règleman kay la pito.

Kit yon ankadreman fenèt ki gen flit, yon balkon, yon teras, tiyo ki dèyè miray ou a oswa twati plat ki anlè chanm ou an se yon bagay komen oswa prive, se nan akte a yo deside sa, pa nan bon sans. Repons lan deside kiyès ki peye. Nenpòt dispozisyon nan dokiman ki gouvène pwopriyete a ki an kontradiksyon ak lalwa obligatwa pa gen okenn efè. Akte a li menm ka sèlman modifye pa yon akte notè, ak majorite lalwa ak règleman yo egzije a. Nan pifò bilding yo, sa vle di yon gwo majorite.

Ki moun ki kenbe pati komen yo?

Asosyasyon an kenbe pati komen yo epi li fè tout pwopriyetè yo peye pou sa. Ou menm ou kenbe pati prive pa ou.

Jesyon pati komen yo se travay legal prensipal asosyasyon an (atik 5:126 BW). Li kouvri estrikti a, twati a, fasad la, fondasyon yo, enstalasyon pataje yo, eskalye yo, asansè yo ak teren komen yo. Li gen ladan l kenbe pati sa yo an bon eta epi aji alè lè sekirite a an danje. Asosyasyon an fè tout pwopriyetè yo peye pri a dapre rapò ki nan akte a.

Antretyen ranvwaye a pa yon pwoblèm abstrè. Li lakòz domaj andedan apatman prive yo. Li kapab lakòz tou responsablite anvè vizitè yo ak vwazen yo: dapre atik 6:174 BW, pwopriyetè yon bilding ki pa satisfè estanda yo ka fikse pou li a responsab pou domaj li lakòz lè danje sa a rive.

Lokasyon se yon sijè apa ak pwòp règ li yo. Si ou ka lwe apatman ou a epi kijan ou ka fè sa, menm pou kout sejou, se sa ki soti nan akte pwopriyete a ak nan règleman minisipal yo, pa nan obligasyon antretyen an. Nou pale de sa nan atik nou an sou lokasyon kout sejou ak asosyasyon pwopriyetè yo.

Ki règ ki genyen sou kontribisyon yo, fon rezèv la ak kont yo?

Chak pwopriyetè peye yon kontribisyon peryodik ke reyinyon an fikse, epi asosyasyon an dwe mete sou kote yon minimòm legal chak ane pou gwo antretyen. Konsèy administrasyon an dwe rann kont pou lajan an chak ane.

Kontribisyon an, souvan yo rele servicekosten, fikse pa reyinyon an sou baz yon bidjè anyèl. Asosyasyon an dwe kenbe tou yon fon rezèv pou depans lòt pase depans anyèl òdinè yo. Depi 1ye janvye 2018, atik 5:126 BW fikse yon rezèvasyon minimòm anyèl pou bilding rezidansyèl yo. Se swa montan ki soti nan yon plan antretyen plizyè ane (meerjarenonderhoudsplan) ki pa gen plis pase senk ane epi ki kouvri omwen dis ane, oswa, san yon plan konsa, omwen 0.5% nan valè rekonstriksyon bilding lan chak ane. An prensip, fon rezèv la dwe kenbe nan yon kont peman oswa yon kont epay apa.

Konsèy administrasyon an prezante kont anyèl yo ak yon bidjè bay reyinyon an. Pwopriyetè yo gen dwa enspekte dosye ki sou baz yo. Si yon pwopriyetè pa peye, asosyasyon an ka rele pwopriyetè sa a an jistis.

Yon achtè pran tou yon pati nan aryer yo. Dapre atik 5:122 BW, achtè a ak vandè a responsab ansanm ak solidè pou kontribisyon ki dwe nan ane fiskal aktyèl la ak ane fiskal anvan an. Se poutèt sa notè a mande konsèy administrasyon an yon deklarasyon aryer anvan li fini. Lè sa a, achtè a responsab sèlman jiska montan ki nan deklarasyon sa a. Depi 1ye jiyè 2008, chak asosyasyon pwopriyetè dwe anrejistre tou nan rejis komès Chanm Komès la (KvK).

Ki jan asosyasyon yo echwe, e konbyen chak echèk koute ou?

Echèk vini sou kat fòm rekonèt: inaktivite, antretyen ranvwaye, aplikasyon inegal ak move jesyon finansye. Solisyon an diferan pou chak.

E si asosyasyon an pa aktif?

Yon asosyasyon ki pa aktif (slapende VvE) se toujou yon moun legal ki gen devwa legal, epi nenpòt pwopriyetè ka kòmanse relouvri li. Premye etap la anjeneral se yon reyinyon ki byen konvoke.

Inaktivite se echèk ki pi komen nan Peyi Ba yo. Pa gen okenn konsèy administrasyon, oubyen konsèy administrasyon an se yon sèl pwopriyetè ki te sispann òganize reyinyon depi plizyè ane. Pa gen bidjè, pa gen fon rezèv e pa gen revizyon asirans. Yo kolekte kontribisyon yo iregilyèman oubyen pa kolekte ditou. Pandanstan, se bilding ou an ki an reta.

Yon asosyasyon ki pa aktif lakòz yon pwoblèm pratik tou lè w ap vann. Achtè yo ak moun k ap prete yo lajan an mande pou minit yo, kont yo ak plan antretyen an. Si sa yo pa la, pri a desann oswa vant lan echwe.

Yon asosyasyon ki pa aktif ka repare. Dapre atik 5:127 BW, prezidan an ak konsèy administrasyon an ka konvoke yon reyinyon. Pifò règleman modèl yo pèmèt tou pwopriyetè ki ansanm gen yon pati minimòm vòt yo mande yon reyinyon epi, si prezidan an pa aji, yo konvoke l tèt yo. Tcheke pwòp règleman ou yo pou konnen limit egzak la ak peryòd avi a. Yon fwa yon reyinyon byen konvoke, li ka nonmen yon konsèy administrasyon, adopte yon bidjè, komisyone yon plan antretyen epi louvri kont rezèv la.

Minisipalite yo gen pwòp pouvwa pa yo pou entèvni. Dapre atik 5:127a BW, yon minisipalite ka mande kantonrechter a otorizasyon pou òganize yon reyinyon lè yon bilding vrèman pa satisfè estanda antretyen yo. Minisipalite yo itilize pouvwa sa a sitou nan zòn ki gen ansyen lojman.

E si yo ranvwaye antretyen an epi domaj rive nan apatman ou an?

Ou pa oblije tann. Yon pwopriyetè ki sibi domaj paske asosyasyon an pa t antreteni yon pati komen ka rann asosyasyon an responsab epi egzije pou yo fè travay la.

Ka tipik la se yon konsèy administrasyon ki reyini men ki pa aji. Do kay la gen flit pandan twa sezon ivè, rapò a te sou tab la de fwa, epi reyinyon an kontinye ap ranvwaye desizyon an paske kèk pwopriyetè pa kapab oswa pa vle peye. Pandansetan, dlo rive nan apatman ki nan dènye etaj yo. Asosyasyon an dwe pwopriyetè konjwen yo yon bon jesyon, e devwa sa a pa disparèt paske kèk manm pa dakò ak pri a. Nòt nou an sou flit ak twil ki tonbe nan do kay la eksplike sa an plis detay.

E si règ yo aplike yon fason selektif oswa inegal?

Asosyasyon an dwe aplike akte a ak règleman kay la yon fason ki konsistan. Yon desizyon ki baze sou yon aplikasyon selektif ka konteste kòm kontrè ak rezonablite ak jistis.

Avèti yon pwopriyetè sou yon ekran balkon pandan w ap inyore twa ki idantik pa sèlman enjis. Li febli nenpòt tantativ pita pou aplike règ la. Lwa etranje sou lojman jis, ke yo pafwa site nan kontèks sa a, pa aplike pou yon bilding Olandè.

Lejislasyon Olandè sou egalite tretman an aplike. Lwa Jeneral sou Egalite Tretman an (Algemene wet gelijke behandeling) entèdi distenksyon sou baz ras, relijyon, sèks ak nasyonalite, tankou nan lojman. Lwa sou Egalite Tretman sou Baz Andikap oswa Maladi Kwonik (Wgbh/cz) fè menm bagay la tou pou andikap ak maladi kwonik. Si ou kwè yo trete w inegalman sou baz sa a, ou ka mande Enstiti Olandè pou Dwa Moun (College voor de Rechten van de Mens) pou yon opinyon ki pa obligatwa, oswa ale nan tribinal sivil la. Yon refi pou pèmèt yon ajisteman rezonab pou yon rezidan andikape, tankou yon ranp oswa yon balistrad nan yon zòn komen, ka tonbe anba kad sa a. Lè asosyasyon an tou senpleman refize konsantman li, otorizasyon ranplasman an anba atik 5:121 BW souvan se wout ki pi dirèk la.

E si lajan an mal jere?

Chak pwopriyetè gen dwa wè dosye yo, epi yon reyinyon pa ta dwe adopte kont li pa t kapab verifye. Lè lajan disparèt, asosyasyon an ka rann konsèy administrasyon an oswa manadjè a responsab.

Move jesyon finansye pran plizyè fòm. Yo pa kolekte kontribisyon yo. Fon rezèv la egziste sèlman sou papye. Peman yo ale nan yon konpayi ki gen koneksyon ak yon manm konsèy administrasyon an. Pa gen kont depi twa zan. Oswa yon manadjè melanje lajan asosyasyon an ak pa l.

Refize dechaj la se yon enstriman reyèl. Adopte kont yo epi bay konsèy la dechaj la se desizyon separe, epi dezyèm lan pa ta dwe swiv otomatikman premye a. Lè lajan te detounen, yon plent kriminèl bay lapolis se yon lòt opsyon.

Ki jan ou kòmanse andedan asosyasyon an?

Kòmanse avèk yon plent alekri bay konsèy la epi yon pwopozisyon pou reyinyon an. Yon avi fòmèl sou defayans prepare nenpòt reklamasyon pita.

Prèske tout ka ki reyisi kòmanse ak yon tras papye. Rapòte pwoblèm nan bay konsèy la alekri. Dekri li ak presizyon. Gade dispozisyon ki nan akte a oswa règleman ki fè li responsablite asosyasyon an. Tache foto ak nenpòt rapò ou genyen. Mande yon repons alekri nan yon peryòd ki endike.

Si pa gen repons, oswa repons lan pa gen sans lan, voye yon avi fòmèl pou move livrezon (ingebrekestelling). Fikse yon dènye dat limit rezonab pou pèfòmans epi endike sa w ap fè apre. Dapre lalwa neyelandè a, avi sa a enpòtan: san li, yon debitè jeneralman pa an move livrezon (atik 6:82 BW), epi yon reklamasyon pou domaj ki koze pa reta ka echwe pou rezon sa a sèlman.

Sèvi ak reyinyon an ansanm ak konsèy administrasyon an. Nenpòt pwopriyetè ka mande pou yo mete yon pwen sou ajanda a. Yon pwopozisyon byen fòmile, ak yon sitasyon ak yon pwopozisyon finansman tache, pi difisil pou ranvwaye pase yon plent. Kenbe rapò yo. Yo se prèv sa ki te deside ak ki lè, epi peryòd yon mwa a pou konteste yon desizyon kòmanse apati jou ou te ka konnen li.

Lè relasyon yo vin pi di men tout moun toujou ap viv nan menm bilding lan, medyasyon souvan pi efikas pase yon odyans. Li ka rezoud tout relasyon an olye de yon sèl desizyon. Menm bagay la tou aplike pou dispit ant pwopriyetè yo menm, kote règ jeneral yo sou rezoud dispit deyò tribinal yo se yon bon pwen depa.

Ki wout ki mennen nan kantonrechter la?

Se kantonrechter distri kote bilding lan ye a ki tande dispit sou apatman yo. Chwazi bon chemen an pi enpòtan pase fòs ka w la sou merit la.

Aplikasyon anba atik 5:121 ak 5:130 BW yo swiv yon pwosedi petisyon relativman aksesib (verzoekschriftprocedure).

Anilasyon yon desizyon. Si reyinyon an pran yon desizyon ki kontredi ak akte a, règleman yo oswa egzijans rezonablite ak jistis, ou ka mande kantonrechter a pou anile li. Dapre atik 5:130 BW, ou dwe depoze yon demann nan yon mwa apati jou ou te pran konesans desizyon an oswa ou te ka pran konesans li. Peryòd sa a kout e strik. Hoge Raad la te deside ke, kote yo pa anjeneral sikile pwose vèbal, yon pwopriyetè ki te rate reyinyon an ka oblije mande enfòmasyon nan yon semèn; lè sa a, mwa a kòmanse pa pita pase jou apre semèn sa a (HR 21 jen 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022). Ou pa oblije ale nan reyinyon an pou konteste yon desizyon, men lè ou ale nan reyinyon an epi pou yo ekri objeksyon ou nan pwose vèbal la, sa fè ka ou pi fasil.

Yon desizyon ki an kontradiksyon ak lalwa a oswa ak aksyon an ka vin anile olye ke anile (atik 2:14 BW, ki aplike jiska atik 5:129 BW). Pa gen okenn peryòd ki aplike pou yon desizyon anile. Sepandan, li riske pou w konte sou anilete san w pa bay konsèy. Pi bon fason pou w depoze dosye a se nan mwa a.

Otorizasyon ranplasman. Pafwa ou bezwen koperasyon oswa konsantman asosyasyon an, ògan li yo oswa yon lòt pwopriyetè pou yon bagay ou gen dwa fè. Si yo refize konsantman sa a san rezon valab, oswa si yo pa pran okenn desizyon, kantonrechter a ka akòde yon otorizasyon ki ranplase li (atik 5:121 BW). Se wout sa a pou pwopriyetè a ki vle enstale yon asansè, mete panno solè, ranplase ankadreman fenèt, konekte yon ponp chalè oswa fè yon lòt modifikasyon ki touche yon pati komen, epi ki rankontre silans oswa yon refi san rezon. Tribinal la peze enterè ou kont enterè lòt pwopriyetè yo. Li kapab deside tou kijan depans yo ap pataje.

Konvoke yon reyinyon. Lè konsèy administrasyon an pa konvoke reyinyon yo jan lalwa ak règleman yo egzije a, pwopriyetè yo ka itilize règ konvokatif ki nan règleman yo, jan sa dekri pi wo a. Sa a se premye etap estanda pou reveye yon asosyasyon ki pa aktif, epi souvan li sifi poukont li: yon fwa yon reyinyon byen konvoke, asosyasyon an rekòmanse fonksyone. Lè asosyasyon an pa pran yon desizyon ki nesesè, otorizasyon ranplasman anba atik 5:121 BW disponib.

Yon reklamasyon òdinè kont asosyasyon an. Anilasyon pa repare yon twati. Lè asosyasyon an pa ranpli devwa li pou l antreteni, remèd la se yon reklamasyon pou pèfòmans, si sa nesesè apiye pa yon peman penalite (dwingsom) pou chak jou reta, konbine avèk yon reklamasyon pou domaj ou te sibi a. Nan ka ijan, tankou yon flit ki fè yon apatman pa abitab, pwosedi preliminè pou soulaje domaj yo (kort geding) ka pwodui yon lòd nan kèk semèn. Règ pwosedi sivil Olandè yo aplike nan fason òdinè a, ki gen ladan egzijans pou jistifye pèt ou a.

Ki moun ki peye pou domaj nan apatman ou an?

Sa depann de kote kòz la ye. Domaj ki soti nan yon defo nan yon pati komen an prensip se yon zafè pou asosyasyon an; domaj ki soti nan yon defo nan pati prive yon lòt pwopriyetè se yon zafè ant ou menm ak pwopriyetè sa a.

Domaj ki koze pa pwòp pati prive ou a se pou ou. Ak divizyon an deside ki pati ki pou ki pati. Nan bilding ki pi ansyen yo souvan gen diskisyon sou limit sa a, sitou pou balkon, ankadreman fenèt, teras ak tiyo.

Lè asosyasyon an responsab, gen de baz ki ka sipòte yon reklamasyon. Premye a se mank devwa li pou jere ak antreteni. Dezyèm lan se responsablite strik pou bilding ki defektye anba atik 6:174 BW. Si bilding lan pa satisfè estanda yo ka fikse pou li epi danje sa a rive, pèt la sipòte san pati ki blese a pa bezwen pwouve fot la. Dezyèm wout sa a valab jisteman lè li difisil pou montre ke konsèy administrasyon an te konnen defo a.

Asirans se repons pratik pou pifò nan pwoblèm sa yo. Asosyasyon an dwe asire bilding lan. Polis konstriksyon an anjeneral kouvri domaj dlo ak domaj nan bagay fiks yo. Kontni ak amelyorasyon prive yo tonbe anba pwòp asirans kay ou. Rapòte domaj yo bay tou de konpayi asirans yo san pèdi tan, pran foto tout bagay anvan reparasyon yo, epi kenbe fakti yo.

Lè gen yon diskisyon sou pèt la, se yon rapò ekspè sou kòz la ak montan an ki fè yon reklamasyon pou domaj posib. Pratik jeneral sou konpansasyon an aplike isit la menm jan ak lòt kote. Nan ka grav, kote neglijans fè yon kay initil pandan yon bon bout tan, yo ka reklame konpansasyon pou pèt ki pa materyèl ansanm ak domaj finansye a. Tribinal Olandè yo akòde li ak modération.

Jis nan ki pwen responsablite manm konsèy administrasyon yo ak administratè yo rive?

Yon manm konsèy administrasyon dwe byen fè travay li epi li responsab pèsonèlman anvè asosyasyon an sèlman lè yo ka akize l seryezman. Yon manadjè pwofesyonèl reponn anvè asosyasyon an dapre kontra li a, pa devan pwopriyetè endividyèl yo.

Konsèy administrasyon yon asosyasyon pwopriyetè pa yon kò seremoni. Dapre atik 5:131 BW, li jere lajan asosyasyon an epi li egzekite desizyon reyinyon an. Li kenbe dosye yo tou epi li reprezante asosyasyon an.

Nòm jeneral pou devwa yon konsèy administrasyon nan atik 2:9 BW aplike pou manm konsèy administrasyon VvE yo atravè atik 5:124 BW. Yon direktè ki pa byen fè travay li responsab devan moun legal la si yo ka blame l gravman pou sa. Pifò manm konsèy administrasyon yon ti asosyasyon se volontè, epi tribinal yo aplike nòm nan ak sa nan tèt yo. Sepandan, volontarya pa yon iminite. Si ou pa asire bilding lan, ou inyore yon rapò ki idantifye yon risk sekirite grav, oswa ou peye tèt ou lajan asosyasyon an, sa ap jije ou sevèman.

Lè asosyasyon an angaje yon manadjè pwofesyonèl, kontra a detèmine sa manadjè a dwe. Travay tipik yo se òganize reyinyon, kenbe kont yo, kolekte kontribisyon, jwenn sitasyon epi fè aranjman pou reparasyon routin. Yon manadjè ki pa fè travay sa yo vyole kontra a anvè asosyasyon an.

Asosyasyon an, pa pwopriyetè endividyèl la, se kontrepati manadjè a. Sa enpòtan nan pratik. Si ou pa satisfè ak manadjè a, fè reyinyon an aji, paske reklamasyon kontra a se pou asosyasyon an. Si reyinyon an refize aji sou yon bagay ki klèman fè kominote a mal, refi sa a li menm se yon desizyon ou ka konteste. Kad jeneral responsablite legal yon òganizasyon ak responsablite direktè a se menm ak sa ki aplike pou lòt moun legal yo.

Kijan pwopriyetè yo ka anpeche pwoblèm sa yo?

Prevansyon se sitou yon bagay administratif: yon plan antretyen ajou, yon bidjè reyalis, yon kont rezèv apa ak rapò klè. Pa gen anyen nan sa ki difisil.

Komisyone yon plan antretyen plizyè ane epi mete l ajou omwen chak senk ane. Li fikse kontribisyon rezèv la, divize pri a epi fè asosyasyon an solvab si yon moun janm bezwen yon prè. Adopte yon bidjè reyalis olye de pi ba kontribisyon posib la. Yon kontribisyon ki ba pa yon ekonomi men yon bòdwo ranvwaye pou nenpòt moun ki pwopriyetè apatman an lè yo bezwen ranplase twati a. Kenbe fon rezèv la nan yon kont apa. Revize asirans lan ak valè rekonstriksyon an regilyèman. Anrejistre desizyon yo ase klè pou yo ka aplike yo epi, si sa nesesè, aplike yo.

Bon gouvènans koute mwens epi li anpeche pifò diskisyon. Konvoke reyinyon an alè avèk yon ajanda apwopriye. Simaye kont yo davans. Pran nòt desizyon yo ak objeksyon yo, epi pibliye rapò yo. Mande manm konsèy administrasyon yo ki gen yon enterè pèsonèl nan yon desizyon pou yo di sa epi pou yo pa pran desizyon an. Revize règleman entèn yo chak kèk ane. Mete nenpòt bagay ki mete restriksyon sou itilizasyon apatman yo nan akte a olye de nan règleman entèn yo, paske se la li fèt epi se la li pral kenbe. Prensip ki dèyè yon kad gouvènans ki mache ak devwa òdinè konfòmite legal yo aplike pou yon bilding ki gen douz apatman menm jan yo aplike pou yon konpayi.

Ki sa ou ta dwe verifye anvan ou achte yon apatman?

Mande pou rapò yo, kont yo, bidjè a, plan antretyen an ak balans rezèv la, epi li akte divizyon an anvan ou siyen. Verifikasyon sa a senp epi ou pa ta dwe janm sote li.

Mande pou minit twa dènye reyinyon yo, kont anyèl yo, bidjè a, plan antretyen an ak balans fon rezèv la. Li akte divizyon an anvan ou siyen, sitou si ou gen entansyon lwe apatman an oswa fè modifikasyon. Apèsi nou sou pyèj komen nan lalwa pwopriyete Olandè a ak lis verifikasyon nou an pou achte yon kay ansanm montre ki lòt bagay ou dwe verifye anvan ou angaje w. Si ou gen plan pou lwe apatman an, obligasyon ki sou do yon pwopriyetè vo lapenn konnen tou.

Kisa ou ta dwe fè kounye a?

Li akte divizyon an, mete plent ou ak pwopozisyon ou alekri, epi mete pwen an sou ajanda a. Note dat nenpòt desizyon, paske peryòd yon mwa a pou konteste li kòmanse kouri touswit.

Si asosyasyon an toujou pa aji, kantonrechter a aksesib epi pwosedi ki nan Liv 5 yo fèt egzakteman pou sitiyasyon sa a. Nou konseye pwopriyetè apatman yo, konsèy administrasyon yo ak asosyasyon yo sou akte divizyon an ak règleman yo, anilasyon desizyon yo, otorizasyon ranplasman, obligasyon antretyen, aryeraj ak responsablite pou domaj. Kit ou se yon pwopriyetè k ap fè fas ak yon asosyasyon ki pa vle aji, oswa yon konsèy administrasyon k ap eseye mete yon bilding an lòd, avoka byen imobilye nou yo ka di w ki kote w ye anba lalwa Olandè a ak ki pwochen etap reyalis ki ye.

An rezime

• Yon VvE dwe jere epi antreteni pati komen yo, kenbe yon fon rezèv ki satisfè minimòm legal la epi òganize yon reyinyon pou adopte kont yo ak bidjè a.
• Konteste yon move desizyon nan reyinyon an nan yon mwa apati jou ou te ka konnen li (atik 5:130 BW).
• Lè yo refize bay konsantman san bon rezon oswa lè pa gen okenn desizyon ki pran, mande kantonrechter a pou yon otorizasyon ranplasman (atik 5:121 BW).
• Reviv yon asosyasyon ki pa aktif lè w fè yon reyinyon dapre règleman yo; minisipalite a gen pwòp wout li dapre atik 5:127a BW.
• Pou antretyen neglije, voye yon avi defayans epi answit reklame pèfòmans ak domaj; nan ka ijan, sèvi ak pwosedi soulajman preliminè.

Kesyon yo poze souvan

Men kesyon pwopriyetè yo poze pi souvan lè asosyasyon yo pa fè travay li. Repons yo reflete Liv 5 Kòd Sivil Olandè a; pwòp akte ak règleman ou yo ka ajoute pwòp règ pa yo.

Ou pa sèten ki kote ou ye? Di nou kijan sitiyasyon w lan ye. N ap fè w konnen opsyon ou genyen nan yon jou ouvrab.